Category Archives: บทความอสังหาฯ

วิธีการขอทำรังวัดที่ดิน

การขอรังวัด คือการขอให้เจ้าหน้าที่กรมที่ดินช่วยตรวจสอบและยืนยันขนาดของที่ดินในโฉนดอีกครั้ง เนื่องจากหลักหมุดเดิมสูญหายหรือถูกเคลื่อนย้าย ตรวจสอบขนาดและเขตของที่ดิน 10 ปีควรรังวัดครั้งนึง โดยถ่ายรูปแนวเขตไว้เป็นหลักฐานยืนยัน ถ้ามีคนมาบุกรุงล้ำเขตหรือครอบครองปรปักษ์ จะได้ยืนยันได้

วิธีการ
-นำบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน ใบสมรส ใบเปลี่ยนชื่อ(ถ้ามี)
-โฉนดที่ดิน หนังสือรับรองการทำประโยชน์มาที่สำนักงานที่ดิน

เมื่อยื่นเอกสารอื่นๆ รอการนัดกับเจ้าหน้าที่เพื่อไปทำการรังวัด
ถ้าที่แปลงใหญ่ หาหลักเขตไม่เจอก็ต้องใช้เวลาขุดหาหลักเขตเก่า ถ้าหาไม่เจอก็ต้องเล็งกล้องฝังหลักใหม่ ที่แปลงเล็กก็ใช้เวลาวันเดียว ถ้าแปลงใหญ่ก็อาจสองวันขึ้นไป ถ้ามีเหตุจำเป็นต้องเลื่อนวันนัดก็ไปบอกเจ้าหน้าที่แต่เนิ่นๆเพื่อขอเลื่อนวันนัดได้ แต่ไม่ควรเลื่อนเพราะอาจรอคิวอีกนาน
ควรหาคนขุดของเราไปด้วยสักสองคนเพื่อฝังหลักปูนอีกอันหนึ่งกำกับคู่กับหลักเขตให้เห็นชัดเจนอีกที เพราะนานๆไปเรามักจะลืมหลักเขต ควรเทปูนก้นหลุมไม่ให้หลักเขตเคลื่อน เพราะเดี๋ยวมีคนมาแอบเขยื้อน

การโอนสิทธิก็จะยกให้ใคร จะขายใครก็ต้องเอาโฉนดตัวจริงไปด้วย เตรียมเงินเสียภาษีถ้าเป็นการขาย

การคิดค่าใช้จ่ายในการรังวัดที่ดิน
1. ค่าธรรมเนียมรังวัด

เกี่ยวกับโฉนดที่ดิน แปลง/วัน/ละ 40 บาท
เกี่ยวกับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แปลง/วัน/ละ 30 บาท
2. ค่าหลักเขตที่ดิน หลักละ 15 บาท (ตามที่ใช้จริง)
3. ค่าใช้จ่ายในการรังวัดลักษณะเหมาจ่าย ดังนี้
3.1 ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าส่งหมายข้างเคียงทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ 100 บาท
3.2 ค่าป่วยการเจ้าพนักงานผู้ปกครองท้องที่ วันละ 50 บาท
3.3 ค่าพาหนะพนักงานเจ้าหน้าที่และคนงานรังวัด วันละไม่เกิน 800 บาท
3.4 ค่าคนงานรังวัด คน/วัน 200 บาท หรือ 250 บาท (ตามเขตจังหวัดที่กระทรวงการคลังกำหนด)
ทั้งนี้ การกำหนดวันทำการรังวัดตามข้อ 3.3 และ 3.4 กำหนดตามจำนวนเนื้อที่ ดังนี้

การรังวัดเกี่ยวกับโฉนดที่ดิน
เนื้อที่ไม่เกิน 5 ไร่ เวลาทำการ 1 วัน ค่าใช้จ่ายจะเรียกได้ไม่เกิน 1,950 บาท
เนื้อที่ไม่เกิน 15 ไร่ เวลาทำการ 2 วัน ค่าใช้จ่ายจะเรียกได้ไม่เกิน 3,750 บาท
เนื้อที่ไม่เกิน 30 ไร่ เวลาทำการ 3 วัน ค่าใช้จ่ายจะเรียกได้ไม่เกิน 5,550 บาท
เนื้อที่ไม่เกิน 50 ไร่ เวลาทำการ 4 วัน ค่าใช้จ่ายจะเรียกได้ไม่เกิน 7,350 บาท
เนื้อที่ไม่เกิน 100 ไร่ เวลาทำการ 5 วัน ค่าใช้จ่ายจะเรียกได้ไม่เกิน 9,150 บาท
เนื้อที่ไม่เกิน 150 ไร่ เวลาทำการ 6 วัน ค่าใช้จ่ายจะเรียกได้ไม่เกิน 10,950 บาท
เนื้อที่เกิน 150 ไร่ เวลาทำการ 7 วัน ค่าใช้จ่ายจะเรียกได้ไม่เกิน 12,750 บาท
การรังวัดเกี่ยวกับหนังสือรับรองการทำประโยชน์
เนื้อที่ไม่เกิน 20 ไร่ เวลาทำการ 1 วัน ค่าใช้จ่ายจะเรียกได้ไม่เกิน 1,450 บาท
เนื้อที่ไม่เกิน 50 ไร่ เวลาทำการ 2 วัน ค่าใช้จ่ายจะเรียกได้ไม่เกิน 2,750 บาท
เนื้อที่ไม่เกิน 100 ไร่ เวลาทำการ 3 วัน ค่าใช้จ่ายจะเรียกได้ไม่เกิน 4,050 บาท
เนื้อที่ไม่เกิน 150 ไร่ เวลาทำการ 4 วัน ค่าใช้จ่ายจะเรียกได้ไม่เกิน 5,350 บาท
เนื้อที่เกิน 150 ไร่ เวลาทำการ 5 วัน ค่าใช้จ่ายจะเรียกได้ไม่เกิน 6,650 บาท

 

ขอบคุณบทความจาก

prapaisee.com

เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน

เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน

    ไม่ว่าจะเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือที่ดิน หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างก็ใช้เอกสารเหมือนกัน ต่างกันที่สำหรับห้องชุดจะต้องมีใบปลอดภาระหนี้ที่ออกโดยนิติบุคคลของอาคารชุดนั้นๆ  และในการเตรียมเอกสารเพื่อไม่เป็นการเสียเวลา เพราะไปสำนักงานที่ดินทีนึงใช้เวลาค่อนข้างเยอะ และต่างคนต่างเดินทางมาจากคนละที่หากเตรียมมาไม่ครบจะทำให้เสียเวลาทั้งวัน หรืออาจทำให้ไม่ได้โอนกันเลยทีเดียว   และโดยเฉพาะการมอบอำนาจในการขายมักจะเป็นปัญหามากที่สุดกรณีที่ลายเซ็นต์ของเจ้าของเดิมเซ็นต์ไม่เหมือนกับที่มอบอำนาจมา  ก็จะทำให้ไม่สามารถโอนได้เพราะทางที่ดินจะรักษาสิทธิ์และผลประโยชน์ของเจ้าของทรัพย์  เนื่องจากว่าการขายเป็นการทำให้เจ้าของทรัพย์เสียผลประโยชน์  ส่วนการซื้อไม่เท่าไหร่ เพราะว่าผู้ซื้อได้ประโยชน์ไป  ดังนั้นเรามาดูรายละเอียดของเอกสารทั้งกรณีบุคคลธรรมดา และนิติบุคคลกันเลยครับโดยแยกเป็นผู้ซื้อและผู้ขาย

ผู้ซื้อ
เอกสาร ประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับบุคคลธรรมดาไทย (ผู้ซื้อ)
1. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้ซื้อ และคู่สมรส (ถ้ามี) และเอกสารการเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
2. สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ซื้อ หรือคู่สมรส (ถ้ามี)
3. หนังสือยินยอมคู่สมรส (ถ้ามี)
4. สำเนาใบทะเบียนสมรส (ถ้า มี)
5. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
6. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับบุคคลธรรมดาต่างด้าว (ผู้ซื้อ)
1. สำเนาหนังสือเดินทาง
2. หลักฐานการโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ (ธ.ต.3)   หรือโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากในประเทศ     (ธ.ต.40) หรือหนังสือรับรองจากธนาคารที่รับรองการโอนเงิน หรือหลักฐานการแลกเปลี่ยนเงินเป็นเงินบาท หรือหลักฐานแบบสำแดงเงินตราต่างประเทศผ่านกรมศุลกากร หรือหลักฐานการถอนเงินบาทจากบัญชีเงินฝากในประเทศ (จากสมุดเงินฝาก)หรือ
3. สำเนาบัตรประจำตัวบุคคลต่างด้าว (ซื้อห้องชุดได้โดยไม่ต้องแสดงหลักฐานการโอนเงิน หรือแสดงบัญชีเงินฝากธนาคาร) หรือ
4. สำเนาใบสำคัญแสดงถิ่นที่อยู่  (RESIDENCE PERMIT) (ซื้อห้องชุดได้โดยไม่ต้องแสดงหลักฐานการโอนเงิน หรือแสดงบัญชีเงินฝากธนาคาร) หรือ
5. บัตรส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือเอกสารการได้รับการส่งเสริมการลงทุนของบริษัทที่ได้รับการส่งเสริมการลง ทุน
6. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
7. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบ อำนาจ
หมายเหตุ   บุคคลธรรมดาต่างด้าว เป็นบุคคลที่สามารถซื้อได้เฉพาะห้องชุดเท่านั้น สำหรับที่ดินเปล่าหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไม่สามารถซื้อได้

เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับนิติบุคคลไทย (ผู้ซื้อ)
1. หนังสือรับรองนิติบุคคล อายุไม่เกิน 1 เดือน
2. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือน และรายละเอียดในบัญชีรายชื่อของนิติบุคคลที่สามารถซื้อที่ดิน หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ โดยไม่ต้องขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยจะต้องมีบุคคลต่างด้าว ถือหุ้น หรือเป็นหุ้นส่วนไม่ถึงร้อยละ 40 ของผู้ถือหุ้นทั้งหมดหรือผู้เป็นหุ้นส่วน
3. รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อ และแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ซื้อ
4. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
5. หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
6. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
7. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับนิติบุคคลต่างด้าว (ผู้ซื้อ)
1. หนังสือรับรองของนิติบุคคลต่างด้าว (กรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศ)
2. หนังสือรับรองจากกระทรวงพาณิชย์ (กรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในประเทศไทย)
3. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในประเทศไทยอายุไม่เกิน 1 เดือน) (นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศไม่จำกัดอายุ)
4. รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อ และแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ซื้อ
5. สำเนาหนังสือเดินทางของกรรมการผู้มีอำนาจ
6. หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
7. หนังสือรับรองรายการหนังสือรับรอง หนังสือมอบอำนาจ และลายมือชื่อกรรมการ จากโนตารีพลับบลิค (นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศ)
8. หลักฐานการโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ (ธ.ต.3) หรือโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากในประเทศ (ธ.ต.40) หรือหนังสือรับรองจากธนาคารที่รับรองการโอนเงิน หรือหลักฐานการแลกเปลี่ยนเงินเป็นเงินบาท หรือหลักฐานแบบสำแดงเงินตราต่างประเทศผ่านกรมศุลกากร หรือหลักฐานการถอนเงินบาทจากบัญชีเงินฝากในประเทศ (จากสมุดเงินฝาก) หรือ
9. เอกสารการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน
10. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
11. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
หมายเหตุ : นิติบุคคลต่างด้าวเป็นบุคคลที่ซื้อได้เฉพาะห้องชุดเท่านั้น สำหรับทีดินเปล่าหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไม่สามารถซื้อได้
ผู้ขาย
เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับบุคคลธรรมดาไทย (ผู้ขาย)
1. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้ขาย และคู่สมรส (ถ้ามี)
2. สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ขาย และคู่สมรส (ถ้ามี)
3. หนังสือยินยอมของคู่สมรส (ถ้ามี)
4. สำเนาใบทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
5. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
6. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
7. ใบปลอดภาระหนี้จากนิติบุคคล (กรณีห้องชุด)
เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับบุคคลธรรมดาต่างด้าว (ผู้ขาย)
1. สำเนาหนังสือเดินทางของผู้ขาย และคู่สมรส (ถ้ามี)
2. หนังสือยินยอมของคู่สมรส (ถ้ามี)
3. สำเนาใบทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
4. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
5. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
6. ใบปลอดภาระหนี้จากนิติบุคคล (กรณีห้องชุด)
เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับนิติบุคคลไทย (ผู้ขาย)
1. หนังสือรับรองนิติบุคคล อายุไม่เกิน 1 เดือน
2. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือน
3. รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท
4. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
5. หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
6. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
7. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
8. ใบปลอดภาระหนี้จากนิติบุคคล (กรณีห้องชุด)

เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับนิติบุคคลต่างด้าว (ผู้ขาย)
1. หนังสือรับรองของนิติบุคคลต่างด้าว (กรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศ)
2. หนังสือรับรองจากกระทรวงพาณิชย์ (กรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในประเทศไทย)
3. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในประเทศไทยอายุไม่เกิน 1 เดือน) (นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศไม่จำกัดอายุ)
4. รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท
5. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
6. หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
7. หนังสือรับรองรายการหนังสือรับรอง หนังสือมอบอำนาจ และลายมือชื่อกรรมการ จากโนตารีพลับบลิค (นิตบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศ)
8. เอกสารการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน
9. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
10. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
11. ใบปลอดภาระหนี้จากนิติบุคคล (กรณีห้องชุด)

 

แบบฟอร์มหนังสือมอบอำนาจและวิธีเขียนสามารถ download ได้จากลิ้งค์นี้ครับ http://www.dol.go.th/dol/index.php?option=com_content&task=view&id=1158

ค่าใช้จ่ายโอนที่ดินมรดก

มรดกตกทอดจากบุพการี หรือปู่ ย่า ตา ยาย ใช่ว่าได้โฉนดที่ดินมาแล้วเป็นอันจบเรื่อง เนื่องจากบางครอบครัว ไม่ได้มีการแบ่งแยกอย่างชัดเจน จำเป็นต้องเพิ่งรังวัด มาบริหารจัดการให้ถูกต้องตามพินัยกรรมที่ระบุไว้ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นภายหลังจากมีการกำหนดพระราชบัญญัติ (พรบ.) ภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558 และพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลรัษฎากร (ฉบับที่ 40) พ.ศ.2558 ส่งผลให้มีค่าใช้จ่ายภาษีเกิดขึ้น สำหรับผู้รับมรดก 100 ล้านขึ้นไป และใช่ว่ากลุ่มคนอื่นที่มีที่ดินมูลค่าไม่ถึง จะปราศจากค่าใช้จ่าย ด้วยเหตุนี้เองเรา จึงสรุปรวบยอดค่าใช้จ่ายจากการโอนมรดกจากข้อมูลของกรมที่ดิน ทั้งที่ได้รับในขณะบุพการีมีชีวิตอยู่ และเสียชีวิตไปแล้ว มาให้ศึกษา ทำความเข้าใจกันแบบกระจ่างแจ้ง

กรณีที่ 1 บุพการี พ่อ แม่ โอนที่ดินให้ผู้สืบสันดาน หรือ ทายาทโดยธรรมอันถูกต้องตามกฎหมาย ในขณะมีชีวิตอยู่
– ค่าจดทะเบียนโอน คิดเป็นร้อยละ 50 สตางค์ ของราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ คิดเป็นร้อยละ 50 สตางค์ ของราคาประเมิน
– ค่าพยาน จำนวน 20 บาท
– ค่าคำขอ จำนวน 5 บาท
– ค่าอากรคู่ฉบับ จำนวน 5 บาท

กรณีที่ 2 บุพการี พ่อแม่ รวมทั้ง ปู่ ย่า ตา ยาย ยกมรดกที่ดินให้ ผู้สืบสันดาน หรือ ทายาทโดยธรรมอันถูกต้องตามกฎหมาย ในขณะเสียชีวิตไปแล้ว
– ค่าจดทะเบียนโอนมรดก คิดเป็นร้อยละ 50 สตางค์ ของราคาประเมิน
– ค่าพยาน จำนวน 20 บาท
– ค่าคำขอ จำนวน 5 บาท

กรณีที่ 3 พี่ น้อง สายเลือดเดียวกัน โอนที่ดินให้
– ค่าธรรมเนียม คิดเป็นร้อยละ 2 ของราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ คิดเป็นร้อยละ 50 สตางค์ ของราคาประเมิน

รู้ไว้เพื่อผลประโยชน์ตนเอง
นอกจากการครอบครองที่ดิน อันได้มาจากการโอน หรือมรดกตกทอด จากบุพการี หรือญาติพี่น้อง จำเป็นต้องมีค่าใช้จ่ายตามที่ระบุไว้ข้างต้น ทั้งนี้บางกรณีอาจมีเรื่องภาษีเข้ามาเพิ่มเติมอย่างกรณีที่ 3 โดยกำหนดให้มีภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย กรณีบุคคลธรรมดาเป็นผู้โอน โดยคำนวนตามราคาประเมินทุนทรัพย์ ส่วนผู้รับมรดกมูลค่าที่ดินเกิน 100 ล้านบาท หากเป็นผู้สืบสันดาน เสียภาษีรับมรดก 5% และถ้าหากเป็นบุคคลภายนอกเสีย 10% โดยกรมสรรพากรให้ผ่อนได้ 5 ปี และหากเกิน 2 ปี จะต้องเสียดอกเบี้ย 0.5% / ปี

วิธีการเช็คพื้นที่รับผิดชอบสำนักงานที่ดินเขตต่างๆ

ขั้นตอนแรก ไปที่ เว็บไซค์ของสำนักงานที่ดิน   http://www.dol.go.th เลือกเมนูการสืบค้นหาที่ตั้งสำนักงานที่ดิน (อาจจะอยู่ด้านขวา หรือด้านบนสุดของเว็บไซค์ก็ได้ครับ)

ขั้นตอนที่สอง พอเลือกรายการสืบค้นแล้ว จะlink เข้ามาที่หน้ารายการรวมทุกพื้นที่  ทุกเขต เราจะต้องเลือกระบุการ

ค้นหาเป็นเขตหรือจังหวัด เพื่อง่ายต่อการสืบค้น http://www.dol.go.th/dol/index.php

capture-20160928-100731

 

ขั้นตอนที่สาม ตรวจสอบจากตามเขต หรือ อำเภอที่ระบุอยู่ที่หน้าโฉนดที่ต้องการตรวจสอบ (บางสำนักงานที่ดินดูแลพื้นที่มากกว่า 1 เขตครับ)

99999

แต่งคอนโดโดนใจคนเช่า เพิ่มมูลค่าได้

หลายคนที่เป็นนักลงทุนคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่ามือใหม่ อาจสงสัยว่า เราควรตกแต่งห้องชุดก่อนปล่อยเช่าหรือไม่ หรือถ้าต้องตกแต่ง ควรตกแต่งในระดับใด

 

คำตอบในคำถามแรก นั่นคือ เราควรตกแต่งห้องชุดก่อนปล่อยเช่า เพื่อเพิ่มมูลค่าให้กับห้องชุด ดึงดูดความสนใจให้กับผู้เช่า ทำให้ปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้น เพราะว่าผู้เช่าส่วนใหญ่อาจมีความจำเป็นในการย้ายที่อยู่อาศัยตามสถานที่ทำ งาน จึงไม่สะดวกที่จะมีข้าวของเครื่องใช้ชิ้นใหญ่แล้วต้องเคลื่อนย้ายทุกครั้ง เมื่อย้ายที่อยู่อาศัยใหม่ แต่ถ้าใครจำเป็นต้องย้ายที่อยู่อาศัยจริงๆ เราก็มีเคล็ดลับที่จะทำให้การย้ายที่อยู่ไม่ใช่เรื่องยาก

 

ส่วนการวางงบประมาณในการตกแต่งควรเป็นเท่าไรนั้น ต้องขึ้นอยู่กับกลุ่มเป้าหมาย ทำเล และ อัตราค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ โดยสามารถแบ่งกลุ่มเป้าหมายเป็น 3 กลุ่มด้วยกัน เพื่อให้สามารถแต่งห้องชุดให้โดนใจคนเช่าได้ คือ

 

1.กลุ่มผู้เช่าระดับล่าง

ตลาดนี้ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมระดับล่าง ราคาประมาณ 6-9 แสนบาท โดยจะเป็นคอนโดมิเนียมใกล้แหล่งทำงาน หรือใกล้สถานศึกษา อัตราค่าเช่าจะเริ่มต้นตั้งแต่ 2,500 บาท/เดือน จนถึง 7,000-8,000 บาท/เดือน ขึ้นอยู่กับทำเลและกำลังซื้อของผู้เช่าย่านนั้น

หากอัตราค่าเช่าไม่สูงมาก กลุ่ม 2,500-4,000 บาท/เดือน อาจจะเน้นเฟอร์นิเจอร์ที่จำเป็น เช่น เตียง+ที่นอน, ตู้เสื้อผ้า และโต๊ะวางของอเนกประสงค์ ไม่จำเป็นต้องมีเครื่องใช้ไฟฟ้าอย่างทีวีหรือตู้เย็น ซึ่งต้นทุนในการตกแต่งไม่ควรเกิน 10,000 บาท

อย่างไรก็ตาม ผู้เช่ากลุ่มนี้บางส่วนตัดสินใจเลือกจากอัตราค่าเช่าถูกเป็นหลัก ดังนั้น นักลงทุนที่มองว่าการลงทุนตกแต่งมากๆ จะทำให้ต้นทุนในการลงทุนเพิ่มขึ้น ก็อาจจะไม่ต้องตกแต่งมาก มีให้เพียงเครื่องใช้ที่จำเป็น เช่น เตียง ที่นอน และตู้เสื้อผ้า เพื่อกดอัตราค่าเช่าให้ถูกลง ก็จะเป็นอีกหนึ่งทางเลือกให้กับคนที่กำลังซื้อน้อย

แต่หากเป็นกลุ่มนักศึกษาที่มีกำลังซื้อขึ้นมา อัตราค่าเช่าต่อเดือนเกิน 5,000 บาทขึ้นไป ควรจะมีทั้งเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่จำเป็น เช่น เตียง+ที่นอน, ตู้เสื้อผ้า, โต๊ะ/ตู้วางของอเนกประสงค์, ทีวี และตู้เย็น หรือถ้าอัตราค่าเช่าแตะ7,000-8,000 บาท และเป็นห้องชุด 1 ห้องนอน ควรจะมีโซฟาในห้องนั่งเล่นด้วย โดยควรคุมต้นทุนในการตกแต่งไม่ควรเกิน 15,000 บาท

 

2.กลุ่มผู้เช่าระดับกลาง

ตลาดนี้จะเป็นคอนโดมิเนียมระดับกลาง ราคาประมาณ 2-3 ล้านบาท ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมใกล้เมือง เดินทางเข้าเมืองสะดวกด้วยรถไฟฟ้า อัตราค่าเช่าจะเริ่มต้นตั้งแต่ 12,000-20,000 บาท/เดือน โดยกลุ่มผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นมนุษย์เงินเดือนที่ยังไม่พร้อมจะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง หรือจำเป็นต้องย้ายที่อยู่อาศัยบ่อยตามลักษณะงาน จึงยังไม่ซื้อคอนโดมิเนียมอยู่เอง ซึ่งกลุ่มนี้จะมีกำลังในการเช่าระดับกลาง

สำหรับตลาดเช่าคอนโดมิเนียมกลุ่มนี้ การแข่งขันสูงมาก เพราะซัพพลายคอนโดมิเนียม 2-3 ล้านบาทเป็นกลุ่มที่มีมากที่สุด

ดังนั้นการตกแต่งที่พร้อมอยู่มากๆ จึงเป็นกลยุทธ์สำคัญ โดยควรจะมีครบทั้งเตียงและที่นอน, ตู้เสื้อผ้า, โต๊ะและตู้วางของอเนกประสงค์, ทีวี, ตู้เย็น, เตาไมโครเวฟ และมีโซฟาในห้องนั่งเล่น ซึ่งคุณภาพเฟอร์นิเจอร์ที่เลือกควรเป็นระดับกลางๆ ดูดี แต่ก็ต้องเลือกที่ราคาไม่แพงมาก เพราะมีโอกาสที่เฟอร์นิเจอร์ข้าวของเครื่องใช้เหล่านี้จะเสียหายชำรุด เมื่อผู้เช่ารายเดิมย้ายออก นักลงทุนจะมีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมเพิ่มก่อนที่จะปล่อยเช่าใหม่ ดังนั้น ควรคุมงบประมาณโดยรวมให้ไม่เกิน 20,000-25,000 บาท

หมายเหตุ : การติดตั้งสัญญาณอินเทอร์เน็ต สำหรับผู้เช่ากลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่สามารถดำเนินการเองได้ นักลงทุนไม่จำเป็นต้องติดตั้งไว้ให้

 

3. กลุ่มลูกค้าระดับบน

กลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะเป็นลูกค้าชาวต่างชาติ คอนโดมิเนียมที่นำมาปล่อยเช่าให้กับคนกลุ่มนี้ก็จะเป็นคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์5-10 ล้านบาทขึ้นไป ทำเล ใจกลางเมือง อัตราค่าเช่ามีความหลากหลายมาก แต่จะเริ่มต้นไม่น้อยกว่า 30,000 บาท จนอาจจะไปแตะ 70,000-80,000 บาท หรือแตะ 1 แสนบาท ขึ้นอยู่กับทำเลและพื้นที่ใช้สอยของห้องชุดนั้นๆ

การตกแต่งให้คนกลุ่มนี้ต้องจัดเต็ม เพราะอัตราค่าเช่าค่อนข้างสูง อีกทั้ง ผู้เช่าชาวต่างชาติส่วนใหญ่จะไม่สะดวกในการหาข้าวของต่างๆ ด้วยตัวเอง จึงควรเตรียมให้ครบตั้งแต่เตียง+ที่นอน, ตู้เสื้อผ้าชั้นดี, โซฟาเบด พร้อมโต๊ะรับแขกเล็กๆ, โต๊ะ/ตู้วางของอเนกประสงค์, ทีวี, ตู้เย็น และอาจจะมีเครื่องใช้ไฟฟ้าขนาดเล็ก เช่น เครื่องปิ้งขนมปัง เครื่องต้มน้ำร้อน เตาไมโครเวฟ ฯลฯ ซึ่งงบประมาณในการตกแต่งอาจจะต้องค่อนข้างสูง แต่ก็ควรคุมให้ไม่เกิน 30,000-40,000 บาท

หมายเหตุ การติดตั้งสัญญาณอินเทอร์เน็ต สำหรับผู้เช่ากลุ่มนี้ นักลงทุนควรติดตั้งไว้ให้เลย เพราะผู้เช่าชาวต่างชาติส่วนใหญ่ไม่มีความคุ้นเคยในการติดต่อในรายละเอียด เหล่านี้ ซึ่งนักลงทุนสามารถแยกคิดค่าบริการอินเทอร์เน็ตเพิ่มจากค่าเช่าได้

 

living room

 

ท้ายที่สุด หัวใจสำคัญในการตกแต่งห้องชุดก่อนปล่อยเช่า นั่นคือ ต้องตกแต่งและติดตั้งเฟอร์นิเจอร์ให้รวดเร็ว เพื่อให้ปล่อยเช่าได้เร็ว มีรายได้เร็ว และอยู่ในกรอบต้นทุนที่สมเหตุสมผล เพื่อให้ได้อัตราผลตอบแทนตามเป้าหมาย ซึ่งก็มีวิธีการคำนวณค่าเช่าห้องไว้ล่วงหน้าเพื่อป้องกันการขาดทุน-ได้ไม่ คุ้มเสียดังนี้ : วิธีคำนวณค่าเช่าห้องที่ไม่ทำให้ขาดทุน! และศึกษาเงื่อนไขพื้นฐานที่ใช้สำหรับในการทำสัญญาปล่อยเช่าที่นอกเหนือจากเงื่อนไขในแบบฟอร์มตามหลักสากล ซึ่งผู้ให้เช่าสามารถเพิ่มเติมได้ เพื่อสร้างความรัดกุมป้องกันการเจอผู้เช่าที่ผิดสัญญา

Cr.ddproperty.com

ราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2559 – 2562

บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2559 – 2562 (ใหม่ล่าสุด)
กรุงเทพ และปริมณฑล
กรุงเทพมหานคร ปทุมธานี นนทบุรี นครปฐม สมุทรปราการ สมุทรสาคร
คลิกเลือกจังหวัด แล้วเลื่อนดูครับ

ราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือนและสิ่งปลูกสร้าง แบ่งตามภาค
ภาคกลาง 22 จังหวัด
กรุงเทพมหานคร, กำแพงเพชร, ชัยนาท, นครนายกนครปฐม, นครสวรรค์นนทบุรีปทุมธานี, พระนครศรีอยุธยาพิจิตร, พิษณุโลก, เพชรบูรณ์, ลพบุรีสมุทรปราการ, สมุทรสงครามสมุทรสาคร, สระบุรีสิงห์บุรีสุโขทัย, สุพรรณบุรี, อ่างทอง,อุทัยธานี
ภาคตะวันออก 7จังหวัด
จันทบุรี,ฉะเชิงเทรา ,ชลบุรี,ตราด, ระยอง,ปราจีนบุรี ,สระแก้ว
ภาคตะวันตก 5 จังหวัด
กาญจนบุรี, เพชรบุรี,ประจวบคีรีขันธ์,ตาก, ราชบุรี
ภาคเหนือ 9 จังหวัด
เชียงราย, เชียงใหม่, น่าน, พะเยา, แพร่, แม่ฮ่องสอน, ลำปาง, ลำพูน,อุตรดิตถ์
ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ 20 จังหวัด
นครราชสีมา, อุบลราชธานี, ขอนแก่น, บุรีรัมย์, อุดรธานี, ศีรสะเกษ, สุรินทร์, ร้อยเอ็ด, ชัยภูมิ, สกลนคร, กาฬสินธุ์, มหาสารคาม, นครพนม, เลย, ยโสธร, หนองคาย, หนองบัวลำภู, บึงกาฬ, อำนาจเจริญ ,มุกดาหาร
ภาคใต้ 14 จังหวัด
กระบี่, ชุมพร, ตรัง, นครศรีธรรมราช, นราธิวาส, ปัตตานี, พังงา, พัทลุง, ภูเก็ต, ยะลา, ระนอง, สงขลา, สตูล ,สุราษฎร์ธานี

การเช่าอสังหาริมทรัพย์

RentHouse
การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ นอกจากการซื้อ-ขายขาด ซึ่งจะทำให้คุณได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นอย่างแท้จริงแล้ว “การเช่า” ยังเป็นอีกหนึ่งทางเลือกสำหรับคนที่ยังไม่มีกำลังซื้อเพียงพอ แม้การเช่าจะทำให้คุณมีสิทธิความเป็นเจ้าของเพียงชั่วคราว แต่หากไม่ระมัดระวัง เรื่องที่คิดว่าไม่น่าจะยุ่งยากอาจจะทำให้ชีวิตคุณยากอย่างที่ไม่ควรจะเป็น วันนี้เราเลยนำความรู้เกี่ยวกับ “การจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์” มาฝากค่ะ
การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นต่างกับการเช่า “สังหาริมทรัพย์” เนื่องจากการเช่าอย่างหลัง ทำได้ง่ายๆ โดยการเจรจาตกลงกัน ไม่จำเป็นต้องมีการทำสัญญาเช่าซื้อแต่อย่างใด ในขณะที่การเช่า “อสังหาริมทรัพย์” นั้น กฎหมายได้บัญญัติให้คู่สัญญาต้องทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือ ส่วนจะต้องทำการจดทะเบียนเช่าหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับระยะเวลาในการเช่า ทั้งนี้จะกำหนดระยะเวลาเช่าเกินกว่า 30 ปีไม่ได้
การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาไม่เกิน 3 ปีนั้น ตามคำสั่งกรมที่ดินที่ 5/2490 ลงวันที่ 31 พฤษภาคม 2490 กำหนดว่า พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ต้องรับจดทะเบียนและไม่มีหน้าที่ต้องทำสัญญาให้ แต่หากเป็นการเช่าที่มีระยะเวลาเช่าเกินกว่า 3 ปี หรือตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่านั้น คู่สัญญาจะต้องไปดำเนินการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ และต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนด้วยในอัตราร้อยละ 1 โดยติดตามค่าเช่าตลอดเวลาที่เช่าหรือเงินกินเปล่า หรือทั้งสองอย่างรวมกัน
ส่วนการเช่าตลอดชีวิตของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่านั้น ให้คำนวณค่าเช่าเท่ากับค่าเช่า 30 ปี และจะต้องเสียค่าอากรทุกจำนวน 1,000 บาท หรือเศษของ 1,000 บาทแห่งค่าเช่าหรือเงินกินเปล่า หรือทั้งสองอย่างรวมกันตลอดอายุการเช่า เป็นค่าอากรแสตมป์ 1 บาท และหากมิได้มีข้อตกลงในเรื่องการชำระค่าธรรมเนียมไว้ กฎหมายได้บัญญัติให้เป็นหน้าที่ของคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายพึงออกกันคนละครึ่ง
ตัวอย่างเช่น หากเช่าที่ดิน 10 ปี กำหนดค่าเช่ากันปีละ 10,000 บาท รวมค่าเช่าตลอดสัญญาคือ 100,000 บาท ดังนั้นค่าธรรมเนียมการเช่าที่เรียกเก็บจะเท่ากับ 1,000 บาทและต้องเสียค่าอากรอีก 100 บาท รวมเป็น 1,100 บาท
อย่างไรก็ดี ในการทำสัญญาเช่านั้น หากคู่สัญญาไม่ประสงค์จะไปดำเนินการจดทะเบียนกันตามกฎหมาย อันเนื่องมาจากเหตุผลที่แตกต่างกัน เช่น ไม่ต้องการเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน หรือไม่มีเวลาที่จะไปดำเนินการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ฯลฯ คู่สัญญามักจะวางข้อกำหนดในสัญญาว่า “สัญญาเช่านี้เริ่มต้นตั้งแต่ … ถึงวันที่…” (ซึ่งคำนวณเวลาแล้วเป็นเวลา 3 ปีพอดี จึงไม่ต้องไปจดทะเบียน) และวางข้อตกลงอีกข้อหนึ่งว่า “เมื่อครบกำหนดการเช่าแล้ว หากผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่อ ผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 3 ปี โดยผู้เช่าแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วันก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลง” เป็นต้น
การทำข้อตกลงลักษณะนี้ ไม่ถือว่าเป็นการหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนการเช่าแต่อย่างใด เนื่องจากในระหว่างเวลาที่สัญญาเช่าฉบับแรกมีผลใช้บังคับ สัญญาดังกล่าวย่อมมีระยะเวลาบังคับกันได้เพียง 3 ปี ส่วนอีก 3 ปีถัดไปจะเกิดสัญญาเช่าหรือไม่นั้นยังไม่แน่นอน เพราะหากว่าผู้เช่าไม่ได้ส่งคำสนองรับภายในระยะเวลาที่ผู้ให้เช่ากำหนดตามข้อตกลงในสัญญา ข้อตกลงดังกล่าวก็จะสิ้นผลผูกพันผู้ให้เช่าไป
การส่งคำสนองรับที่ว่านี้ ผู้เช่าจะต้องระมัดระวังให้ดี เนื่องจากข้อตกลงในสัญญาดังกล่าวตามกฎหมายจะถือว่า “เป็นคำมั่นจะให้เช่า” ซึ่งผู้เช่าจะต้องสนองรับกลับไปยังผู้ให้เช่าในขณะที่ผู้ให้เช่ายังมีชีวิตอยู่เท่านั้น หากว่าผู้ให้เช่าถึงแก่ความตายไปแล้วในระหว่างนั้นและผู้เช่าก็ทราบดีถึงความตายของผู้ให้เช่า แม้ว่าความตาช่าบ้านยของผู้ให้เช่าไม่ทำให้สัญญาเช่าฉบับแรกสิ้นสุดลงก็ตาม แต่ความตายของผู้ให้เช่านี้จะส่งผลทำให้คำมั่นที่ผู้ให้เช่าให้ไว้ก่อนตายสิ้นผลผูกพันทันที
สรุปง่ายๆ ก็คือ หากผู้เช่าตอบตกลงขอเช่าอีก 3 ปีโดยรู้ว่าผู้ให้เช่าตายแล้ว สัญญาเช่าต่ออีก 3 ปีก็จะไม่เกิดและหากภายหลังจากที่ผู้ให้เช่าตาย ผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินที่ให้เช่าต่อไป ตามกฎหมายจะถือว่าเป็นการเช่าทรัพย์นั้นต่อไปโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา
รายละเอียดเล็กๆ น้อยแบบนี้ ไม่ควรมองข้ามนะคะ จะซื้อหรือจะเช่า ยังไงก็ควรอ่านรายละเอียดสัญญาหรือข้อผูกพันต่างๆ ให้ดี ก่อนจะต้องมาเสียใจ เสียเวลา และอาจจะถึงกับต้องเสียทรัพย์กันในภายหลัง

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเกินกว่า 3 ปี

453

ตาม ป.พ.พ.มาตรา 538 บัญญัติว่า “ เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่า 3 ปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียง 3 ปี”
จากบทบัญญัติกฎหมายดังกล่าวข้างต้น ในกรณีที่คู่สัญญาประสงค์จะเช่าอสังหาริมทรัพย์กันมีกำหนดกว่า 3 ปีขึ้นไป จึงมักจะทำสัญญาเช่าที่มีลักษณะเป็นการหลีกเลี่ยงการจดทะเบียน เนื่องจากการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่จะต้องเสียค่าธรรมเนียมด้วย เช่น กรณีคู่สัญญาตกลงเช่าอสังหาริมทรัพย์กันมีกำหนด 9 ปี แต่ทำสัญญาแบ่งเป็น 3 ฉบับๆ ละ 3 ปี กรณีเช่นนี้ถือเป็นการหลีกเลี่ยงการจดทะเบียน และเมื่อไม่ได้จดทะเบียนสัญญาเช่าดังกล่าวจึงใช้บังคับได้แต่เพียง 3 ปี เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด 3 ปีแรกแล้ว การเช่าภายหลังจากนั้นถือเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาตาม ป.พ.พ.มาตรา 570 คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต่างมีสิทธิบอกเลิกสัญญากันได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 566 ก่อให้เกิดการได้เปรียบเสียเปรียบ การเช่าอาจไม่เป็นไปตามกำหนดเวลาที่ตกลงกันแต่แรก
ทีนี้ลองมาดูกันนะคะว่า การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์โดยมีคำมั่นว่าจะต่อสัญญาเช่า เช่นทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดระยะเวลา 3 ปี แล้วระบุในข้อสัญญาไว้ว่า เมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว ผู้ให้เช่าตกลงยินยอมให้ผู้เช่าทำการเช่าต่อไปได้อีก 1 ปี โดยที่ผู้เช่าจะต้องมีหนังสือบอกกล่าวแสดงเจตนาที่จะเช่าต่อมายังผู้ให้เช่าภายใน 60 วัน ก่อนครบกำหนดระยะเวลาการเช่านั้น จะถือว่ามีเจตนาหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนหรือไม่ ?
ในกรณีนี้ผู้ให้เช่าและผู้เช่าสามารถทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์กันในลักษณะนี้ได้ ไม่ถือเป็นการหลีกเลี่ยงการจดทะเบียน เพราะข้อตกลงที่ผู้ให้เช่าระบุในสัญญาเช่าว่าจะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อนั้นเป็นการแสดงเจตนาฝ่ายเดียวคงมีผลผูกพันเฉพาะผู้ให้เช่าเท่านั้น โดยผู้เช่าจะตกลงทำสัญญาเช่ากันต่อไปหรือไม่ยังไม่แน่นอน ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นคำมั่นจะให้เช่า เมื่อผู้เช่ามาขอทำสัญญาเช่าต่อภายในกำหนด อันเป็นการสนองรับคำมั่นโดยชอบ จึงจะเกิดเป็นสัญญาเช่าใหม่ทันทีโดยไม่ต้องทำสัญญาเช่าฉบับใหม่ ผู้ให้เช่าจึงจะผูกพันตามสัญญาเช่า โดยต้องให้ผู้เช่าได้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นต่อไปอีก 1 ปี ตามสัญญา (เทียบเคียงคำพิพากษาฎีกาที่3761-3765/2533)
อย่างไรก็ตาม ถ้าผู้ให้เช่าโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าไปยังบุคคลอื่นในระหว่างที่สัญญาเช่ามีผลใช้บังคับ แม้สัญญาเช่ายังมีผลอยู่ต่อไปจนกว่าจะครบกำหนด แต่ข้อสัญญาที่เป็น “คำมั่นว่าจะให้เช่า” ดังกล่าวข้างต้น จะไม่มีผลผูกพันให้ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ต้องปฏิบัติตาม ดังนั้น ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์จึงมีสิทธิที่จะไม่ให้ผู้เช่าทำสัญญาเช่าต่อไปก็ได้
ฉะนั้นแล้ว เพื่อไม่ต้องเสี่ยงต่อการเกิดปัญหาในภายหน้า ในกรณีที่ประสงค์จะเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดกว่า 3 ปีขึ้นไป ผู้เขียนขอแนะนำให้ทำสัญญาให้ถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนดจะดีกว่า โดยการยอมเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนตามที่รัฐกำหนด ซึ่งขณะนี้รัฐกำหนดให้เสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่า (ค่าธรรมเนียมและค่าอากรแสตมป์) ในอัตราร้อยละ 1.1 ของอัตราค่าเช่าทั้งหมด
ทั้งนี้เพราะการทำสัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลากว่า 3 ปีขึ้นไป โดยการหลีกเลี่ยงไม่จดทะเบียน อาจเป็นช่องว่างให้ผู้ให้เช่าเอาเปรียบผู้เช่าในภายหน้าได้

 

ขอบคุณบทความจาก

เกศรินทร์   แตงโสภา  (ทนายความ)
www.fpmconsultant.com

The Posh Twelve คอนโด ถนนติวานนท์ เมืองนนทบุรี ใกล้ MRT กระทรวงสาธารณสุข

The Posh Twelve คอนโด High Rise 2 อาคาร สูง 40 และ 45 ชั้น บนถนนติวานนท์ ใกล้ MRT กระทรวงสาธารณสุข โครงการใหม่จากแปซิฟิค สตาร์

รายละเอียดโครงการ

  • ราคาเริ่มต้น   1,990,000 บาท
  • ราคาต่อตารางเมตร   ประมาณ 88,500 บาท
  • เจ้าของโครงการ   บริษัท แปซิฟิค สตาร์ ประเทศไทย จำกัด
  • ลักษณะคอนโด   High Rise 2 อาคาร สูง 40 และ 45 ชั้น
  • จำนวนห้อง   อาคาร A สูง 40 ชั้น 552 ยูนิต และอาคาร B สูง 45 ชั้น 842 ยูนิต
  • เนื้อที่ทั้งหมด   4 – 2 – 61 ไร่
  • ที่ตั้งโครงการ   ถนนติวานนท์ อำเภอเมือง จังหวัดนนทบุรี

สถานที่สำคัญใกล้เคียง

  • Big C
  • เอสพลานาด
  • The Mall งามวงศ์วาน
  • เซ็นทรัลรัตนาธิเบศร์
  • MRT กระทรวงสาธารณสุข

ลักษณะห้องและขนาดห้อง

  • Studio ขนาด 22.5 ตารางเมตร
  • 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ขนาด 29 – 32 ตารางเมตร
  • Junior Suite ขนาด 35 – 38 ตารางเมตร
  • Grand Suite ขนาด 46 – 62 ตารางเมตร
  • Junior Duplex ขนาด 33.5 ตารางเมตร
  • Grand Duplex ขนาด 43 ตารางเมตร

สิ่งอำนวยความสะดวก

  • สวนภายในโครงการ
  • Grand Lobby Lounge
  • Main Entrance Reception Driveway
  • Bicycle Lockers
  • Oasis Club Lounge
  • สระว่ายน้ำ
  • BBQ Party Deck
  • Fitness & Yoga
  • Sauna and Steam Rooms
  • Access Key Card
  • รปภ & CCTV 24 ชั่วโมง
สนใจสอบถามรายละเอียด คลิกที่นี่

เช็คเครดิตบูโร

kdc

ตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจข้อมูลเครดิต พ.ศ. 2545 มาตรา 25 เพื่อประโยชน์ในการคุ้มครองให้ความเป็นธรรมแก่เจ้าของข้อมูลให้เจ้าของข้อมูล มีสิทธิที่จะตรวจสอบข้อมูลของตน โดยบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด มีความยินดีที่ให้ท่านตรวจสอบข้อมูล ดังนี้

ณ ที่ทำการบริษัท (ศูนย์บริการตรวจสอบเครดิตบูโร) มีขั้นตอนดังนี้

1. เจ้าของข้อมูลมาติดต่อด้วยตนเอง แสดงเอกสารหลักฐาน ดังนี้

กรณีบุคคลธรรมดา
• บัตรประจำตัวประชาชน หรือหนังสือเดินทาง หรือบัตรประจำตัวบุคคลต่างด้าวตัวจริงนำมาแสดง

กรณีนิติบุคคล
• สำเนาหนังสือรับรองของนิติบุคคล ที่รับรองไว้ไม่เกิน 3 เดือน และลงนามรับรองความถูกต้องโดยกรรมดารผู้มีอำนาจ
• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน หรือสำเนาหนังสือเดินทางของกรรมการผู้มีอำนาจ และลงนามรับรองความถูกต้อง พร้อมตัวจริงนำมาแสดง
• ตราประทับของนิติบุคคล (ถ้ามี) เพื่อใช้ประกอบการยื่นขอคำขอตรวจสอบข้อมูลเครดิต


2. เจ้าของข้อมูลมอบอำนาจให้บุคคลอื่นมาดำเนินการแทน แสดงเอกสารหลักฐาน ดังนี้

กรณีบุคคลธรรมดา
• หนังสือมอบอำนาจบุคคลธรรมดา กรอกรายละเอียดและลงนามให้สมบูรณ์ครบถ้วน
• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มอบอำนาจ และลงนามรับรองความถูกต้อง พร้อมตัวจริงมาแสดง
• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ และลงนามรับรองความถูกต้อง พร้อมตัวจริงมาแสดง

กรณีนิติบุคคล
• หนังสือมอบอำนาจนิติบุคคล กรอกรายละเอียดและลงนามให้สมบูรณ์ครบถ้วน
• สำเนาหนังสือรับรองของนิติบุคคล ที่รับรองไว้ไม้เกิน 3 เดือน และลงนามรับรองความถูกต้องโดยกรรมการผู้มีอำนาจประทับตราของนิติบุคคล (ถ้ามี)
• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน หรือสำเนาหนังสือเดินทางของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม และลงนามรับรองความถูกต้องพร้อมตัวจริงนำมาแสดง
• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน หรือสำเนาหนังสือเดินทางของผู้รับมอบอำนาจ และลงนามรับรองความถูกต้อง พร้อมตัวจริงนำมาแสดง

* ยื่นเอกสารในข้อ 1 และชำระค่าธรรมเนียมในการตรวจสอบข้อมูลเครติดต่อเจ้าหน้าที่ของบริษัท

* เจ้าของข้อมูลสามารถขอรับรายงานภายในวันยื่นคำขอ หรือยื่นความจำนงให้จัดส่งรายงานทางไปรษณีย์ลงทะเบียน (กรณีให้จัดส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียน ฉบับละ 20 บาท)

สถานที่ตรวจสอบข้อมูลเครดิต ศูนย์บริการตรวจสอบบูโร 2 แห่ง ดังนี้

ส่วนบริหารเจ้าของข้อมูล บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด
อาคาร 2 ชั้น 2 ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (สำนักงานใหญ่)
เลขที่ 63 ถนนพระราม 9 แขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง กรุงเทพฯ 10320
โทรศัพท์ : (66) 02-643-1250
โทรสาร: (66) 02-612-5895
เวลาทำการ วันจันทร์-วันศุกร์ เวลา 09.00 น. – 16.30 น.

สถานีรถไฟฟ้า BTS ศาลาแดง (ด้านในสถานี)
เวลาทำการ วันจันทร์-วันศุกร์ เวลา 09.00 น. – 18.00 น.
(*ตรวจสอบเครดิตบูโรเฉพาะบุคคลธรรมดาเท่านั้น)

ห้างเจเวนิว (นวนคร) ติดโรงพยาบาลนวนคร
เปิดทำการทุกวัน เวลา 10.00 น. – 19.00 น. หยุดนักขัตฤกษ์
(*ตรวจสอบเครดิตบูโรเฉพาะบุคคลธรรมดาเท่านั้น)

ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินมรดกให้ลูกหลานญาติพี่น้อง

_1_

การรับมรดกจากพ่อแม่โอนให้ลูก หรือโอนให้คู่สมรสตามกฎหมายไม่ต้องเสียภาษี แต่เสียค่าธรรมเนียม บางครั้งเกิดข้อพิพาทระหว่างเครือญาติพี่น้องผู้ตาย แย่งสมบัติกันต้องขึ้นศาลให้ศาลสั่งให้เป็นที่สิ้นสุดแล้วค่อมมาจดทะเบียนโอน ดังนี้

พ่อแม่โอนที่ดินให้ลูก ต้องเสียค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง

ค่าจดทะเบียนโอนให้ ร้อยละ 50สตางค์ ของราคาประเมิน
ค่าอากรแสตมป์ ร้อยละ 50สตางค์ ของราคาประเมิน
ค่าพยาน 20 บาท
ค่าคำขอ 5 บาท
ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท

มรดกตกทอดจากพ่อ แม่ ปู่ ย่า ตา ยาย ที่เสียชีวิตแล้ว ให้ ลูก หลานสืบสายโลหิต คู่สมรส ต้องเสียค่าโอนอะไรบ้าง

ค่าจดทะเบียนโอนมรดก ร้อยละ 50สตางค์ ของราคาประเมิน
ค่าคำขอ 5 บาท
ค่าพยาน 20 บาท


การซื้อขาย หรือ ให้ ระหว่าง พี่ กับ น้อง เสียค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง

ค่าธรรมเนียมร้อยละ 2 ของราคาประเมิน
อาการแสตมป์ร้อยละ 50 สตางค์จากราคาประเมิน
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

วิธีการขอรับมรดก มี2 วิธี

1. บุตรหรือทายาทไปยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดิน
ลูกทุกคนต้องนำหลักฐานไปแสดงต่อเจ้าพนักงาน คือ
โฉนด น.ส.3 หรือ ส.ค.1 และทะเบียนบ้าน บัตรประจำตัว ใบมรณบัตร พินัยกรรม
เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนแล้วจะทำหนังสือปิดประกาศ 60 วัน ณ สำนักงานที่ดิน

2. กรณีผู้จัดการมรดกไปดำเนินการจดทะเบียนรับมรดก
เพื่อป้องกันไม่ให้แย่งมรดกกันระหว่างเครือญาติโดยขอให้ศาลจัดตั้งผู้จัดการมรดก
จากนั้นนำคำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก พร้อมโฉนด น.ส.3ก
เพื่อโอนกรรมสิทธิที่ดินให้แก่ทายาทตามพินัยกรรมต่อไป

หลักฐานที่ต้องนำไปประกอบการขอรับ มรดก มีอะไรบ้าง

โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองทำประโยชน์
บัตรประจำตัวประชาชน
ทะเบียนบ้าน
ใบมรณบัตร
พินัยกรรม (ถ้ามี)
ทะเบียนสมรสถ้าโอนให้คู่สมรส (ถ้าโอนให้คู่สมรส)
หลักฐานการรับรองบุตร (เป็นบุตรนอกสมรส)
หลักฐานการจดทะเบียนรับบุตรบุญธรรม (เป็นบุตรบุณธรรม)
คำพิพากษาอันถึงที่สุดไปแสดง (มีข้อพิพาท)

การตั้งราคาขายบ้าน

การตั้งราคาขายบ้านนับเป็นประเด็นสำคัญที่ผู้ขายมักจะกังวลใจว่าจะขายเท่าไหร่ดีจึงจะไม่ขาดทุน บ้างก็ตั้งราคาสูงเกินไป หวังที่จะได้กำไรมากๆจนทำให้ขายได้ช้า หรือขายไม่ออกเลย บ้างก็ตั้งราคาต่ำจนแทบมองไม่เห็นกำไร ดังนั้นการตั้งราคาขายจึงต้องอาศัยหลักการ รวมถึงการคำนวณบนพื้นฐานความเป็นจริง โดยหลักๆแล้ว ราคาบ้านที่แท้จริงประกอบไปด้วย 5 องค์ประกอบ ดังนี้

1. ราคาเดิมที่ซื้อมา – คิดย้อนกลับไปว่า เดิมซื้อมาเท่าไหร่ และทำเลที่เราอยู่มีศักยภาพในการเพิ่มขึ้นของราคากี่ % ต่อปี

2. ค่าตกแต่งและค่าซ่อมแซม – ดูตามสภาพว่าบ้านหลังนี้มีการซ่อมแซมอะไรมาบ้าง หรือมีการต่อเติมอะไรที่สร้างมูลค่าเพิ่มได้อีก เช่น ต่อเติมห้องครัวให้ขยายออกไป หรือต่อเติมเพิ่มออกมาอีกห้องหนึ่ง เป็นต้น

3. ราคาตลาด – สำรวจบ้านที่มีลักษณะใกล้เคียงกับเราเพื่อเปรียบเทียบดูว่า ถ้าเป็นบ้านเราควรจะขายราคาประมาณเท่าไหร่ โดยการหักลบส่วนที่ต่างออกไป เช่น บ้านที่ขนาดใกล้เคียงกับเรา แต่อยู่ท้ายซอยลึกเข้าไป ขายราคา 5 ล้านบาท แต่บ้านเราอยู่ต้นซอย สะดวกกว่าอาจจะขายประมาณ 5.2-5.3 ล้านบาท เป็นต้น

4. ภาษีและค่าธรรมเนียมอื่นๆ – โดยทั่วไปแล้วผู้ขายจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการขาย เช่น ภาษีเงินได้, ค่าธรรมเนียมการโอน (ออกคนละครึ่งกับผู้ซื้อ), ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (กรณีที่ครอบครองบ้านไม่ถึง 5 ปี), ค่าอากรแสตมป์ (หากเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วก็ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์)

5. ดอกเบี้ยเงินกู้- นอกจากจะคำนึงถึงราคาเดิมที่ซื้อมาแล้ว แต่อย่าลืมถึงดอกเบี้ยจ่ายที่ได้จ่ายให้กับธนาคารในช่วงเวลาที่ผ่านมาด้วย เช่น ซื้อบ้านหลังนี้มา 10 ปี จ่ายดอกเบี้ยไปแล้ว 40% ของเงินต้น ดังนั้นดอกเบี้ยจ่ายที่เสียไปตลอด 10 ปีให้บวกเข้าไปในราคาขายด้วยเช่นกัน

ขอบคุณบทความจาก TerraBKK

วิธีซื้อคอนโดฯให้ดีและถูก

2015_10_16_9_24_14

วิธีซื้อคอนโดฯให้ดีและถูก

ช่วงนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเรากำลังเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) โดยเฉพาะในกลุ่มสินค้าคอนโดฯ ทำให้โอกาสที่จะเจรจาต่อรองเพื่อให้ได้ของดีราคาถูกเป็นไปได้สูงและเปิดกว้างกว่า กลยุทธ์เจ๋งๆที่นิยมทำกันมีดังนี้

1.เจรจาซื้อก่อนพรีเซลล์

เป็นกลยุทธ์ที่นักเก็งกำไรคอนโดฯสร้างใหม่ในบ้านเรานิยมทำกันมากในเวลานี้โดยอาศัยเส้นสาย ความสัมพันธ์และการรู้จักมักคุ้นเจรจากับเจ้าของโครงการในแบบ “คนใน (insider)” เพื่อขอซื้อห้องชุดดีๆ ราคาพิเศษก่อนที่โครงการจะเปิดขายพรีเซลล์ เพื่อรอการขายต่อทำกำไรในช่วงที่โครงการเปิดขายพรีเซลล์

กลยุทธ์แบบนี้ปกติจะเกิดจากความสมยอมของเจ้าของโครงการเอง ส่วนใหญ่มักทำกันเงียบๆ แต่ก็มีบางแห่งโฉ่งฉ่างถึงขั้นจัดเป็นรอบขายพิเศษเพื่อ VIP โดยตรงเลยก็มีโดยแรงจูงใจก็คือทำแล้วโครงการได้ประโยชน์ตรงที่มั่นใจยิ่งขึ้นว่าจะมียอดขายพรีเซลล์มาโชว์ธนาคารได้แน่ๆ ซึ่งทำให้ความเสี่ยงในการไม่ได้รับการสนับสนุนเงินกู้น้อยลง

นอกจากนั้นยอดขายที่เกิดขึ้นในช่วงก่อนเปิดพรีเซลล์ยังเท่ากับเป็นการปั่นราคากระตุ้นให้การขายรอบพรีเซลล์ฮ็อตยิ่งขึ้นได้ด้วย เพราะทำให้ซับพลายห้องชุดมีน้อยลงกว่าปกติจึงต้องแย่งซื้อกัน

จริงๆแล้วยังมีเหตุผลลึกๆ อีกอย่างหนึ่งที่คนไม่ค่อยรู้กัน นั่นคือแรงจูงใจในเรื่องผลประโยชน์ร่วมใต้โต๊ะระหว่างคนในกับคนที่ซื้อไปขายต่อทำกำไร ว่ากันว่านี่คือรายรับนอกบัญชีที่ทำเงินเป็นกอบเป็นกำเลยทีเดียว

2.รวมกลุ่มเจรจาซื้อจำนวนมากเพื่อขอส่วนลด

การเจรจาซื้อในลักษณะ “ผู้ค้าส่งอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Wholesaler)” คือขอซื้อทีละมากๆ ในราคาขายส่งเพื่อนำไปจัดสรรแบ่งกันภายในกลุ่มหรือนำไปขายต่อทำกำไร เป็นอีกวิธีที่นิยมกันมากกับโครงการคอนโดฯ ใหม่ในบ้านเรา และมีโอกาสประสบความสำเร็จได้ค่อนข้างสูง เนื่องจากยอดขายในช่วงแรกๆ ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลกับความเป็นไปได้ของโครงการมาก

เท่าที่สำรวจพบว่ามีโอกาสได้ส่วนลดสูงถึง 35% จากราคาขายปกติเลยทีเดียว นอกจากนี้ผู้ซื้อยังมีโอกาสเจรจาต่อรองขอเลือกห้องชุดที่ดีที่สุด เพื่อทำให้มั่นใจว่าเมื่อขายไปแล้วนั้นจะได้รับผลกำไรและประโยชน์สูงสุด

ในทางปฎิบัติแล้วผู้ซื้ออาจเลือกที่จะซื้อห้องชุดทั้งหมดในชั้นเดียวกันหรือซื้อทั้งโครงการ บางครั้งอาจเลือกเฉพาะห้องชุดที่ต้องการมากที่สุด ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขส่วนลดที่จะได้รับและโอกาสในการขายต่อทำกำไร

3.ซื้อเป็นเงินสดแล้วขอส่วนลด

หลักคิดนี้อยุ่บนพื้นฐานข้อเท็จจริงที่ว่าในตลาดผู้ซื้อที่มีเงินสดมากๆ มีอยู่ค่อนข้างน้อยดังนั้นใครก็ตามที่มีเงินสดอยู่ในมือก็จะมีอำนาจต่อรองสูง สามารถเจรจากับผู้ขายเพื่อขอซื้อสังหาฯ เป็นเงินสดเพื่อแลกกับส่วนลดมากๆได้ เป้นกลยุทธ์พื้นฐานรูปแบบหนึ่งที่นอกจากใช้ได้ดีกับสินค้าราคาแพงทั่วไปแล้วยังใช้กันอย่างแพร่หลายกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กลุ่มที่ธนาคารไม่ค่อยปล่อยกู้ เช่น ที่ดิน,ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือแม้กระทั่งการซื้อขายบ้านหรือคอนโดฯ ในช่วงที่ธนาคารกำลังเข้มงวดปล่อยกู้

ทั้งนี้ส่วนลดจะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับสภาพคล่องในการซื้อขายของตัวสินค้าเป็นสำคัญ กรณีของอสังหาริมทรัพย์แล้วเนื่องจากเป็นสินค้าที่ขายยากมาก จึงมีโอกาสเจรจาขอส่วนลดได้มากกว่าสินค้าประเภทอื่น และส่วนลดนี้หากมีนัยสำคัญมากเพียงพอก็จะสามารถขายต่อทำกำไรได้เลย แต่วิธีที่ทำกันมากที่สุดซึ่งช่วยให้ขายต่อได้ง่ายและได้ราคาขึ้นก็คือนำมาขายแบบผ่อนกัน ภายใต้เงื่อนไขกำหนดเงินดาวน์และผ่อนส่งไม่มาก ซึ่งในแง่การลงทุนแล้วเรียกว่าเป็นกลยุทธ์ “ซื้อสดมาขายผ่อน (Buy for Cash, Sell for Credit)” นั่นเอง

ตัวอย่างการนำกลยุทธ์ลักษณะนี้ไปใช้กับอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นเจรจาซื้ออาคารแห่งหนึ่งเป็นเงินสดในราคา 2,400,000 บาท และขายต่อให้กับผู้ซื้อที่ยังไม่พร้อมกู้ยืมเงินในราคา 3,000,000 บาท โดยเรียกเงินดาวน์เพียง 300,000 บาท ผ่อนดาวน์ได้ 10 งวด ส่วนที่เหลือค่อยให้ลูกค้ากู้ยืมเงินจากธนาคารต่อไป

ที่มา นิตยสาร Home Buyers’ Guide เดือนตุลาคม 2558

แจกแบบบ้านฟรี จากโครงการแบบบ้านยิ้มเพื่อประชาชน

แบบบ้านฟรี

สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร แจกแบบบ้านฟรี 120 แบบ ตามโครงการ “แบบบ้านยิ้มเพื่อประชาชน ระยะที่ 3″ เน้นสวยดีมีมาตรฐาน ประหยัดเวลา ประหยัดค่าใช้จ่าย พร้อมปลูกสร้างได้ทันที มีให้เลือกหลากหลายแบบ แบบบ้านทั้ง 120 แบบ แบ่งออกเป็นแบบบ้าน 1 ชั้น 30 แบบ, แบบบ้าน 2 ชั้น 59 แบบ, แบบบ้าน 3 ชั้น 11 แบบ, แบบบ้านผู้สูงอายุและผู้ทุพพลภาพ 1 ชั้น 15 แบบ และแบบบ้านผู้สูงอายุและผู้ทุพพลภาพ 2 ชั้น 5 แบบ สามารถชมแบบบ้านทั้งหมด ได้ที่เว็บไซต์ของสำนักการโยธากทม. แบบบ้านฟรี ประชาชนผู้สนใจสามารถขอรับแบบและขออนุญาตก่อสร้างได้ที่ สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร และสำนักงานเขตทั้ง 50 เขต
**ส่วนค่าถ่ายเอกสาร ผู้ขอรับแบบต้องรับผิดชอบเอง**

อย่างไรก็ดี ขนาดบ้านที่จะสามารถลงในพื้นที่ที่ดินตามโฉนดของประชาชนผู้ขออนุญาต จะต้องเป็นไปตาม พรบ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 และกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง ทั้งนี้ สำนักงานเขตในพื้นที่ที่ขออนุญาต จะตรวจสอบความถูกต้องให้เป็นไปตามกฎหมายให้ชัดเจน

กู้ซื้อบ้านเท่าไรดี

2015_9_22_11_47_5

กู้ซื้อบ้านเท่าไรดี เป็นคำถามที่คนคิดจะซื้อบ้านให้ความสนใจและหนักถึงอยู่เสมอ เพราะการจะกู้ซื้อบ้านได้เท่าไรนั้น จะต้องคำนึงถึงวงเงินกู้ที่จะได้รับจากสถาบันการเงินเมื่อเทียบกับรายได้ปัจจุบัน และนั่นจะเป็นคำตอบว่าเราจะซื้อบ้านได้ในราคาเท่าไรค่ะ

แต่ก่อนอื่นเราจะต้องรู้ก่อนว่า การที่จะธนาคารจะพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยนั้น ธนาคาจะพิจารณาจากรายได้หลักของผู้กู้หลักและผู้กู้ร่วม ซึ่งสิ่งสำคัญที่ต้องมีคือ หลักฐานแสดงที่มาของรายได้อย่างชัดเจน ไม่ว่าจะเป็น สลิปเงินเดือน , สมุดบัญชีเงินฝาก (สำหรับกรณีที่การจ่ายเงินเดือนผ่านแบงก์) , หนังสือรับรองรายได้ของบริษัท , หลักฐานการเสียภาษีเงินได้ (ภ.ง.ด.91) ซึ่งถ้าเป็นผู้ที่ประกอบอาชีพที่มีรายได้ประจำ หลักฐานแสดงที่มาของรายได้ก็คงหาได้ไม่ยาก

แต่สำหรับผู้ที่ประกอบอาชีพอิสระหรือเป็นเจ้าของกิจการส่วนตัวที่ไม่มีเงินเดือนประจำ บุคคลเหล่านี้จะต้องนำหลักฐานแสดงที่มาของรายได้ตามความเป็นจริง เช่น การเปิดบัญชีเงินฝากแล้วนำรายได้ฝาก-ถอน ผ่านบัญชีธนาคารเป็นประจำสม่ำเสมอ เพื่อให้เห็นการหมุนเวียนเงินในธุรกิจหรือการค้านั้นๆ เพื่อแสดงให้ธนาคารเห็นว่าเรามีรายได้ดังกล่าวจริงๆ

ซึ่งสถาบันการเงินจะกำหนดสัดส่วนการให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านประมาณ 15-30 เท่าของรายได้ โดยจะขึ้นอยู่กับการกำหนดสัดส่วนของแต่ละธนาคารด้วยฃ

แต่ในขณะที่กลุ่มที่มีอาชีพมั่นคงอย่าง ข้าราชการ พนักงานรัฐวิสาหกิจ และพนักงานเงินเดือนที่มีรายได้ประจำ ก็อาจจะได้วงงินกู้(จำนวนเท่าของรายได้) มากกว่าผู้ที่ประกอบอาชีพทั่วไปหรือค้าขายอิสระ

หรือถ้าเป็นกลุ่มที่ประกอบวิชาชีพพิเศษอย่าง แพทย์ , ทันตแพทย์ , สัตวแพทย์ , พยาบาล , เภสัชกร , วิศวกร , สถาปนิก , ผู้พิพากษา , อัยการ และกลุ่มวิชาชีพนักบิน ไม่ว่าจะเป็น Co-pilot หรือนักบินผู้ช่วย ก็อาจได้รับเสนอเรื่องสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นพิเศษ เช่น ให้วงเงินกู้สูงสุด 100% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินหลักประกัน

แต่ถึงอย่างไรต้องไม่ลืมด้วยว่าจำนวนเงินงวดที่ผ่อนชำระต่อเดือน สถาบันการเงินจะกำหนดให้ไว้ไม่เกิน 25-30% ของรายได้รวมของผู้กู้

นอกจากนี้ประเภทของหลักทรัพย์ที่นำมาค้ำประกันก็เป็นส่วนหนึ่งที่ธนาคารจะนำมาพิจารณาวงเงินปล่อยกู้อีกด้วย เช่น ถ้าเป็นบ้านพร้อมที่ดินจะได้วงเงินกู้สูงสุดประมาณ 80-85% ของราคาประเมินหลักประกัน แต่ถ้าเป็นห้องแถวหรือทาวน์เฮ้าส์ หรืออาคารพาณิชย์ก็อาจจะให้วงเงินสูงสุดประมาณ 70-75% ของราคาประเมินหลักประกัน ซึ่งทั้งหมดจะขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคารด้วย

เพราะฉะนั้นคำตอบของคำถามที่ว่าจะกู้ซื้อบ้านเท่าไรดี จึงต้องพิจารณาจากเหตุผลทั้งหมดที่กล่าวมาด้วยค่ะ

Cre. by Home.co.th

ขั้นตอนการเตรียมตัวซื้อบ้าน

ขั้นตอนในการเตรียมตัวซื้อบ้านให้อ่านกัน เพื่อเป็นแนวทางในการตามความฝันสำหรับการซื้อบ้านสักหลังให้ถูกและดีดังใจ

11133849_1165090906840987_501784034963358567_nfas

1. บันทึกสิ่งที่ต้องการ ก่อนอื่นเราต้องจดและคิดเอาไว้ก่อนว่าอยากจะมีหรืออยากได้บ้านแบบไหน และจดบันทึกออกมาเพื่อเป็นเป้าหมายในการทำบ้านให้เป็นไปดั่งที่ตั้งใจไว้

2. วางแผนร่วมกับสมาชิกในครอบครัว เพราะบ้านเป็นที่อยู่อาศัยของสมาชิกในครอบครัวทุกคน ดังนั้นจึงต้องมีการถามความเห็นหรือปรึกษากันเพื่อการตัดสินใจในการเลือก บ้านที่ดี

3. ตรวจเช็คความสามารถทางการเงิน โดยการเช็คจาก “รายได้” ว่าเรามีความพร้อมหรือไม่สำหรับค่าใช้จ่ายในระยะยาวแบบนี้ หรือถ้ารายได้ไม่เพียงพอต่อบ้านที่ฝันไว้ก็อาจจะเปลี่ยนหรือปรับบ้านในฝัน สักหน่อยเพื่อให้เพียงพอต่อความสามารถในการจ่ายของเรา

4. พิจารณาเรื่องด่วนหรือเรื่องที่จำเป็นต้องทำ โดยการวางแผนแต่เนิ่นๆว่าเรามีภาระค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ต้องเก็บเงินเพิ่ม ลดค่าใช้จ่าย หรือหารายได้พิเศษหรือไม่

5. เลือกทำเลที่ต้องการให้สอดคล้องกับอนาคต โดยทำเลที่เราจะเลือกนั้นควรจะใกล้สิ่งใดสิ่งหนึ่ง เพื่อความสะดวกสบายในการเดินทาง ไม่ว่าจะใกล้ที่ทำงาน ใกล้โรงเรียนลูก หรือใกล้โรงพยาบาล

6. สำรวจพื้นที่จริง สิ่งสำคัญในการจะเลือกทำเลที่อยู่อาศัยบริเวณไหนนั้น เราควรลงไปสำรวจและสัมผัสความเป็นอยู่ของบริเวณนั้นอย่างแท้จริง ทั้งในวันธรรมดาและวันเสาร์อาทิตย์ เพื่อสำรวจความเป็นอยู่ของผู้คนบริเวณนั้น

7. เริ่มมองหาบ้าน เมื่อสำรวจมาทุกข้อได้ตรงตามต้องการแล้ว เราก็เริ่มหาข้อมูลบ้านตามที่ต้องการจากที่ต่างๆไม่ว่าจะเป็น เว็บไซต์ นิตยสาร หรืองานมหกรรมเกี่ยวกับบ้านและคอนโดฯ

8. เข้าเยี่ยมชมและตรวจเช็คบ้าน สิ่งสำคัญของขั้นตอนนี้คือการลงพื้นที่ไปสำรวจบ้านที่เราจะซื้ออย่างแท้จริง ว่าต้องตามที่เราต้องการและวาดฝันไว้จริงหรือเปล่า และเพื่อเป็นการเช็คราคาและเงื่อนไขต่างๆว่าเหมาะสมกับเราหรือไม่

9. ประเมินความสามารถในการกู้ซื้อล่วงหน้า โดยการประเมินความสามารถในการกู้หรือ Pre-approve เพราะจะทำให้เราทราบถึงความสามารถในการกู้ หรือแม้กระทั่งรู้ว่าต้องใช้เงินดาวน์เท่าไร ต้องมีผู้กู้ร่วมหรือไม่

10. สถานะพร้อมที่จะซื้อ เมื่อเรามีข้อมูลครบถ้วนและพร้อมที่จะซื้อบ้านตามที่วาดฝันไว้แล้ว ก็ลงมือสานฝันให้เป็นจริงเลยค่ะ

ที่มา : www.home.co.th
ภาพประกอบจากโครงการ RHYTHM The Slow Collection (RHYTHM Sathorn)

วิธีเช็คราคาประเมินที่ดินออนไลน์

วิธีเช็คราคาประเมินที่ดินออนไลน์

มา รู้จัก กรมธนารักษ์ กระทรวง การคลัง กับราคาประเมินที่ดินใหม่ 2558

การให้บริการข้อมูลราคาประเมิน
1. ทางอินเตอร์เน็ต ในขณะนี้ประชาชนผู้สนใจจะขอทราบราคาประเมินที่ดินในพื้นที่ที่มี
ราคาประเมินที่ดิน รายแปลงแล้วทางอินเตอร์เน็ตได้โดยเข้
าเว็บไซด์ของ กรมธนารักษ์ www.treasury.go.thเช็คที่ราคาประเมินที่ดินออนไลน์

การสั่งค้นจะต้องมีข้อมูลหมายเลขโฉนดที่ดิน เลขที่ดิน หน้าสำรวจ เลขระวาง ตำบล เขต และจังหวัดของแปลงที่ดินที่ต้องการทราบราคาประเมิน

2. การสอบถามทางโทรศัพท์ สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ ให้บริการสอบถามราคาประเมินทางโทรศัพท์หมายเลข 0 2142 2465 ถึง 67 โดยผู้สอบถามจะต้องมีข้อมูลดังนี้
* ที่ดินรายแปลง – หมายเลขโฉนดที่ดิน เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ระวาง ตำบล เขตและจังหวัด
* โรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง – ประเภทสิ่งปลูกสร้าง พื้นที่อาคาร ปีที่ก่อสร้าง จังหวัดที่ตั้งอาคาร
* ห้องชุด – ชื่ออาคารชุด ชั้นที่ตั้งของห้องชุด ทะเบียนอาคารชุด จังหวัดที่ตั้งอาคารชุด กรณีห้องชุดใน กทม. ขอทราบอำเภอ (เขต) ตำบล (แขวง) ด้วย

3. การสอบถามที่สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน ในกรณีราคาประเมินที่ดินรายบล็อก ซึ่งจะมีแผนที่ประกอบบัญชีราคาประเมิน ผู้สนใจต้องการทราบราคาประเมินจะต้องทราบตำแหน่งที่ตั้งที่ดินในแผนที่ ประกอบบัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์บัญชีฯ ดังกล่าว

สามารถติดต่อขอดูได้ที่ สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน
ศูนย์ราชการเฉลิมพระเกียรติ 80 พรรษา 5 ธันวาคม 2550 อาคาร B ชั้น 6
ถนนแจ้งวัฒนะ แขวงทุ่งสองห้อง เขตหลักสี่ กรุงเทพมหานคร 10210
E-mail pvb@treasury.go.th  http://www.treasury.go.th กรมธนารักษ์


บริเวณพื้นที่ที่มีราคาประเมินที่ดิน สูงสุดของประเทศ 5 อันดับคือ
ย่านสีลม ช่วงแยกศาลาแดง ถึงแยกนราธิวาสราชนครินทร์ ตารางวาละ 850,000 บาท เพิ่มขึ้น 31% จากรอบบัญชี ปี 51-54ราคาตารางวาละ 650,000 บาท
ถนนราชดำริ แยกราชประสงค์ถึงคลองแสนแสบ เพิ่มขึ้น ตารางวาละ 350,000 บาท
ถนนพระรามที่ 1 แยกปทุมวันถึงแยกราชประสงค์ เพิ่มขึ้น ตารางวาละ 350,000 – 850,000บาท
ถนนเพลินจิต ตลอดสาย เพิ่มขึ้น ตารางวาละ 430,000 บาท
ถนนราชดำริ แยกศาลาแดงถึงแยกราชประสงค์ เพิ่มขึ้น ตารางวาละ 700,000 บาท
ถนนเยาวราช ตลอดสาย เพิ่มขึ้น ตารางวาละ 350,000 – 550,000 บาท
ถนนวิทยุ เพิ่มขึ้น ตารางวาละ 500,000-700,000 บาท เพิ่มขึ้น 42.86-100% ตารางวาละ 350,000 บาท
ถนนสาทร ตารางวาละ 450,000-600,000 บาท เพิ่มขึ้น 12.5-42.8% หรือตารางวาละ 330,000-400,000 บาทที่มา :กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย
treasury.go.th

ความรู้เรื่องการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์

เมื่อพูดถึงเรื่องการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ อาจดูเหมือนเป็นเรื่องไกลตัว แต่หากคุณเป็นคนหนึ่งที่กำลังมีความคิดที่จะซื้อบ้าน หรือขอกู้เงินในระบบสถาบันการเงิน เรื่องของการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งที่คุณควรทำความเข้าใจ โดยเฉพาะในสถานการณ์ที่มีการโฆษณาผ่านสื่อต่างๆ ออกมาอย่างต่อเนื่องในลักษณะที่ว่า “รับประกันกู้ได้ 100%” หากไม่มีการสอบถามถึงรายละเอียดเงื่อนไขแคมเปญส่งเสริมการขายดังกล่าว และไม่คุ้นเคยกับหลักเกณฑ์ในการให้สินเชื่อในระบบสถาบันการเงิน อาจทำให้ผู้ซื้อบ้านเข้าใจสับสนไปว่าเมื่อซื้อบ้าน หรือห้องชุดในโครงการนั้นแล้วจะขอสินเชื่อกับธนาคารได้เต็มจำนวนตามราคาขาย ซึ่งในทางปฏิบัติไม่มีธนาคารหรือสถาบันการเงินแห่งใดให้วงเงินกู้ได้เต็ม 100 % ของราคาขาย เพราะนอกจากจะผิดเงื่อนไขกฎเกณฑ์ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดแล้ว ยังเป็นการเพิ่มความเสี่ยงให้แก่สถาบันการเงินผู้ให้สินเชื่ออีกด้วย

เพื่อเป็นการลดความเสี่ยง “การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์” จึงเข้ามามีบทบาทสำคัญ สถาบันการเงินซึ่งในที่นี้หมายความรวมถึงธนาคารพาณิชย์ และสถาบันการเงินที่มีอยู่ในระบบทั้งหมด จะทำการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้กู้นำมาใช้เป็นหลักประกัน นับตั้งแต่วันยื่นกู้และจะให้วงเงินกู้ในสัดส่วนที่ต่ำกว่ามูลค่าของหลักประกันเสมอ จำนวนส่วนต่างระหว่างมูลค่าของหลักประกันที่ได้จากการประเมินค่า กับวงเงินสินเชื่อที่สถาบันการเงินให้กู้นี้เรียกว่า “เงินส่วนเหลือของหลักประกัน” หรืออาจเรียกว่า “ส่วนทุนของผู้กู้” เงินส่วนทุนของผู้กู้ยิ่งมากเพียงใดสถาบันการเงินจะมีความเสี่ยงลดลงมากเพียงนั้น แต่บางครั้งอาจกลายเป็นปัญหาสำคัญที่ทำให้ผู้ซื้อบ้านไม่สามารถซื้อบ้านได้เพราะไม่มีวงเงินสมทบมาโปะส่วนต่างดังกล่าว

โดยทั่วไปการอนุมัติวงเงินกู้ของสถาบันการเงินจะพิจารณาตามประเภทของหลักประกัน หากเป็นบ้านพร้อมที่ดินโดยปรกติจะได้รับวงเงินกู้สูงสุดประมาณร้อยละ 80-85 ของราคาประเมินหลักประกัน แต่หากเป็นห้องชุด อาคารพาณิชย์ วงเงินกู้สูงสุดจะอยู่ที่ประมาณร้อยละ 70-75 จะเห็นได้ว่าการพิจารณาวงเงินกู้ของสถาบันการเงินจะยึดเกณฑ์ราคาที่ได้จากการประเมินค่า ดังนั้นหากการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหลักประกันคลาดเคลื่อนไปจากความเป็นจริง จะส่งผลกระทบทั้งกับสถาบันการเงิน และกับตัวของผู้ซื้อบ้าน ไม่ว่าราคาประเมินนั้นจะสูงหรือต่ำกว่าราคาที่ควรจะเป็น

เพราะหากมีการประเมินราคาที่สูงเกินความเป็นจริง สถาบันการเงินอนุมัติวงเงินสินเชื่อสูงกว่ามูลค่าที่แท้จริงของหลักประกัน ผู้ให้กู้ย่อมเป็นผู้รับความเสี่ยงเช่นเมื่อเกิดการผิดนัดชำระหนี้จนถึงขึ้นดำเนินคดียึดทรัพย์ขายทอดตลาด เมื่อนำอสังหาริมทรัพย์มาประเมินราคา ปรากฏว่าราคาประเมินของกรมบังคับคดีต่ำกว่าราคาประเมินของสถาบันการเงิน ผู้ให้กู้ต้องรับผิดชอบความเสี่ยหายที่เกิดขึ้น ในทางตรงกันข้ามหากมีการประเมินราคาหลักประกันที่ต่ำเกินไป จนผู้ซื้อบ้านไม่สามารถนำวงเงินกู้ที่ได้ไปชำระให้แก่เจ้าของโครงการ ผู้ซื้อบ้านรายเดียวกันนี้อาจเปลี่ยนใจไปใช้บริการสินเชื่อของสถาบันการเงินแห่งอื่น ทำให้สถาบันการเงินแห่งนั้นต้องเสียลูกค้าไปซึ่งเป็นการเสียโอกาสทางการตลาด และหากสถาบันการเงินแห่งอื่นๆก็ปฏิเสธที่จะให้วงเงินสินเชื่อเท่ากับวงเงินที่ผู้ซื้อบ้านรายนี้ต้องการ ความเดือดร้อนจะตกอยู่ที่ตัวของผู้ซื้อบ้านเนื่องจากชำระเงินดาวน์ไปแล้วแต่กลับไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ได้ ก่อให้เกิดปัญหาเป็นลูกโซ่ตามมาคือผู้ประกอบการเจ้าของโครงการก็จะเสียโอกาสทางการตลาดเช่นกัน

ดังนั้นสถาบันการเงินทุกแห่งจึงให้ความสำคัญกับการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นหลักประกันเงินกู้เป็นอย่างมาก หลายแห่งเลือกใช้บริการจากผู้ประเมินราคาอิสระเพื่อให้การให้ราคาเป็นไปอย่างอิสระใกล้เคียงกับราคาตลาดมากที่สุด เช่นการใช้บริการผู้ประเมินราคาอิสระของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารออมสิน ธนาคารยูโอบี รัตนสิน ธนาคารเอเซีย ธนาคารสแตนดาทชาเตอร์ นครธน และธนาคารดีบีเอส ไทยทนุ ธนาคารบางแห่งตั้งบริษัทในเครือเพื่อให้เข้ามาดูแลงานในส่วนของการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เพื่อความคล่องตัวแต่ยังคงไว้ซึ่งความเป็นอิสระ เช่นธนาคารกสิกรไทย และธนาคารไทยพาณิชย์ ส่วนที่เหลือใช้หน่วยงานภายในเป็นผู้ประเมิน

ซึ่งหากเป็นการประเมินโดยบริษัทผู้ประเมินราคาอิสระ ขณะนี้มีถึง 49 แห่งที่ได้รับการขึ้นทะเบียนรับรองไว้กับคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ผู้ประเมินในกลุ่มนี้สามารถประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์รายการใหญ่ในรายการที่มีวงเงินสินเชื่อเกิน 50 ล้านบาทขึ้นไปได้อีกด้วย และถือว่าเป็นกลุ่มผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่มีความน่าเชื่อถือเป็นที่ยอมรับ

อย่างไรก็ดีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ จะสูงกว่า หรือต่ำกว่า หรืออาจจะเท่ากับราคาซื้อขายจริง ไม่มีใครบอกได้อย่างชัดเจน เพราะการประเมินราคาเป็นเพียงความเห็นของผู้ประเมิน ณ วันที่ประเมินเท่านั้น ซึ่งโดยทั่วไปผู้ประเมินราคาจะใช้วิธีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ 3 วิธี สำหรับการประเมินเพื่อการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย คือ 1.วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด 2.วิธีต้นทุนทดแทน และ 3.วิธีคิดจากรายได้อสังหาริมทรัพย์

โดยทั่วไปการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้ประโยชน์ในการพิจารณาสินเชื่อรายย่อย หรือพิจารณาสินเชื่อให้แก่ผู้ซื้อบ้าน ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินจะใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด โดยการพิจารณาเปรียบเทียบราคาซื้อขายก่อนหน้านี้ของอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะคล้ายคลึงกับอสังหาริมทรัพย์ที่จะประเมินค่า

ส่วนปัจจัยสำคัญที่ใช้ประกอบในการปรับค่าได้แก่

1. วันซื้อขาย เพราะหากซื้อขายในช่วงที่เศรษฐกิจบูมแต่ ณ วันประมูลเศรษฐกิจตกต่ำ มูลค่าประเมินอาจลดต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง
2.ทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อมทางกายภาพ และสังคมจิตวิทยา เช่น ในช่วงที่มีการซื้อขายจริงสภาพแวดลล้อมอาจยังไม่มีการพัฒนาโครงข่ายคมนาคม แต่ ณ วันที่มีการประเมินมีการเปิดให้บริการถนนเส้นใหม่ หรือกลายเป็นจุดเชื่อมต่อระบบโครงข่ายคมนาคมนอกเมืองและในเมือง ราคาประเมินจะสูงกว่าราคาที่มีการซื้อขายจริง
3. ลักษณะทางกายภาพของอสังหาริมทรัพย์ เช่นขนาด หรือรูปแปลงของพื้นที่ หรือคุณภาพของอาคาร
4. เงื่อนไขการซื้อขายอื่นๆ เช่นแรงกดดันในการซื้อขาย จะเห็นได้ว่าเมื่อพิจารณาจากเงื่อนไขประกอบการประเมินราคา โอกาสที่ราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริงจะเป็นราคาเดียวกันนั้นเกิดขึ้นได้น้อยมาก กรณีที่มีผู้ประกอบการวางกลยุทธ์ส่งเสริมการขาย โดยเสนอเงื่อนไขประกันวงเงินกู้ 100% แท้ที่จริงเป็นการให้วงเงินกู้ 100 % ของราคาประเมิน ซึ่งไม่ใช่ 100% ของราคาซื้อขาย และเพื่อเป็นการป้องกันความเสียงของสถาบันการเงินผู้ให้สินเชื่อ เงื่อนไขการให้สินเชื่อในลักษณะนี้จะเป็นเงื่อนไขที่ใช้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สถาบันการเงินแห่งนั้นๆ เป็นผู้ให้วงเงินกู้สนับสนุนโครงการ

ดังนั้นไม่ว่าผู้ซื้อบ้านจะได้สิทธิ์ขอสินเชื่อได้เต็ม 100% เช่นผู้ซื้อบ้านที่เป็นกลุ่มของข้าราชการและพนักงานรัฐวิสาหกิจ หรือผู้ซื้อบ้านในโครงการที่สถาบันการเงินให้การสนับสนุนสินเชื่อ ก็จำเป็นต้องมีเงินออมจำนวนหนึ่งเพื่อจ่ายเป็นส่วนทุนของผู้กู้ ซึ่งเงินจำนวนนี้อาจต้องชำระผ่านระบบการผ่อนเงินดาวน์ ในกรณีที่คุณซื้อบ้านแบบสั่งสร้าง หรือจ่ายในรูปของเงินจองและเงินทำสัญญา กรณีที่ซื้อบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย ซึ่งเงินออมจำนวนนี้แสดงให้เห็นว่าคุณมีความพร้อมที่จะผ่อนชำระสินเชื่อระยะยาวหรือไม่ หากคุณมีเงินออมมากโอกาสที่จะได้เงื่อนไขพิเศษสุดจากสถาบันการเงินย่อมมากขึ้นตามมา เพราะเมื่อส่วนทุนของผู้กู้ยิ่งสูงมากเท่าใดความเสี่ยงของสถาบันการเงินย่อมต่ำลงเท่านั้น การเสนอเงื่อนไขพิเศษเพื่อรับคุณเป็นลูกค้าจึงเกิดขึ้นตามมา
ข้อมูลประกอบ: วารสารราย 3 เดือน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ฉบับที่ 16 ประจำเดือนมกราคม – มีนาคม 2542 บทความเรื่อง บทบาทและหน้าที่ของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

โดยสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

ต่อรองราคาซื้อบ้านมือสองระดับเทพ

การต่อรองราคาซื้อต่อรองราคาซื้อบ้านมือสองขายบ้านมือสอง เป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์สำคัญในการตัดสินใจเลือกซื้อบ้านมือสองสักหลัง แน่นอนว่าผู้ขาย ย่อมต้องการขายในราคาสูงสุดเท่าที่จะทำได้ ขณะที่ฝั่งผู้ซื้อก็ต้องการราคาต่ำสุดที่จะทำได้เช่นกัน HomeinThai ได้รวบรวม 3 ขั้นตอนต่อรองราคาบ้านมือสอง ครอบคลุมทั้งด้านข้อมูลพื้นฐานของบ้านมือสอง ,สถานการณ์เป็นต่อของผู้ซื้อ และรูปแบบการเจรจาต่อรองราคาขาย ที่จะช่วยให้การต่อรองราคาซื้อขายบ้านนั้น เป็นการหาข้อตกลงราคาบ้านมือสองที่ยอมรับได้ทั้งสองฝ่ายด้วยความยินดี รายละเอียดดังนี้

 

ขั้นตอนที่ 1 : ทำการบ้านหาข้อมูลบ้านมือสอง

– ค้นหาข้อมูลบ้านมือสองในทำเลเป้าหมายจากสื่อออนไลน์ จัดกลุ่มบ้านที่อยู่ละแวกเดียวกัน ลงสนามสำรวจพื้นที่จริง เทคนิคนี้จะสร้างโอกาสถึง 2 เด้ง คือ โอกาสตรวจสอบสภาพบ้านและพูดคุยกับเจ้าของบ้านใน list ที่เตรียมมา และ โอกาสพบประกาศขายบ้านของคนในพื้นที่ ที่ไม่ได้ประกาศลงเว็บ เพิ่มเป็นตัวเลือกก่อนตัดสินใจซื้อบ้านมือสองได้

– ศึกษา รายละเอียดเด่นๆบริเวณบ้านมือสอง ที่น่าสนใจ เช่น สภาพการเดินทาง สภาพพื้นที่โดยรอบ ความพลุ่กพล่านของชุมชน ตั้งอยู่ในพื้นที่น้ำท่วมหรือดินทรุดหรือไม่ เป็นต้น รวมทั้ง รายละเอียดสภาพบ้าน เช่น ขนาดที่ดิน ,อายุบ้าน,สภาพความทรุดโทรมของโครงสร้าง , การใช้ประโยชน์พื้นที่ , การตกแต่งต่อเติม เป็นต้น เทคนิคนี้จะเป็นการเพิ่มข้อมูลทรัพย์ เพื่อนำมาใช้กล่าวอ้างในการต่อรองราคาบ้านมือสองได้

– กำหนดภาพสุดท้ายของบ้านที่ต้องการ เทคนิคนี้จะช่วยตรอกย้ำเป้าหมายแท้จริงของผู้ซื้อ มองข้ามบ้านมือสองพร้อมอยู่ราคาแพงได้ บางครั้งการเลือกบ้านมือสองสภาพเก่า ไม่ได้มีการตกแต่ง แต่มีพื้นฐานโครงสร้างดี ย่อมนำมาเป็นข้อต่อรองราคาได้ง่ายกว่า

– ทำสัญญาวางจองมัดจำ กรณีพบบ้านมือสองที่ถูกใจถูกราคา เทคนิคนี้จะสร้างความมั่นใจแก่ทั้งสองฝ่ายอย่างเสมอภาค เพราะการเจรจาปากเปล่า ไม่มีหลักฐาน หากผู้ซื้อเปลี่ยนใจไม่ติดต่อกลับ ก็จะเกิดความเสียหายเสียโอกาศแก่ผู้ขาย ในทางตรงกันข้าม หากผู้ขายตัดสินใจขายบ้านให้กับผู้สนใจรายใหม่ที่ยินดีจ่ายสูงกว่า ผู้ซื้อก็จะพลาดท่าเสียดายเอาทีหลังได้

 

ขั้นตอนที่ 2 : สถาณการณ์สร้างความเป็นต่อแก่ผู้ซื้อ

– ซื้อบ้านมือสองในพื้นที่คุ้นเคย เช่น เคยเช่าอยู่ละแวกนั้นมาก่อน มีคนรู้จักเป็นคนพื้นที่ เป็นต้น จะช่วยสร้างบรรยากาศความเป็นกันเอง พูดคุยกับเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น ช่วยให้การต่อรองราคาเป็นไปอย่างสบายๆ ไม่ตึงเครียดจนเกินไป

– เลือกบ้านมือสองที่ ประกาศขายโดยเจ้าของบ้าน เพราะเจ้าของบ้านทั่วไป ไม่ได้มีโอกาสประกาศขายบ้านบ่อยนัก จึงไม่ได้มีประสบการณ์การขายเชี่ยวชาญเหมือนเหล่านายหน้า ดังนั้น ผู้ซื้อจึงมีโอกาสเจรจาต่อรองราคาได้ง่ายกว่านั้นเอง

– เลือกบ้านมือสองที่ เจ้าของบ้านต้องการขายอย่างเร่งด่วน เช่น จำเป็นต้องใช้เงินก้อนโต , โยกย้ายถิ่นฐานไปต่างประเทศ เป็นต้น ถือเป็นช่วงโอกาสดี อำนาจในการต่อรองราคาบ้านจะตกไปอยู่ฝั่งผู้ซื้อ ทั้งนี้ หากสาเหตุการรีบเร่งขายดูไม่ปกติ เช่น น้ำท่วมง่ายตอนฝนตก , ก่อสร้างถนนใหม่สูงกว่าตัวบ้าน เป็นต้น ก็ไม่ควรซื้อ แม้จะมีราคาถูกมากก็ตาม

– ซื้อบ้านช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ ช่วงที่คนทั่วไปมีสภาพการเงินไม่คล่อง ความสามารถในการซื้อบ้านน้อย เป็นสาเหตุให้ Damand ความต้องการซื้อบ้านต่ำ จึงทำให้ผู้ซื้อบ้านในช่วงนั้น มีอำนาจในการเจรจาต่อรองราคาอยูเหนือเจ้าของบ้านมือสอง

 

ขั้นตอนที่ 3 : รูปแบบการเจรจาต่อรอง

– นำ ข้อด้อยของบ้าน มาเป็นหลักฐานในการต่อรองราคา เพราะผู้ซื้อจำเป็นต้องเสียเงินเพิ่มในการปรับปรุงแต่งเติ่มบ้าน เช่น ประตูห้องน้ำบวม, หลังคารั่วซึม, ผนังบ้านเป็นรอยร้าว เป็นต้น

– เจรจาต่อรองผลประโยชน์อื่น ทดแทนการยินยอมจ่ายเต็มราคาประกาศขาย เพื่อสร้างความพอใจแก่ผู้ขาย เช่น ค่าโอน , เฟอร์นิเจอร์ของแถม เป็นต้น

– กรณีกู้ซื้อบ้าน หากผู้ซื้อตัดสินใจเลือกบ้านหลังนี้ แต่ด้วยความสามารถในการกู้ ไม่สามารถกู้ได้ถึงระดับราคาบ้านที่ผู้ขายตั้งไว้ได้ อาจใช้วิธีกล่าวเจรจากับผู้ขายไปตามตรง หากผู้ขายมีความเห็นใจ การเจรจาต่อรองราคาบ้านจะมีความเป็นไปได้สูง

– เจรจาต่อรองสร้างประโยชน์แก่ผู้ขาย ให้เห็นว่าผู้ขายมีโอกาสรับผลประโยชน์ทันที ถ้าตกลงปล่อยขายในราคาที่ตกลงกัน เช่น ยินดีจ่ายเงินสดพร้อมโอน เป็นต้น

– ปกติผู้ขายมักตั้งราคาขายเผื่อการต่อรองราคา และด้วยความเป็นเจ้าของบ้าน ย่อมมีความรักความผูกพันธ์ทรัพย์สินของตน ดังนั้น หากผู้ซื้อแสดงความชื่นชอบตัวบ้านอย่างจริงใจ โน้มแนวให้ผู้ขายเห็นใจผู้ซื้อ ก็จะทำให้การต่อรองราคาบ้านเป็นไปได้ง่ายขึ้น เพราะเจ้าของบ้านก็อยากขายบ้านให้กับผู้ซื้อที่ชอบบ้านหลังนั้นจริงๆอยู่แล้ว

 

อ่านเนื้อหาต้นฉบับได้ที่ : TerraBKK.com

วิธีตรวจสอบโฉนดที่ดิน

วิธีตรวจสอบโฉนดที่ดินจริงหรือปลอมรู้ได้อย่างไร

title-deeb

 

โฉนดที่ดินมีหลายแบบหลายรุ่นแต่ในปัจจุบันจะมีขนาด 24×36ซม. กระดาษมีลักษณะเส้นใยพิเศษสีเหลืองผลิตจากต่างประเทศป้องกันการปลอมแปลง มีลายน้ำเป็นรูปครุฑถ้าส่องดู โฉนดที่ดินที่ถือเป็นกรรมสิทธิ์ในที่ดินคือโฉนด นส.4จ วิธีตรวจสอบโฉนดที่ดินมีดังนี้

 วิธีตรวจสอบระวางหรือแผนที่บนโฉนด

ระวางจะแสดงตำแหน่งพื้นที่ดิน และขนาดแปลงของที่ดินที่ดิน จะมี “หมายเลขระวางแผนที่” ตามสถานที่ตั้งของโฉนด ซึ่งเวลาตรวจสอบที่ดินต้องดูคู่กับ “หมายเลขที่ดิน” คือหมายเลขที่ดินที่กำกับบนแนวเขตแปลงที่ดินทุกแปลงภายในแปลงย่อย

วิธีตรวจสอบรายการจดทะเบียนโฉนดที่ดิน

มีประเภทการจดทะเบียน มีหลายประเภทแตกต่างกันไป เช่น ประเภทบุริมะสิทธิ ประเภทภารติดพันในอสังหาริมทรัพย์ ประเภทสิทธิเหนือพื้นดิน ประเภทสิทธิเก็บกิน ประเภทภาระจำยอม ประเภทโอนมรดก ประเภทปลอดจำนอง หากมีรายการจดทะเบียนจะส่งผลต่อที่ดินด้วย

วิธีตรวจสอบการเขียนของเจ้าหน้าที่

ลายเซ็นของเจ้าหน้าที่จะเซ็นด้วยหมึกสีดำ มีปั๊มตรายางชื่อคนเซ็นกำกับไว้ พร้อมกับลงวันที่ หากมีการขีดฆ่าแก้ข้อความให้ใช้หมึกแดงขีดฆ่าให้เห็นข้อความเดิม แล้วเขียนเติมข้อความใหม่เข้าไปแล้วเซ็นชื่อพร้อมประทับตรากำกับ ลงวันที่กำกับเพื่อป้องกันการปลอมแปลงเอกสารโฉนดที่ดิน

วิธีตรวจสอบเลขที่ดิน

เลขที่ดินจะเขียนอยู่ด้านบนทางด้านซ้ายมือของเอกสารโฉนดที่ดิน คือหมายเลขประจำตัวที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงในระวางแผนที่ และจะแสดงบนแผนที่ในโฉนดที่ดินด้วย

วิธีตรวจสอบหมายเลขโฉนดที่ดิน

หมายเลขโฉนดจะบอกว่าใช้แบบพิมพ์หมายเลขอะไร ซึ่งจะอยู่ด้านบนทางขวามือของโฉนดที่ดิน ส่วนหมายเลขแบบพิมพ์โฉนดจะมีหมายเลขประจำตัวแบบพิมพ์ ซึ่งจะอยู่ด้านล่างสุดของโฉนด เพื่อใช้ควบคุมแบบพิมพ์ทั้งหมดว่าพิมพ์จำนวนเท่าไหร่ ที่จังหวดไหนเท่าไหร่ มีรหัสลับป้องกันการปลอมแปลงโฉนดด้วย

วิธีตรวจสอบเลขหน้าสำรวจ

เลขหน้าสำรวจ คือหมายเลขแฟ้ม จะอยู่ถัดจากเลขที่ดิน ที่เก็บเรื่องราวของที่ดินแต่ละแปลงเก็บเป็บเอกสารต่างๆที่สำคัญเกี่ยวกับ ที่ดินตามท้องที่นั้นๆ

วิธีตรวจสอบมาตราส่วนแผนที่ ในโฉนด

มาตราส่วนขนาดที่แสดงในแผ่นระวางแผนที่ กับขนาดที่แสดงในตัวโฉนดอาจแตกต่างกันเพราะระวางจะเล็กกว่าเพราะมีแปลงย่อย จำนวนมาก แต่ในโฉนดจะใช้มาตราส่วนใหญ่กว่าเพราะมีเพียงแปลงเดียว มาตราส่วนที่แสดงในโฉนดต้องดูให้ถูกต้องว่าใช้มาตราส่วนใดในการวัดขนาด ที่ดิน วิธีตรวจสอบรูปแผนที่ในโฉนดจะมีอยู่สามสี

  • เส้นแบบสีดำ เป็นเส้นแสดงแนวเขตแปลงที่ดินแบบปกติ
  • เส้นแบ่งสีเขียวเป็นเส้นแสดงแนวแบ่งที่ดินที่มีการมีการแบ่งแยกเพิ่มเติม ในแผนที่โฉนดแปลงเดิม
  • เส้นแบ่งสีแดงจะแสดงเขตเป็นส่วนแปลงคงเหลือ

วิธีตรวจสอบตราประจำตำแหน่งของเจ้าพนักงานที่ดิน

จะมีตราอยู่สองตำแหน่งตำแหน่งแรกจะเป็นตราประทับตรงลายเซ็นเจ้าพนักงาน ที่ดินจังหวัด หรือสาขาด้านหน้าโฉนดที่ดิน เพื่อเซ็นออกโฉนดที่ดิน ส่วนตราประทับที่สองเป็นตราประทับลายเซ็นเจ้าพนักงานที่ดินในการเซ็นจด ทะเบียนสิทธิหรือนิติกรรม

ดังนั้นจะต้องอ่านตรวจดูทุกรายการให้รอบคอบหากไม่เข้าใจให้ถามเจ้าหน้าที่ ก่อนซื้อที่ดินต้องมีการตรวจสอบโฉนดให้รอบคอบด้วยว่าเป็นของจริงหรือไม่ ก่อนกำการซื้อขาย หรือรับจำนอง ขายฝากเพื่อไม่ให้ตกเป็นเหยื่อของพวกมิจฉาชีพปลอมแปลงเอกสารสิทธ์ที่ดินมา หลอกขายเรา

ผังเมืองคืออะไร

ผังเมือง และแบ่งโซนสีพื้นที่ที่ดินคืออะไร

แผนผังเมือง คืออะไร

เป็นแผนผังเมืองที่ทำขึ้นเพื่อควบคุมเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยประกอบไปด้วย การวางและจัดทำผังเมืองรวม และผังเมืองเฉพาะ

ผังเมืองรวม คืออะไร

หมายถึง แผนผัง นโยบายและโครงการรวมทั้งมาตรการควบคุมโดยทั่วไปเพื่อใช้เป็น แนวทางในการพัฒนา และการดำรงรักษาเมือง หรือชนบท ในด้านการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน การคมนาคม และการขนส่ง การสาธารณูปโภค บริการสาธารณะ และสภาพแวดล้อม

ผังเมืองเฉพาะ คืออะไร

หมายถึง แผนผังและโครงการดำเนินการเพื่อพัฒนาหรือดำรงรักษาบริเวณเฉพาะแห่งหรือ กิจการที่เกี่ยวข้อง ในเมือง และชนบทเพื่อประโยชน์แก่การผังเมือง

การแบ่งโซลสีพื้นที่ได้ 10 โซนสี ได้แก่

Sone-color-map-city

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ผังเมืองรวม แบ่งได้  8 ประเภท

1. ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย แบ่งออกเป็น  3 ระดับ คือ

1.1 เขตพื้นที่สีเหลือง

กำหนดไว้เป็นสีเหลือง ให้เป็น ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย หรือสถาบันราชการ หรือสาธารณประโยชน์เท่านั้น พื้นที่นี้ส่วนมากจะอยู่นอกเมืองหรือในชนบท

1.2 เขตพื้นที่สีส้ม

กำหนดไว้เป็นสีส้มให้เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย หรือสถาบันราชการ หรือสาธารณประโยชน์เท่านั้น พื้นที่นี้จะมีผู้อยู่อาศัยมากกว่าพื้นที่สีเหลือง

1.3 เขตพื้นที่สีน้ำตาล

กำหนดไว้เป็นสีส้มให้เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย หรือสถาบันราชการ หรือสาธารณประโยชน์เป็นส่วนใหญ่ สำหรับการใช้ที่ดินเพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละสิบ

2. เขตพื้นที่สีแดง ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม แบ่งออกเป็น 5 ระดับ คือ ที่ดินประเภท พ.1 – พ.5

ที่ดินประเภทนี้ ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม การอยู่อาศัย สถาบันราชการ การสาธารณูปโภค และสาธารณูปการเป็นส่วนใหญ่ สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกิน ร้อยละสิบของ ที่ดินประเภทนี้ในแต่ละบริเวณ และห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนด ส่วนมากจะอยู่ในเมืองใหญ่ๆ การใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกิน ร้อยละสิบ และห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนด

3. เขตพื้นที่สีม่วงที่ดินประเภทอุตสาหกรรม  แบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ

เขตพื้นที่สีม่วงเป็นพื้นที่ใช้ประโยชน์สำหรับที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า ที่สามารถสร้างโรงงานได้ในเขตนี้เท่านั้น

3.1 ที่ดินประเภท อ.1

กำหนดเป็นเขตอุตสาหกรรม เพื่อการบริหารและจัดการ สิ่งแวดล้อม สำหรับการประกอบกิจการประเภทอุตสาหกรรมการผลิตที่มีมลพิษน้อย

3.2 ที่ดินประเภท อ.2

กำหนดเป็นนิคมอุตสาหกรรม ที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมาย ว่าด้วยการนิคมอุตสาหกรรม ที่ดินประเภทนี้ ให้ใช้ประโยชน์เพื่ออุตสาหกรรม นิคมอุตสาหกรรม การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการเป็นส่วนใหญ่ สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละสิบ  และห้ามใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อกิจการตามที่กำหนด

4. เขตพื้นที่สีเม็ดมะปราง ที่ดินประเภทคลังสินค้า กำหนดเป็นที่ประเภท อ.3

ที่ดินประเภทนี้ ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อคลังสินค้า อุตสาหกรรมเกี่ยวกับการบรรจุสินค้า อุตสาหกรรมเกี่ยวกับ การประกอบชิ้นส่วนต่างๆ โดยไม่มีการผลิต และอุตสาหกรรมบริการชุมชน ที่ไม่ก่อเหตุรำคาญ การสาธารณูปโภค และสาธารณูปการเป็นส่วนใหญ่ สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการ อื่นให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละสิบ และห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนด

5. เขตพื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม

แบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ

  • ที่ดินประเภท ก.1
  • ที่ดินประเภท ก.2

ที่ดินประเภทนี้ ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือเกี่ยวข้องกับเกษตรกรรม สถาบันราชการ การสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ และการอนุรักษ์และรักษาสภาพแวดล้อมเป็นส่วนใหญ่ สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ ไม่เกินร้อยละห้า และร้อยละสิบ  และห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนด

6. เขตพื้นที่สีเขียวที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม แบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ

  • ที่ดินประเภท ก.3
  • ที่ดินประเภท ก.4

ที่ดินประเภทนี้ ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือเกี่ยวข้องกับเกษตรกรรม สถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการเป็นส่วนใหญ่ สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละห้า และร้อยละสิบ  และห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนด

7. เขตพื้นที่สีน้ำตาลอ่อนที่ดินประเภทอนุรักษ์และส่งเสริมศิลปวัฒนธรรมไทย

แบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ

  • ที่ดินประเภท ศ.1
  • ทีดินประเภท ศ.2

ที่ดินประเภทนี้ ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมและสถาปัตยกรรม ท้องถิ่น การท่องเที่ยว พาณิชยกรรม การอยู่อาศัย สถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการเป็นส่วนใหญ่ ใหญ่ สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละ  และห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนด

8. เขตพื้นที่สีน้ำเงินที่ดินประเภทหน่วยงานราชการ และสาธารณูปโภค

กำหนดให้เป็นที่ดินประเภท ส. ที่ดินประเภทนี้ ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อสถาบันราชการ การศาสนา การศึกษา การสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ หรือสาธารณประโยชน์ การใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์อื่น ให้ใช้ได้เฉพาะที่จำเป็น หรือเกี่ยวเนื่องกับการใช้ประโยชน์ที่ดินหลัก

แผนผังแสดงที่โล่งและข้อกำหนด ที่โล่งแบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ

เขตพื้นที่สีเขียวอ่อน

ที่โล่งเพื่อนันทนาการและการรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม ให้ใช้ประโยชน์เพื่อนันทนาการหรือเกี่ยวข้องกับนันทนาการ การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม หรือสาธารณประโยชน์เท่านั้น

สีเขียวอ่อนมีเส้นทแยงสีเขียว

ที่โล่งพักน้ำเพื่อการป้องกันน้ำท่วม ให้ใช้ประโยชน์เพื่อการป้องกันน้ำท่วมการสาธารณูปโภคที่เกี่ยวกับการป้องกัน น้ำท่วม หรือสวนสาธารณะเท่านั้น

ตัวอย่างแผนผังเมือง

map-02

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

หวังว่าข้อมูลนี้จะทำให้เข้าใจแผนผังเมือง และการแบ่งเขตการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย หรือใช้เพื่อพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อที่ดิน ควรศึกษาว่าที่ดินนั้นอยู่ในเขตพื้นที่ใดสามารถใช้ประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ ของเราได้หรือไม่
ขอบคุณข้อมูลจากผังเมืองรวมกรุงเทพ

ตรวจเช็คก่อนตัดสินใจซื้อบ้านมือสอง

คนที่อยากมีบ้านอยู่ใจกลางเมืองคงรู้ดีว่าบ้านใหม่ทำเลใจกลางเมืองนั้นมีน้อยมาก และที่มีก็ราคาสูง แม้จะมีตัวเลือกที่น่าสนใจอย่างคอนโดมิเนียมมาให้ บางคนก็ไม่พอใจกับการจ่ายเงินก้อนใหญ่แต่ได้อยู่ในห้องเล็ก การเลือกซื้อบ้านมือสองในทำเลใจกลางเมืองจึงเป็นอีกคำตอบที่ตรงใจ แต่ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านมือสองซักหลังมี 3 ขั้นตอนที่ควรคิดสักนิด จะได้ไม่ต้องมาปวดหัวกับปัญหาที่จะตามมาในภายหลัง

1. ถามอายุบ้าน บ้านที่อายุไม่เกิน 10 ปีควรมีตำหนิที่ต้องซ่อมแซมน้อยถึงน้อยมาก แต่ราคาอาจไม่น้อยตามรอยตำหนิ ในขณะที่บ้านอายุเกิน 15 ปีแม้จะอยู่ในทำเลที่ดีแค่ไหนหรือมีราคาที่ถูกใจซักเพียงใด แต่ค่าซ่อมบำรุงรักษาสภาพบ้านก็อาจเป็นภาระที่ทำให้ต้องปาดเหงื่อ บางครั้ง บ้านเก่าทำเลดีถ้ารื้อทิ้งสร้างใหม่อาจราคาถูกกว่าซ่อมด้วย

2. มองหารอยตำหนิ ก่อนซื้อบ้านควรสำรวจสักนิดว่าตามผนังมีรอยรั่ว รอยคราบน้ำ รอยแตกร้าวหรือไม่ เพราะตำหนิเหล่านี้อาจชี้ให้เห็นสิ่งที่ต้องซ่อมแซมภายในบ้านได้ เช่น รอยแตกร้าวที่ดูเหมือนรอยแตกลายงาไม่น่าเป็นห่วงเท่ากับรอยร้าวที่ลึกและแยกจนเห็นอิฐชั้นในชัดเจน นอกจากนี้ ควรตรวจให้แน่ใจว่าสาธารณูปโภคพื้นฐาน ทั้งชักโครก น้ำ ไฟ สามารถใช้ได้เป็นปกติ

3. ศึกษาสภาพแวดล้อม ลองคุยกับคนบ้านใกล้เรือนเคียงสักนิดว่าในพื้นที่บ้านมือสองที่สนใจมีปัญหาหรือเรื่องน่าระวังอะไรบ้าง ระบบการบริหารจัดการของนิติบุคคลเป็นอย่างไร พื้นที่ส่วนกลางดีหรือไม่ ถ้าถามไม่เก่งใช้วิธีสังเกตก็ได้ เป็นต้นว่าถ้าเห็นรั้วบ้านสูง เป็นเหล็กแหลมมาก แสดงว่าต้องระวังเรื่องการลักขโมย

Editor by Home.co.th

เลือก “โครงการคอนโดฯ” แบบไม่เสี่ยง

1-2 ปีที่ผ่านมาธุรกิจคอนโดมิเนียมเฟื่องฟูมากในหลายจังหวัด บ้างก็ว่าเป็นเพราะพฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยนไป บ้างก็ว่ารสนิยมและไลฟ์สไตล์คนเมืองในต่างจังหวัดเริ่มใกล้เคียงกับคนในเมืองหลวง และบ้างก็ว่าเกิดจากกระแส AEC ฯลฯ แต่จะด้วยเหตุใดก็ตามคอนโดฯ ยังเป็นอะไรที่ใหม่มากสำหรับตลาดต่างจังหวัด ดังนั้นการตัดสินใจเลือกซื้อจึงต้องใช้ความรอบคอบระมัดระวังเป็นอย่างยิ่ง เพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นภายหลัง เลือกโครงการแบบไม่เสี่ยงควรเช็ครายละเอียดดังต่อไปนี้

– โฉนดที่ดิน
– ทรัพย์ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวก
– กำหนดเวลาก่อสร้างเสร็จ
– เงื่อนไขการโอนสิทธิ
– สเปควัสดุและอุปกรณ์

โฉนดที่ดินถ้าว่ากันตามกฎหมายผู้จะขายต้องเป็นผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งจะเป็นที่ตั้งของอาคารชุดที่จะขาย โดยที่ดินอาจติดจำนองอยู่ที่สถาบันการเงินก็ได้ ดังนั้นโครงการที่เพียงวางเงินมัดจำที่ดินและมีแบบอาคารคร่าวๆ แล้วเอาโครงการมาขาย โดยหวังจะเอาเงินดาวน์จากลูกค้าไปเป็นค่าซื้อที่ดินถ้าอยู่ห่างๆ ได้ก็จะดี

ทรัพย์ส่วนกลางในการซื้อขายนอกจากจะตกลงกันเรื่องห้องชุดแล้ว ยังต้องตกลงเรื่องทรัพย์ส่วนกลางด้วยว่ามีอะไรบ้าง เช่น ที่ดินที่ตั้งโครงการ ถนนทางเข้าออก รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกที่โครงการจะต้องนำไปจดทะเบียนเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งปกติมักระบุเป็นเอกสารแนบท้ายกับสัญญา หรือบางทีพวกภาพโฆษณาที่มีข้อความเกี่ยวกับเรื่องเหล่านี้ก็สามารถใช้เป็นหลักฐานอ้างอิงได้เหมือนกัน

กำหนดเวลาสร้างเสร็จโครงการต้องบอกและระบุให้ชัดเจนว่าจะสร้างเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ได้เมื่อไหร่ วันไหน เดือนอะไร พ.ศ.อะไร เพราะไม่เช่นนั้นก็จะไม่ทราบว่าโครงการสร้างช้าหรือว่าผิดนัดโอนหรือเปล่า

เงื่อนไขการโอนสิทธิ กรณีที่ผู้ซื้อจะขายดาวน์ให้กับผู้อื่นหากว่ากันตามกฎหมายแล้ว ถ้าลูกค้าทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโครงการแล้วจะขายดาวน์และขอเปลี่ยนสัญญา โครงการจะไม่มีสิทธิเรียกเก็บค่าใช้จ่ายใดๆ จากลูกค้า

สเปควัสดุและอุปกรณ์ วัสดุและอุปกรณ์ที่ใช้การสร้างหรือตกแต่งห้องชุดต้องเป็นไปตามแบบแปลน ชนิด ขนาด ประเภทและคุณภาพตามที่ได้รับอนุญาตจากเจ้าหน้าที่ และที่สำคัญต้องไม่ต่ำกว่ามาตรฐานที่กำหนดไว้ในกฏหมาย ฉะนั้นเอกสารที่ระบุเกี่ยวกับเรื่องนี้ต้องเก็บรักษาไว้จนกว่าจะรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเสร็จเรียบร้อย

 

แหล่งอ้างอิง : นิตยสาร Home Buyers’ Guide ฉบับเดือน กรกฎาคม 2556

เทคนิคการเลือกซื้อบ้านมือสอง

1. ตรวจสภาพภายนอกบ้าน

  • วิเคราะห์สภาพบริเวณรอบๆ บ้านว่ามีการทรุดตัวมากน้อยแค่ไหน อาจสังเกตได้จากลานจอดรถหรือลานซักล้าง
  • สังเกตว่าน้ำฝนจากอาคารข้างเคียงสามารถไหลเข้ามาในบริเวณบ้านได้หรือไม่
  • มีต้นไม้ใหญ่ยื่นเข้ามาบังแดดหรือมีระบบรากชอนไชที่สามารถดันกำแพงบ้านเสียหายหรือไม่
  • เช็คที่ตั้งของบ้านว่าอยู่ในที่ลุ่มน้ำท่วมหรือไม่ และมีระดับต่ำกว่าถนนหน้าบ้านแค่ไหน
  • ตรวจเช็คว่าอาคารข้างเคียงมีการขุดบ่อหรือสระใกล้บ้านจนอาจทำให้บ้านทรุดพังได้หรือไม่
  • ตรวจเช็คหลังคาบ้านว่ามีน้ำฝนรั่วซึมเข้าบ้านหรือไม่
  • ตรวจเช็คสภาพสีบนผนังของบ้านว่ามีร่องรอยด่างบวมหรือไม่

การตรวจรอยรั่วซึมของผนังและเพดานสามารถกระทำได้แบบง่ายๆ เช่น

ในกรณีผนัง
ให้ตรวจคราบน้ำจากช่วงระหว่างวงกบและปูนว่ามันมีน้ำ ซึมหรือไม่และผนังบางจุดเช่นรอยต่อพื้นกับผนัง หรือรอต่อผนังกับเสาบ้าน หากมีคราบน้ำให้ใช้วัสดุ WATER PROOF เป็นเนื้อครีมซึ่งมีมากมาย หลายผลิตภัณฑ์ราคา 200 – 300 บาท / 2 กก. ทาทับที่รอยต่อที่แตกร้าว และทาสีทับ (ถ้าจ้างช่างจะแพงมาก)

ในกรณีเพดาน
          ให้ตรวจสอบคราบน้ำหยดจากหลังคาบ้านหรือ จากดาดฟ้าด้วยการหาคราบน้ำที่หยุดลงมาที่ฝ้าเพดานจากนั้นใช้วัสดุ WATER PROOF เนื้อครีมทาทับ หากเจอกระเบื้องหลังคาแตกร้าวก็ให้เปลี่ยน แต่ถ้าหากจะเรียกช่างมาซ่อมแซมกระเบื้องจุดละ 200 – 800 บาท ขึ้นอยู่กับความยากง่าย

ดูจากรูปแล้วสาเหตุเกิดจาก

  1. น้ำฝนที่สาดเข้ามาแล้วทำให้เกิดน้ำขังเนื่องจากระบบระบายน้ำที่ดาดฟ้าไม่ดีพอ (ไม่เห็นรูระบายน้ำจากรูปที่ถ่ายมา)
  2. การปรับ slope พื้นดาดฟ้าไม่ดีพอ ทำให้เกิดน้ำขัง รอยน้ำซึมที่เกิดในห้องข้างล่างสาเหตุใหญ่คงมาจากน้ำขังที่ชั้นดาดฟ้าควรรีบ ซ่อมแซมเพื่อไม่ให้ความชื้นที่ซึมผ่านพื้นชั้นดาดฟ้าทำให้เหล็กเสริมในพื้น เป็นสนิม

ในกรณีรางน้ำฝนหรือท่อน้ำอุดตัน
          มักจะเกิดจากเศษไม้ให้ทำความสะอาดใบไม้ที่ ติดตามรางน้ำและหัวกะโหลกของท่อ (ROOF DRAIN) (ห้ามนำหัวกะโหลกที่ปิดท่อเป็นตะแกรงออกมิฉะนั้นท่อจะอุดตันทำให้ต้องรื้อ ระบบทั้งหมด)รางของเราก็จะใช้งานได้อย่างสมบรูณ์

 

วิธีการแก้ไข

  1. แก้โดยการป้องกันไม่ให้ฝนสาดเข้ามา โดยทำกันสาดให้ยื่นออกไป หรือทำหลังคาคลุมชั้นดาดฟ้าให้มีชายคายื่นออกไป หรือทำผ้าเต้นท์มากันฝนสาด
  2. หากไม่ต้องการแก้โดยการป้องกันไม่ ให้ฝนสาด ต้องหาวิธีระบายน้ำไม่ให้น้ำขัง ดูจากรูปแล้วพื้นดาดฟ้าไม่ค่อยมี slope หากเจาะรูระบายน้ำออกด้านข้าง ก็อาจจะยังมีน้ำขัง ต้องใช้คนทำความสะอาดช่วยด้วย อาจต้องใช้วิธีหาวัสดุมาทาทำกันซึมร่วมด้วย เผื่อในช่วงที่ฝนตกแล้วมีน้ำขังจะได้ช่วยป้องกันไม่ให้น้ำหรือความชื้นซึมลง มาในพื้น แต่ยังไงการมีน้ำขังก็อาจจะยังทำให้เกิดรอยน้ำซึมลงมาที่ห้องชั้นล่าง
  3. ควรปรึกษาวิศวกรผู้ออกแบบหากจะมี การใช้ปูนปรับ slope ที่พื้นชั้นดาดฟ้า หรือ ปูกระเบื้องชั้นดาดฟ้าแล้วทำ slope เพื่อให้น้ำไหลออกรูระบายน้ำที่จะทำเพิ่ม เพราะเป็นการเพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างพื้นชั้นดาดฟ้าและโครงสร้างอาคาร

 

ขอบคุณบทความจาก ClickThaiHome

เหตุผลของการกู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน 10 ประการ

มีหลายต่อหลายคนที่กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน ถูกแบงก์ปฏิเสธสินเชื่อ ทำให้เสียใจกันมานักต่อนัก เพราะนอกจากจะไม่ได้เงินกู้ซื้อบ้านแล้ว ยังทำให้เสียเวลา เงินทอง และที่สำคัญยังทำให้เราอดได้บ้านหรือคอนโดฯตามที่วาดฝันไว้นั่นเอง เหตุผลในการกู้ไม่ผ่านเชื่อว่าเราอาจจะรู้กันดีอยู่แล้ว แต่อาจจะมีบางเหตุผลที่เราไม่คาดคิด งั้นรู้ไว้สักหน่อยดีกว่าว่าทำไมถึงกู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน

1. มีประวัติค้างชำระหนี้ (ติดแบล็คลิสต์)
2. เคยชำระหนี้ช้า
3. ผู้กู้ร่วมไม่มีข้อมูลเครดิต ไม่เคยขอกู้
4. ผู้กู้ร่วมมีประวัติติดแบล็คลิสต์
5. ยังไม่ผ่านการทดลองงาน
6. เพิ่งเปลี่ยนงานใหม่
7. เงินเดือนน้อยไป
8. หนี้สินมากไป
9. ไม่มีเงินเก็บ
10. เป็นผู้กู้ร่วมในบัญชีอื่น

สิ่งสำคัญที่ธนาคารคาดหวังจากผู้ขอกู้มากที่สุดก็คือ ความสามารถในการชำหนี้ของผู้กู้ และความตั้งใจในการชำระหนี้ ดังนั้นคนที่เพิ่งเปลี่ยนงาน หรือยังไม่ผ่านการทดลองงานจึงกู้ไม่ผ่าน ถ้าอยากจะกู้ให้ผ่านต้องเตรียมตัวให้พร้อมไม่มีปัญหาที่กล่าวมานี้รับรองว่า ผ่านฉลุยจ้า

 

แหล่งอ้างอิง : HOME BUYERS’GUIDE มีนาคม 2558

ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ภาษี ธุรกิจเฉพาะ เป็นภาษีตามประมวลรัษฎากรประเภทหนึ่ง จัดเก็บจากการประกอบกิจการเฉพาะอย่างแทนภาษีการค้าที่ถูกยกเลิก ภาษีธุรกิจเฉพาะเริ่มใช้บังคับใน พ.ศ.2535 พร้อมกันกับภาษีมูลค่าเพิ่ม

1. ผู้มีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

ผู้ มีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ได้แก่ ผู้ประกอบกิจการที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ว่าผู้ประกอบกิจการดังกล่าวจะประกอบกิจการในรูปของ

–   บุคคลธรรมดา

–   คณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล

–   กองมรดก

–   ห้างหุ้นส่วนสามัญ

–   กองทุน

–   หน่วยงานหรือกิจการของเอกชนที่กระทำโดยบุคคลธรรมดาตั้งแต่สองคนขึ้นไปอันมิใช่นิติบุคคล

–   องค์การของรัฐบาล สหกรณ์ และองค์กรอื่นที่กฎหมายกำหนดให้เป็นนิติบุคคล

ใน กรณีผู้ประกอบกิจการอยู่นอกราชอาณาจักร ให้ผู้มีหน้าที่รับผิดชอบในการประกอบกิจการรวมตลอดถึง ลูกจ้าง ตัวแทน หรือผู้ทำการแทนซึ่งมีอำนาจในการจัดการแทนโดยตรง หรือโดยปริยายที่อยู่ในราชอาณาจักร เป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษีร่วมกับผู้ประกอบกิจการดังกล่าวข้างต้น

2. การประกอบกิจการที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

กิจการที่จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะได้แก่ การประกอบกิจการดังต่อไปนี้ในราชอาณาจักร โดยกิจการนั้น ไม่ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ

1.   การธนาคาร ตามกฎหมายว่าด้วยการธนาคารพาณิชย์ หรือกฎหมายเฉพาะ

2.   การประกอบธุรกิจเงินทุน ธุรกิจหลักทรัพย์ ธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์ ตามกฎหมายว่าด้วย การประกอบ ธุรกิจเงินทุน ธุรกิจหลักทรัพย์ และธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์

3.   การรับประกันชีวิต ตามกฎหมายว่าด้วยการประกันชีวิต

4.   การรับจำนำ ตามกฎหมายว่าด้วยโรงรับจำนำ

5.   การประกอบกิจการโดยปกติเยี่ยงธนาคารพาณิชย์ เช่น การให้กู้ยืมเงินค้ำประกัน แลกเปลี่ยนเงินตรา ออก ซื้อ หรือขายตั๋วเงิน หรือรับส่งเงินไปต่างประเทศด้วยวิธีต่าง ๆ

ในกรณีที่มีปัญหาว่า กิจการใดเป็นการประกอบกิจการโดยปกติเยี่ยงธนาคารพาณิชย์หรือไม อธิบดีกรมสรรพากรจะเสนอให้คณะกรรมการวินิจฉัยภาษีอากรพิจารณากำหนดขอบเขตและ เงื่อนไขของการประกอบกิจการดังกล่าวนั้นก็ได้และเมื่อคณะกรรมการวินิจฉัย ภาษีอากรได้วินิจฉัยแล้ว ให้ประกาศคำวินิจฉัยนั้นในราชกิจจานุเบกษา

6.   การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ไม่ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะได้มาโดยวิธีใดก็ตาม ทั้งนี้ ตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขตามพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ.2541 (ใช้บังคับตั้งแต่ 1 มกราคม 2542 เป็นต้นไป) ดังต่อไปนี้

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือว่าเป็นทางการค้าหรือหากำไรตามพระราชกฤษฎีกาฯ ได้แก่การขายอสังหาริม ทรัพย์ที่ต้องจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ดังต่อไปนี้

(1)   การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือว่าเป็นทางการค้าหรือหากำไรตามพระราชกฤษฎีกาฯ ได้แก่ การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมดังต่อไปนี้

(2)   การขายห้องชุดของผู้ประกอบการซึ่งเป็นผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วย อาคารชุด

(3)   การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารที่สร้างขึ้นเพื่อขาย รวมถึงการขายที่ดินอันเป็นที่ตั้งของ อาคารดังกล่าว

(4)   การขายอสังหริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (1) (2) หรือ (3) เฉพาะกรณีที่มีการแบ่งขาย หรือแบ่งแยกไว้เพื่อขาย โดยได้จัดทำถนนหรือสิ่งสาธารณูปโภคอื่น หรือให้คำสั่นว่าจะจัดให้มีสิ่งดังกล่าว

(5)   การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการเฉพาะของบริษัทหรื ห้างหุ้นส่วน ที่มีหน้าที่เสียภาษีเงินได้นิติบุคคล องค์การของรัฐบาล สหกรณ์ และองค์กรอื่นที่กฎหมายกำหนดให้เป็นนิติบุคคล

(6)   การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (1) (2) (3) (4) (5) ที่ได้กระทำภายในห้าปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น เว้นแต่

(ก)   การขายหรือการถูกเวนคืนตามกฎหมาย ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์

(ข)   การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดก

(ค)   การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญที่ผู้ ขายมีชื่อ อยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎรเป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่ง ปีที่นับแต่วันที่ได้มาซึ่ง อสังหาริมทรัพย์นั้นในกรณีที่ที่ดินและอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างตาม (ค) ได้มาไม่พร้อมกันกำหนดเวลาห้า ปีตามความใน (16) ให้ถือตามระยะเวลาการได้มาซึ่งที่ดินหรืออาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้มาภาย หลัง

(ง)   การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่มีค่าตอบแทน ให้แก่บุตรชอบด้วยกฎหมายของตน แต่ไม่รวมถึงบุตรบุญธรรม

(จ)   การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ทางมรดกให้แก่ทายาท โดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรมซึ่งเป็นทายาทโดยธรรม

(ฉ)   การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ส่วนราชการหรือ องค์การของรัฐบาลโดยไม่มีค่าตอบแทน

(ช)   การแลกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์กับส่วนราชการ หรือองค์การของรัฐบาลเฉพาะในกรณีที่ส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลนั้นมิ ได้มีการจ่ายค่าตอบแทนเป็นอย่าง อื่น นอกจากอสังหาริมทรัพย์ที่แลกเปลี่ยนนั้น

หมายเหตุ ผู้มีเงินได้ที่ได้รับเงินได้พึงประเมินจากการขายอสังหาริมทรัพย์ตาม (6) ซึ่งได้ถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย และได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้วเมื่อถึงกำหนดยื่นรายการเสียภาษีเงินได้ ให้ได้รับยกเว้นไม่ต้องนำเงินได้ดังกล่าว มาคำนวณเป็นเงินได้พึงประเมิน ทั้งนี้เพื่อเป็นการบรรเทาภาระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา(พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 376 พ.ศ.2544)

(7)   การขายหลักทรัพย์ตามกฎหมายว่าด้วยตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในตลาดหลักทรัพย์

(8)   การประกอบกิจการอื่น ตามกำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา

กำหนดให้กิจการซื้อและขายคืนหลักทรัพย์ที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการกำกับ หลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ตามกฎหมายว่าด้วยหลักทรัพย์ และตลาดหลักทรัพย์เป็นกิจการที่อยู่ในบังคับต้อง เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เนื่องจากการประกอบกิจการซื้อหรือขายคืนหลักทรัพย์โดยมีสัญญาหรือซื้อคืนดัง กล่าวมี ลักษณะอื่นที่อยู่ในบัง คับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 350) พ.ศ. 2524

กำหนดให้การประกอบธุรกิจแฟ็กเตอริงเป็นกิจการที่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษี ธุรกิจ เฉพาะ เนื่องจากการประกอบธุรกิจดังกล่าวมีลักษณะคล้ายคลึงกับการให้กู้ยืมเงินที่ เป็นการประกอบกิจการโดยปกติ เยี่ยงธนาคารพาณิชย์ (พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 358) พ.ศ.2542 )

คำว่า “ธุรกิจแฟ็กเตอริง” หมายความว่า ธุรกิจที่ผู้ขายสินค้าหรือผู้ให้บริการตกลงจะ โอนทรัพย์สินที่จะได้รับจากการชำระหนี้เนื่องจากการขายสินค้าหรือการให้ บริการระหว่างตนกับลูกหนี้ของตน ให้แก่ผู้ประกอบธุรกิจแฟ็กเตอริง โดยผู้ประกอบธุรกิจแฟ็กเตอริงตกลงจะให้สินเชื่อซึ่งรวมถึงการให้กู้ยืมและ การ ทดรองจ่ายแก่ผู้ขายสินค้าหรือผู้ให้บริการและรับที่จะดำเนินการอย่างหนึ่ง อย่างใดดังต่อไปนี้

(ก)   จัดให้มีบัญชีทรัพย์สินที่จะได้รับการชำระหนี้

(ข)   เรียกเก็บทรัพย์สินที่จะได้รับจากการชำระหนี้

(ค)   รับผิดชอบในหนี้ที่ลูกหนี้ของผู้ขายสินค้าหรือผู้ให้บริการผิดนัด

3. กิจการที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

การประกอบกิจการต่อไปนี้ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

1.   กิจการของธนาคารแห่งประเทศไทย ธนาคารออมสิน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และ ธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร

2.   กิจการของบรรษัทเงินทุนอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย

3.   กิจการของสหกรณ์ออมทรัพย์เฉพาะการให้กู้ยืมแก่สมาชิกหรือแก่สหกรณ์ออมทรัพย์อื่น

4.   กิจการของกองทุนสำรองเลี้ยงชีพตามกฎหมายว่าด้วย กองทุนสำรองเลี้ยงชีพ

5.   กิจการของการเคหะแห่งชาติเฉพาะการขาย หรือให้เช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์

6.   กิจการรับจำนำของกระทรวง ทบวง กรม และราชการส่วนท้องถิ่น

7.   กิจการขายหลักทรัพย์ตามกฎหมายว่าด้วยตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยใน ตลาดหลักทรัพย์

8.   กิจการของบรรษัทเงินทุนอุตสาหกรรมขนาดย่อม

9.   กิจการของบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม

10.   กิจการของธนาคารเพื่อการส่งออก และนำเข้าแห่งประเทศไทย

11.   กิจการของกองทุนสิ่งแวดล้อมตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ

12.   กิจการขององค์การเพื่อการปฏิรูประบบสถาบันการเงิน

13.   กิจการของบรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน

14.   กิจการของนิติบุคคลเฉพาะกิจในส่วนที่เกี่ยวกับการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์เฉพาะกรณีดังต่อไปนี้

(1)   กิจการที่เกิดขึ้นเนื่องจากการรับโอนทรัพย์สินจากบริษัทหรือห้างหุ้นส่วน นิติบุคคล หรือนิติบุคคลอื่น หรือการโอนทรัพย์สินดังกล่าวคืนให้แก่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลหรือ นิติบุคคลอื่น

(2)   กิจการที่ได้รับโอนมาจากผู้โอนซึ่งได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะตาม (1)-(7) ข้างต้น

15.   กิจการของบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลหรือนิติบุคคลอื่นในส่วนที่เกี่ยว กับการแปลงสินทรัพย์ เป็นหลักทรัพย์ เฉพาะที่เกิดขึ้นเนื่องจากการโอนทรัพย์สินให้แก่นิติบุคคลเฉพาะกิจหรือการ รับโอนทรัพย์สินดังกล่าว กลับคืนจากนิติบุคคลเฉพาะกิจ

16.   กิจการของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบัน การเงินและกองทุนรวมเพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงินที่จัดตั้งขึ้นตาม กฎหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาด หลักทรัพย์เฉพาะการประกอบกิจการโดยปกติเยี่ยงธนาคารพาณิชย์และการ ขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหา กำไร

17.   กิจการของบรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย

18.   กิจการของการเคหะแห่งชาติ เฉพาะการให้กู้ยืมเงินตามโครงการพัฒนาคนจนในเมือง

19.   กิจการของสหกรณ์ประเภทสหกรณ์บริการซึ่งดำเนินการเกี่ยวกับการจัดหาที่อยู่อาศัยให้แก่สมาชิก เฉพาะกรณีดังต่อไปนี้

(1)   ต้องเป็นสหกรณ์ที่เป็นสมาชิกของโครงการพัฒนาคนใจในเมืองของการเคหะแห่งชาติ และได้รับเงินตามโครงการดังกล่าว

(2)   ต้องนำเงินที่ได้รับไปจัดซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อขายต่อให้แก่สมาชิกของสหกรณ์นั้น

20.   กิจการของสถาบันการเงินตามกฎหมายว่าด้วยบริษัทบริหารสินทรัพย์ เฉพาะกรณีที่

(1)   สถาบันการเงินนั้นถือหุ้นในบริษัทบริหารสินทรัพย์เกินกว่าร้อยละ 50 ของหุ้นทั้งหมดที่มี สิทธิออกเสียงหรือในกรณีที่สถาบันการเงินนั้นถือหุ้นในบริษัทบริหาร สินทรัพย์และสถาบันการเงินนั้นเกินกว่าร้อยละ 50 ของหุ้นทั้งหมดที่มีสิทธิออกเสียง จะต้องมีนิติบุคคลรายหนึ่งถือหุ้นในบริษัทบริหารสินทรัพย์และสถาบันการเงิน นั้น เกินกว่าร้อยละ 50 ของหุ้นทั้งหมดที่มีสิทธิออกเสียง

(2)   เป็นรายรับที่ได้จากบริษัทบริหารสินทรัพย์ เนื่องจากการให้สินเชื่อแก่บริษัทบริหารสินทรัพย์ เพื่อรับซื้อหรือโอนสินทรัพย์ด้อยคุณภาพของสถาบันการเงินนั้นหรือสถาบันการ เงินอื่นที่มีสถาบันการเงินนั้นถือหุ้นเกิน กว่าร้อยละ 50 ของหุ้นทั้งหมดที่มีสิทธิออกเสียง หรือการให้สินเชื่อแก่บริษัทบริหารสินทรัพย์เพื่อใช้ในการบริหารสิน ทรัพย์ด้อยคุณภาพที่รับซื้อหรือรับโอนจากสถาบันการเงินนั้นหรือสถาบันการ เงินอื่นที่มีสถาบันการเงินนั้นถือหุ้นเกิน กว่าร้อยละ 50 ของหุ้นทั้งหมดที่มีสิทธิออกเสียง

21.   กิจการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไร เนื่องจาก

(1)   การรับไถ่อสังหาริมทรัพย์จากากรขายฝากหรือการไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขาย ฝากโดยการ วางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในเวลาที่กำหนดได้ในสัญญา หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด

(2)   การขายอสังหาริทรัพย์ภายหลังที่ได้ไถ่จากการขายฝากซึ่งเมื่อรวมระยะเวลาการ ได้มาซึ่ง อสังหาริมทรัพย์ก่อนการขายฝาก ระยะเวลาระหว่างการขายฝากและระยะเวลาภายหลังจากการขายฝากแล้วเกินห้าปี

22.   การขายอสังหาริมทรัพย์ขององค์การบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ หรือบริษัทจำกัดที่สถาบันการ เงินตามพระราชกฤษฏีกาจัดตั้งองค์การบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2540 ได้จัดตั้งขึ้นเพื่อดำเนินการบริหาร สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์โดยความเห็นชอบของธนาคารแห่งประเทศไทย

23.   การขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ประกอบกิจการให้แก่องค์การฯ หรือบริษัทจำกัดตาม 22

หมายเหตุ กรณีประกอบกิจการโดยปกติเยี่ยงธนาคารพาณิชย์ กรมสรรพากรวาง แนวทางปฏิบัติ ตามคำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.26/2534 กำหนดให้รายรับกรณีดอกเบี้ยสำหรับกิจการเยี่ยงธนาคารพาณิชย์ไม่ต้องนำ มารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ดังนี้

(1)   กรณีบริษัทในเครือเดียวให้กู้ยืมเงินกันเอง ไม่ว่าจะนำเงินของตนหรือนำเงินที่กู้ยืมจากบุคคลอื่นมา ให้กู้ยืมในระหว่างกันเองและไม่ว่าจะคิดดอกเบี้ยในอัตราเท่าใดก็ตาม ดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นจากการกู้ยืมเงินในกรณีเช่นนี้ ไม่ต้องนำมารวมคำนวณเป็นรายรับเพื่อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

คำว่า “บริษัทในเครือเดียวกัน” หมายความว่า บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลตั้งแต่สองนิติบุคคลขึ้น ไปซึ่งมีความสัมพันธ์กันโดยบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลใดถือหุ้นหรือ เป็นหุ้นส่วน อยู่ในบริษัทหรือห้างหุ้นส่วน นิติบุคคลอีกแห่งหนึ่งไม่น้อยกว่าร้อยละ 25 ของหุ้นทั้งหมดที่มีสิทธิออกเสียงในบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล นั้นเป็นเวลาไม่น้อยกว่าหกเดือนก่อนวันที่มีการกู้ยืม

(2)   กรณีที่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลนำเงินทุน เงินกู้ยืม เงินเพิ่มทุน หรือเงินที่อื่นที่เหลืออยู่ไป ฝากธนาคารหรือซื้อตั๋วเงินของสถาบันการเงินอื่น โดยได้รับดอกเบี้ยตามอัตราปกติกรณีเช่นนี้ไม่ถือว่าดอกเบี้ยนั้นเป็นรายรับ ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แม้ว่าบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลนั้นจะประกอบกิจการโดยปกติเยี่ยง ธนาคารพาณิชย์ก็ตาม

ความใน 1. และ 2. ไม่รวมถึงการประกอบกิจการธนาคาร กิจการธุรกิจเงินทุนธุรกิจหลักทรัพย์ธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์ และการรับประกันชีวิตตามกฎหมายว่าด้วยการประกันชีวิต

(3)   กรณีบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลมีระเบียบเกี่ยวกับ เงินกองทุนสะสมพนักงานหรือทุนอื่นใดเพื่อพนักงาน และบรษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลได้นำเงินกองทุนนี้ออกให้พนักงานที่เป็น สมาชิกกู้ยืมเป็นสวัสดิการ โดยคิดดอกเบี้ยสำหรับเงินที่ให้กู้นั้นตามสมควร ไม่ต้องนำดอกเบี้ยนั้นมารวมคำนวณเป็นรายรับเพื่อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

4. ฐานภาษี และอัตราภาษี

ฐานภาษีสำหรับการประกอบกิจการที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ได้แก่ รายรับก่อนหักรายจ่ายใด ๆ ที่ผู้ประกอบกิจการได้รับ หรือพึงได้รับเนื่องจากการประกอบกิจการ

“ราย รับ” หมายความว่า เงิน ทรัพย์สิน ค่าตอบแทน หรือประโยชน์ใด ๆ อันมีมูลค่าที่ผู้ประกอบกิจการ ได้รับหรือพึงได้รับ ไม่ว่าในหรือนอกราชอาณาจักรอันเนื่องมาจากการประกอบกิจการ

กิจการ ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะต้องเสียภาษีโดยคำนวณจากฐานภาษี ซึ่งได้แก่ รายรับตามฐานภาษี ของแต่ละประเภทกิจการ คูณด้วยอัตราภาษีที่กำหนดไว้ และจะต้องเสียภาษีท้องถิ่นอีก ร้อยละ 10 ของจำนวนภาษี ธุรกิจเฉพาะดังกล่าว

กิจการ ฐานภาษี อัตราภาษีร้อยละ
1.   กิจการธนาคาร,ธุรกิจเงินทุน ธุรกิจหลักทรัพย์, ธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์ และการประกอบกิจการเยี่ยง ธนาคารพาณิชย์ –   ดอกเบี้ย ส่วนลด ค่าธรรมเนียม ค่าบริการ หรือกำไรก่อนหักรายจ่าย ใดๆ จากการซื้อหรือขายตั๋วเงินหรือ ตราสารแสดงสิทธิในหนี้ใด ๆ 3.0
–   กำไรก่อนหักรายจ่ายใดๆ จากการ แลกเปลี่ยนหรือซื้อขายเงินตรา การออกตั๋วเงินหรือการส่งเงินไปต่างประเทศ 3.0
2.   กิจการรับประกันชีวิต –   ดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม ค่าบริการ 2.5
3.   กิจการโรงรับจำนำ –   ดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม 2.5
–  เงิน ทรัพย์สิน ค่าตอบแทน หรือ ประโยชน์ใดๆ อันมีมูลค่าที่ได้รับ หรือพึงได้รับจากการขายของที่ จำนำหลุดเป็นสิทธิ 2.5
4.   การค้าอสังหาริมทรัพย์ – รายรับก่อนหักรายจ่ายใดๆ 0.1
5.   การขายหลักทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ –   รายรับก่อนหักรายจ่ายใดๆ 0.1 (ยกเว้น)
6.   การซื้อและการขายคืนหลัก ทรัพย์ที่ได้รับอนุญาตจาก คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และ ตลาดหลักทรัพย์ –   กำไรก่อนหักรายจ่ายใดๆ จากการขายคืนหลักทรัพย์ แต่ไม่รวมถึง ดอกเบี้ย เงินปันผล หรือประโยชน์ใดๆ ที่ได้จากหลักทรัพย์ 3.0
7.   ธุรกิจแฟ็กเตอริง –   ดอกเบี้ย ส่วนลด ค่าธรรมเนียม หรือค่าบริการ 3.0

หมายเหตุ   อัตราภาษีของการค้าอสังหาริมทรัพย์ให้ลดและคงจัดเก็บในอัตราร้อยละ 0.1 โดยมีผลใช้บังคับจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2544 (พระราชกฤษฎีกา(ฉบับที่ 366) พ.ศ.2543)

การ คำนวณรายรับดังกล่าวข้างต้นให้เป็นไปตามวิธีการหลักเกณฑ์และการปฏิบัติทาง บัญชี และเมื่อได้เลือก ปฏิบัติเป็นอย่างใดแล้ว (เช่น เลือกใช้เกณฑ์เงินสดหรือเกณฑ์สิทธิ เป็นต้น) จะต้องถือปฏิบัติเป็นอย่างเดียวตลอดไป เว้นแต่ จะได้รับอนุมัติจากอธิบดีกรมสรรพากรให้เปลี่ยนแปลง

5. หน้าที่ของผู้ประกอบกิจการที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ  

ผู้ประกอบกิจการที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ มีหน้าที่ต้องปฏิบัติดังนี้

1.   หน้าที่ในการจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ

ผู้ประกอบกิจการที่มีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะต้องยื่นคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามแบบคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ ภายใน 30 วันนับแต่วันเริ่มประกอบกิจการ

วิธีการจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ

1.1   แบบคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ (ภ.ธ.01)

แบบคำขอที่ใช้ในการจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะได้แก่แบบ ภ.ธ.01 ทั้งนี้ให้ผู้ประกอบกิจการ ขอรับแบบคำขอจดทะเบียนได้ที่สำนักงานสรรพากรอำเภอ หรือสำนักงานภาษีสรรรพากรพื้นที่ทุกแห่ง

1.2   การกรอกแบบคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ การยื่นคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ประกอบกิจการต้องกรอกแบบคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ คือ แบบ ภ.ธ.01 จำนวน 3 ฉบับ โดยมีข้อความครบถ้วนถูกต้องตรงกันทั้ง 3 ฉบับ ในการกรอกรายการ ตามแบบ ภ.ธ.01 ผู้ประกอบกิจการต้องแสดงสถานภาพต่างๆ ของการประกอบกิจการ ดังนี้

(1)   ชื่อผู้ประกอบกิจการ

สำหรับผู้ประกอบกิจการที่เป็นบุคคลธรรมดาให้กรอกชื่อ-นามสกุล ที่อยู่ วัน เดือน ปีเกิด เลขประจำตัวประชาชน และเลขประจำตัวผู้เสียภาษีอากร

สำหรับผู้ประกอบกิจการที่เป็นนิติบุคคล ให้กรอกชื่อของนิติบุคคลที่ใช้ใน การจัดตั้งห้างหุ้นส่วนบริษัท ตามที่ปรากฏในหนังสือรับรองของนายทะเบียนหุ้นส่วนบริษัท กระทรวงพาณิชย์ และชื่อภาษาอังกฤษ (ถ้ามี) พร้อมรายละเอียดเลขที่ทะเบียนนิติบุคคล วัน เดือน ปีที่จดทะเบียน สถานที่จดทะเบียน รอบระยะเวลาบัญชี และเลขประจำตัวผู้เสียภาษีอากรของนิติบุคคลนั้น

(2)   ชื่อและสถานที่ตั้งสถานประกอบการ

ชื่อและที่ตั้งสำนักงานใหญ่ให้กรอกชื่อของสถานประกอบการของ บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล (ถ้ามี) ซึ่งได้แก่ชื่อทางการค้าและกรอกเลขที่ตั้งของสถานประกอบการหรือที่ตั้ง ของสถานประกอบการที่เป็นสำนักงานใหญ่ชื่อและที่ตั้งสาขา กรณีมีสถานประกอบการหลายแห่งให้ระบุจำนวน สถานประกอบการที่เป็นสาขา พร้อมทั้งกรอกรายละเอียด ชื่อ และที่ตั้งสาขาทั้งหมดลง ในด้านหลังของแบบ ภ.ธ.01

(3)   วันเริ่มประกอบกิจการ

ให้กรอกวันที่ผู้ประกอบกิจการเริ่มประกอบกิจการจริง พร้อมทั้งกรอก รายละเอียดเกี่ยวกับเงินทุน รายรับ ลูกจ้าง และค่าเช่าสถานประกอบการ

(4)   ประเภทของการประกอบกิจการ

ให้ผู้ประกอบกิจการเลือกใส่เครื่องหมายหน้าข้อความประเภทของการ ประกอบกิจการแล้วแต่กรณี

(5)   เอกสารแนบ

ให้ระบุจำนวนเอกสารต่าง ๆ ที่แนบมาพร้อมกับแบบ ภ.ธ.01 ซึ่งจะต้องตรงกับ จำนวนเอกสาร ตามที่ระบุไว้ในด้านหลังของแบบภ.ธ.01

(6)   การลงชื่อของผู้ประกอบกิจการ และการประทับตรานิติบุคคล

กรณีบุคคลธรรมดา คณะบุคคล ห้างหุ้นส่วนสามัญ กองมรดก ผู้มีอำนาจ ลงชื่อได้แก่ เจ้าของ ผู้อำนวยการ ผู้จัดการ ที่ระบุไว้ตาม (1) หรือผู้รับมอบอำนาจจากบุคคลดังกล่าว

กรณีนิติบุคคล ผู้มีอำนาจลงชื่อ ได้แก่ ผู้มีอำนาจกระทำการแทนนิติบุคคลนั้น ๆ เช่น กรรมการ ผู้เป็นหุ้นส่วน ผู้จัดการ หรือผู้รับมอบอำนาจจากบุคคลดังกล่าว พร้อมทั้งประทับตรานิติบุคคล (ถ้ามี) ด้วย

1.3   เอกสารที่ต้องแนบพร้อมแบบคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ

(1)   สำเนาหรือภาพถ่ายทะเบียนบ้าน และหรือหลักฐานแสดงการอยู่อาศัยจริงภาพถ่ายบัตร ประจำตัวประชาชน และบัตรประจำตัวผู้เสียภาษีอากรของผู้ยื่นคำขอ และหรือภาพถ่ายบัตรประจำตัวประชาชน ของผู้รับมอบอำนาจ

(2)   สำเนาหรือภาพถ่ายสัญญาเช่าอาคารอันเป็นที่ตั้งสถานประกอบการ(ในกรณีเช่า) หรือ หนังสือยินยอมให้ประกอบการ (ในกรณีอาคารเป็นของผู้อื่นโดยมิได้เช่า) พร้อมด้วยสำเนาหรือภาพถ่ายทะเบียน บ้านอันเป็นที่ตั้งสถานประกอบการ

(3)   สำเนาหรือภาพถ่ายหนังสือสัญญาจัดตั้งห้างหุ้นส่วน (ในกรณีที่เป็นห้างหุ้นส่วน สามัญ หรือคณะบุคคล)

(4)   สำเนาหรือภาพถ่ายหนังสือรับรองของนายทะเบียนหุ้นส่วนบริษัทกระทรวงพาณิชย์ (ในกรณีที่เป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ที่ตั้งขึ้นตามกฎหมายไทย) พร้อมทั้งสำเนาหนังสือบริคณห์สนธิและข้อบังคับ (ในกรณีที่เป็นบริษัทจำกัดที่ต้องขึ้นตามกฏหมายไทย) และสำเนาหรือภาพถ่ายใบทะเบียนพาณิชย์

(5)   ภาพถ่ายบัตรประจำตัวกรรมการผู้จัดการ หรือหุ้นส่วนผู้จัดการ ในกรณีเป็น บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล

(6)  แผนที่สังเขปหรือภายถ่ายสถานประกอบการ

(7)   เอกสารอื่น ๆ (ถ้ามี) เช่นหนังสือมอบอำนาจ กรณีผู้ประกอบกิจการมอบอำนาจให้บุคคลอื่น ดำเนินการจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะแทนผู้ประกอบกิจการ

1.4   กำหนดเวลาในการจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะผู้ประกอบกิจการที่มีหน้าที่เสีย ภาษีธุรกิจเฉพาะจะ ต้องยื่นคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะภายใน 30 วัน นับแต่วันเริ่มประกอบกิจการ

1.5   สถานที่จดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะให้ผู้ประกอบกิจการยื่นคำขอจดทะเบียนภาษี ธุรกิจเฉพาะตาม แบบ ภ.ธ.01 ณ สถานที่ดังต่อไปนี้

(1)   ในกรุงเทพมหานคร ได้แก่

–   สำนักงานภาษีสรรพากรพื้นที่ ที่สถานประกอบการตั้งอยู่ หรือ

–   สำนักงานเขตท้องที่ที่สถานประกอบการตั้งอยู่

(2)   ในจังหวัดอื่นได้แก่

–   สำนักงานสรรพากรอำเภอ หรือกิ่งอำเภอท้องที่ที่สถานประกอบการตั้งอยู่

ในกรณีผู้ประกอบกิจการมีสถานประกอบการหลายแห่ง หรือไม่มีสถานประกอบการ ผู้ประกอบกิจการ จะต้องยื่น ภ.ธ.01 ณ หน่วยงานตาม (1) หรือ (2) ในท้องที่ต่อไปนี้

(ก)   ท้องที่สถานประกอบการที่เป็นสำนักงานใหญ่ตั้งอยู่ถ้าผู้ประกอบกิจการมีสถาน ประกอบการเป็นสำนักงานใหญ่

(ข)   ท้องที่ที่สถานประกอบการแห่งหนึ่ง ที่ผู้ประกอบกิจการเลือกตั้งอยู่ถ้าผู้ประกอบการ ไม่มีสถานประกอบการแห่งใดเป็นสำนักงานใหญ่

(ค)   ท้องที่ซึ่งที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบกิจการตั้งอยู่ ถ้าผู้ประกอบกิจการมีที่อยู่อาศัย แห่งเดียวเป็นสถานประกอบการ

(ง)   ท้องที่ซึ่งที่อยู่อาศัยแห่งหนึ่ง (ที่ผู้ประกอบกิจการเลือก) ตั้งอยู่

ถ้าผู้ประกอบกิจการมีที่อยู่อาศัยหลายแห่งเป็นสถานประกอบการ“สถานประกอบการ” หมายความว่า สถานที่ซึ่งผู้ประกอบการใช้ประกอบกิจการเป็นประจำ และให้หมายความรวมถึง สถานที่ซึ่งใช้เป็นที่ผลิตหรือเก็บสินค้าเป็นประจำด้วย

ในกรณีที่ผู้ประกอบกิจการไม่มีสถานประกอบการตามวรรคก่อนให้ถือว่า ที่อยู่อาศัย ของผู้ประกอบกิจการนั้น เป็นสถานประกอบการ ถ้าผู้ประกอบกิจการมีที่อยู่อาศัยหลายแห่งให้ผู้ประกอบกิจการ เลือกที่อยู่อาศัยแห่งหนึ่งเป็นสถานประกอบการ

1.6   ใบทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ

(1)   การแสดงใบทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ

เมื่อเจ้าพนักงานได้รับคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะตามแบบ ภ.ธ.01 พร้อมเอกสารที่เกี่ยวข้องครบถ้วนแล้ว จะออกใบทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะคือ ภ.ธ.20 ให้ ซึ่งจะมีผลให้ผู้ประกอบกิจการ เป็นผู้ประกอบกิจการตามกฎหมาย ตั้งแต่วันเริ่มประกอบกิจการ (วันที่ผู้ประกอบการเริ่มประกอบกิจการจริง)

ในการออกใบทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ เจ้าพนักงานจะออกให้ตามจำนวน สถานประกอบการ ที่มีอยู่จริง ตามที่ได้แจ้งไว้ในแบบ ภ.ธ.01 เช่นผู้ประกอบกิจการมีสถานประกอบการหลายแห่ง หรือมีสำนักงานสาขา จะได้ใบทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นรายสถานประกอบการหรือสาขาตามที่แจ้งไว้ ผู้ประกอบ กิจการจะต้องนำใบทะเบียนดังกล่าวไปแสดงไว้ ณ ที่เปิดเผยซึ่งเห็นได้ง่ายในสถานประกอบการเป็นรายสถานประกอบ การ

(2)   ใบทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะสูญหาย ถูกทำลาย หรือชำรุด

กรณีใบทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะสูญหาย ถูกทำลายหรือชำรุดในสาระสำคัญ ผู้ประกอบกิจการจะต้องยื่นคำขอรับใบแทนใบทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามแบบ ภ.ธ.04 ณ หน่วยจดทะเบียน ที่ได้จดทะเบียนฯ ไว้ภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ทราบถึงการสูญหาย ถูกทำลายหรือชำรุด

ในกรณีใบทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะชำรุด จะต้องแนบใบทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ ที่ชำรุดมาพร้อมกับแบบ ภ.ธ.04

ในกรณีใบทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะสูญหาย ถูกทำลาย ผู้ประกอบกิจการจะต้องแจ้ง ความต่อสถานีตำรวจท้องที่เพื่อคัดสำเนาบันทึกประจำวันจากพนักงานสอบสวนมา พร้อมกับแบบ ภ.ธ.04 ด้วย

2.   การแก้ไขเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับกิจการต้องแจ้งเปลี่ยนแปลงทะเบียนภาษีธุรกิจ เฉพาะ ได้แก่ แก้ไขเปลี่ยนแปลง รายการที่ได้ จดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะในสาระสำคัญ เช่น

–   เปลี่ยนแปลงชื่อสถานประกอบการ ประเภทกิจการ ประเภทสินค้า หรือบริการ

–   เปิดสถานประกอบการเพิ่ม

–   หยุดประกอบกิจการชั่วคราว

–   โอนกิจการบางส่วนหรือทั้งหมด

–   ควบเข้ากันของนิติบุคคล

–   เลิกประกอบกิจการ

–   ผู้ประกอบกิจการจดทะเบียนถึงแก่ความตาย

3.   วิธีแจ้งเปลี่ยนแปลงทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ

ในการแจ้งการเปลี่ยนแปลงทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้ผู้ประกอบกิจการยื่นแบบแจ้งการเปลี่ยนแปลง ทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะตามแบบ ภ.ธ.09 จำนวน 1 ชุด 3 ฉบับ พร้อมทั้งเอกสารที่เกี่ยวข้อง ได้แก่

–   สำเนาทะเบียนบ้าน

–   หนังสือแสดงการเปลี่ยนชื่อ นามสกุล

–   สำเนาหนังสือรับรองของนายทะเบียนหุ้นส่วนบริษัท

–   บัญชีเอกสารประกอบการบันทึกบัญชี

–   ใบทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ

–   หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมิได้มาดำเนินการเอง) พร้อมบัตรประจำตัวประชาชนของ ผู้มอบและผู้รับมอบ

–   อื่น ๆ

4.   สถานที่แจ้งเปลี่ยนแปลงทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ

ให้ผู้ประกอบกิจการจดทะเบียนแจ้งการเปลี่ยนแปลงภาษีธุรกิจเฉพาะ ณ หน่วยจดทะเบียนที่ได้ จดทะเบียนฯ ไว้ภายในกำหนดเวลาแล้วแต่กรณี

5.   กำหนดเวลาแจ้งการเปลี่ยนแปลงทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ

5.1   แจ้งเปลี่ยนแปลงรายการที่ได้จดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ ในสาระสำคัญ เช่น เปลี่ยนแปลง ชื่อสถานประกอบการ ประเภทกิจการ ประเภทสินค้าหรือบริการ ต้องแจ้งภายใน 15 วันนับจากวันที่มีการเปลี่ยน แปลงเกิดขึ้น

5.2   แจ้งเปิดสถานประกอบการเพิ่มเติม ต้องแจ้งก่อนวันเปิดสถานประกอบการเพิ่มเติมไม่น้อยกว่า 15 วัน

5.3   แจ้งปิดสถานประกอบการบางแห่งต้องแจ้งภายใน 15 วันนับจากวันปิดสถานประกอบการ พร้อมคืน ภ.ธ.20 ของสถานประกอบการนั้น

5.4   แจ้งย้ายสถานประกอบการ

5.4.1   กรณีสถานประกอบการใหม่อยู่ภายในท้องที่ที่ได้จดทะเบียนฯ ไว้เดิม จะต้องแจ้งก่อน วันย้ายสถานประกอบการไม่น้อยกว่า 15 วันพร้อมคืนภ.ธ.20 ของสถานประกอบการ เดิม ณ หน่วยจดทะเบียน ที่ได้จดทะเบียนฯ ไว้

5.4.2   กรณีสถานประกอบการใหม่อยู่ต่างท้องที่ จะต้องแจ้งก่อนวันย้ายสถานประกอบการ ไม่น้อยกว่า 15 วัน และยื่น ภ.ธ.09 พร้อมคืน ภ.ธ.20 ของสถานประกอบการเดิม ณ หน่วยจดทะเบียนท้องที่ที่สถาน ประกอบการแห่งใหม่ตั้งอยู่ก่อนวันเปิดสถานประกอบการแห่งใหม่ไม่น้อยกว่า 15 วัน

5.5   แจ้งหยุดประกอบกิจการชั่วคราวเป็นเวลาติดต่อกันเกิน 30 วันจะต้องแจ้งภายใน15 วันนับ จากวันที่หยุดประกอบกิจการชั่วคราว

5.6   แจ้งโอนกิจการ (บางส่วนหรือทั้งหมด)

5.6.1   ผู้โอนกิจการ จะต้องแจ้งก่อนวันโอนกิจการไม่น้อยกว่า 15 วัน และถ้าเป็นการโอนกิจการ ทั้งหมดจะต้องคืน ภ.ธ.20 พร้อมยื่น ภ.ธ.09 ด้วย

5.6.2   ผู้รับโอนกิจการ

5.6.2.1   ถ้าเป็นผู้ประกอบการจดทะเบียนจะต้องแจ้งก่อนวันรับโอนกิจการไม่น้อย กว่า 15 วัน โดยยื่น ภ.ธ099 ณ หน่วยจดทะเบียนที่ผู้รับโอนได้จดทะเบียนฯ ไว้

5.6.2.2   ถ้ามิใช่ผู้ประกอบกิจการ จะต้องแจ้งก่อนวันรับโอนกิจการไม่น้อยกว่า 15 วัน โดยยื่น ภ.ธ.01 ณ หน่วยจดทะเบียนท้องที่ ที่สถานประกอบการตั้งอยู่ด้วย

5.7   แจ้งควบกิจการ

5.7.1   นิติบุคคลเดิม จะต้องแจ้งภายใน 15 วันนับจากวันควบเข้ากัน พร้อมกับคืน ภ.ธ.20 ของสถานประกอบการเดิม ณ หน่วยจดทะเบียนที่ผู้รับโอนได้จดทะเบียนฯ ไว้

5.7.2   นิติบุคคลใหม่ จะต้องแจ้งภายใน 15 วันนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลใหม่ โดยยื่น ภ.ธ.01 ณ หน่วยจดทะเบียนท้องที่ที่สถานประกอบการตั้งอยู่ด้วย

5.8   แจ้งเลิกประกอบกิจการ ต้องแจ้งภายใน 15 วันนับจากวันเลิกประกอบกิจการ พร้อมคืน ภ.ธ.20

5.9   แจ้งผู้ประกอบกิจการจดทะเบียนซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาถึงแก่ความตาย

5.9.1   กรณีเป็นผู้ครอบครองมรดก ใช้สิทธิดำเนินกิจการของผู้ตาย จะต้องแจ้งโดยเร็วที่สุด

5.9.2   กรณีเป็นผู้ครอบครองมรดก ไม่ใช้สิทธิดำเนินกิจการของผู้ตาย หรือใช้สิทธิดำเนิน กิจการแล้วแต่พ้นกำหนดเวลา 60 วัน หรือพ้นกำหนดเวลาที่อธิบดีกรมสรรพากรขยายให้แล้วไม่มีผู้จัดการมรดก หรือทายาทขอโอนกิจการของผู้ตาย จะต้องแต่ภายใน 15 วันนับจากวันที่ผู้ประกอบกิจการจดทะเบียนถึงแก่ความตาย หรือนับแต่วันพ้นกำหนดเวลาดำเนินกิจการดังกล่าว พร้อมคืน ภ.ธ.20 ด้วย

5.9.3   กรณีเป็นผู้จัดการมรดกหรือทายาทที่ประสงค์จะประกอบกิจการของผู้ตายต่อไป และเป็นผู้ประกอบการจดทะเบียน จะต้องแจ้งก่อนวันรับโอนกิจการไม่น้อยกว่า 15 วัน พร้อมกับคืน ภ.ธ.20 ของผู้ตาย

5.9.4   กรณีเป็นผู้จัดการมรดกหรือทายาทที่ประสงค์จะประกอบกิจการของผู้ตายต่อไป แต่มิใช่ผู้ประกอบการจดทะเบียน จะต้องแจ้งก่อนวันรับโอนกิจการไม่น้อยกว่า 15 วัน โดยยื่น ภ.ธ.01 พร้อมกับคืน ภ.ธ.20 ของผู้ตาย

6. การยื่นแบบแสดงรายการภาษีธุรกิจเฉพาะ      

1.   ผู้มีหน้าที่ยื่นแบบแสดงรายการภาษีธุรกิจเฉพาะ ได้แก่

1.1   บุคคลซึ่งประกอบกิจการที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยกิจการนั้นไม่ได้รับยกเว้น ภาษีธุรกิจเฉพาะ

1.2   ผู้มีหน้าที่รับผิดชอบในการประกอบกิจการในราชอาณาจักรของผู้ประกอบกิจการอยู่นอกราชอาณาจักร

1.3   ลูกจ้าง ตัวแทน หรือผู้ทำการแทนซึ่งมีอำนาจในการจัดการแทนโดยตรงหรือโดยปริยายที่อยู่ในราช อาณาจักรของผู้ประกอบกิจการที่อยู่นอกราชอาณาจักร

2.   แบบแสดงรายการที่ใช้

แบบแสดงรายการภาษีธุรกิจเฉพาะ ที่อธิบดีกรมสรรพากรกำหนดให้ใช้ในการยื่นแบบแสดงรายการภาษี ธุรกิจเฉพาะได้แก่ แบบ ภ.ธ.40

3.   หน้าที่ในการจัดทำรายงาน

ผู้ประกอบกิจการที่มีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ มีหน้าที่จัดทำรายงานแสดงรายรับก่อนหักรายจ่ายที่ต้อง เสียภาษีและรายรับที่ไม่ต้องรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีรายงานดังกล่าวให้จัดทำ ตามแบบที่อธิบดีกรมสรรพากร กำหนดโดยให้ จัดทำเป็นรายสถานประกอบการทั้งนี้การลงรายการในรายงานให้ลง ภายใน 3 วันทำการนับแต่วันที่มีรายรับเว้นแต่อธิบดี กรมสรรพากรเห็นสมควร สำหรับการประกอบกิจการบางประเภทหรือในกรณีจำเป็นเฉพาะรายอธิบดีจะกำหนดเป็น อย่าง อื่นตามที่เห็นสมควรก็ได้

4.   หน้าที่ในการเก็บรักษารายงานและเอกสารหลักฐาน

ผู้ประกอบกิจการที่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะต้องเก็บและรักษารายงาน พร้อมทั้งเอกสารประกอบ การลงรายงานหรือเอกสารที่อธิบดีกำหนดไว้ ณ สถานประกอบการจัดทำรายงานนั้นหรือสถานที่อื่นที่อธิบดีกรมสรรพากร กำหนดเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 5 ปี นับแต่วันที่ได้ยื่นแบบแสดงรายการภาษีหรือวันทำรายงานแล้วแต่กรณี

5.   หน้าที่ในการออกใบรับ

ผู้ประกอบกิจการที่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะซึ่งได้รับเงิน หรือรับชำระราคาจากการขายสินค้า หรือการให้บริการหรือจากการกระทำกิจการรวมเงินหรือราคาที่ได้รับชำระแต่ละ ครั้ง เกิน 100 บาท ต้องออกใบรับให้แก่ ผู้จ่ายเงินหรือผู้ชำระราคาในทันทีทุกคราวที่รับเงินหรือรับชำระราคาไม่ว่า จะมีการเรียกร้องให้ออกใบรับหรือไม่ก็ตาม

7. การขอคืนภาษีธุรกิจเฉพาะ

1.   ผู้มีสิทธิขอคืนภาษีธุรกิจเฉพาะ ได้แก่

1.1   ผู้ประกอบกิจการที่มีหน้าที่เสียภาษี ซึ่งได้ชำระภาษีไว้เกินหรือผิด หรือซ้ำ

1.2   ผู้ไม่มีหน้าที่เสียภาษีแต่ได้ชำระภาษีไว้

2.   ผู้มีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ มีสิทธิขอคืนเงินภาษีได้โดยใช้คำร้องขอคืนเงินภาษีอากร คือแบบ ค.10

3.   การยื่นคำร้องขอคืนเงินภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามแบบ ค.10 จะต้องแนบเอกสารที่เกี่ยวข้องไปพร้อมกับคำร้อง ด้วยได้แก่

3.1   หนังสือรับรองการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล กรณีผู้ขอคืนเป็นนิติบุคคล

3.2   ใบเสร็จรับเงินภาษีธุรกิจเฉพาะ

3.3   หลักฐานอื่นที่เกี่ยวข้องกับประเด็นที่ขอคืน

4. ผู้มีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ มีสิทธิยื่นคำร้องขอคืนเงินภาษีภายใน 3 ปีนับแต่วันพ้นกำหนดเวลายื่น แบบแสดงรายการภาษี

8. กำหนดเวลาในการยื่นแบบแสดงรายการภาษี   

–   ผู้ประกอบการจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ มีหน้าที่ต้องยื่นแบบแสดงรายการ และชำระภาษีโดยใช้แบบ ภ.ธ.40 (แสดงประเภทของกิจการ จำนวนรายรับ จำนวนภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ)

–   ยื่นแบบแสดงรายการเป็นรายเดือนภาษี ภายในวันที่ 15 ของเดือนถัดไป ไม่ว่าจะมีรายรับในเดือนนั้น หรือไม่ก็ตาม

–   ภาษีในเดือนภาษีใด เมื่อรวมคำนวณแล้วมีจำนวนไม่ถึง 100บาท ผู้ประกอบกิจการไม่ต้องเสียภาษีสำหรับ เดือนภาษีนั้น แต่ยังคงมีหน้าที่ต้องยื่นแบบแสดงรายการตามปกติ

9. สถานที่ยื่นแบบแสดงรายการภาษี

ผู้ประกอบกิจการจะต้องยื่นแบบ ภ.ธ.40 พร้อมกับชำระภาษี (ถ้ามี) ณ สถานที่ดังต่อไปนี้

(1)   ในเขตกรุงเทพมหานคร ให้ยื่น ณ

–   สำนักงานสรรพากรพื้นที่สาขา (เขต/อำเภอ) ในท้องที่ที่สถานประกอบการตั้งอยู่

–   สถานที่อื่นซึ่งอธิบดีกรมสรรพากรกำหนดให้เป็นสถานที่ยื่นแบบและชำระภาษี

(2)   ในเขตจังหวัดอื่น ให้ยื่น ณ สำนักงานสรรพากรพื้นที่สาขา (อำเภอ/กิ่งอำเภอ) ในท้องที่ที่สถานประกอบการตั้งอยู่

–   สถานที่อื่นซึ่งอธิบดีกรมสรรพากรกำหนดให้เป็นสถานที่ยื่นแบบและชำระภาษี

กลโกงการทุจริตซื้อขายที่ดิน

กลโกงการทุจริตซื้อขายที่ดิน
1.ประเภทสัญญาไม่ตรงตามวัตถุประสงค์ที่ตกลงกันไว้ ผู้ซื้อจะซื้อที่ดินแต่สัญญาที่ระบุกลับเป็นสัญญาเช่าซื้อ ซึ่งในความเป็นจริงแล้วควรเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งผลของสัญญามีความแตกต่างกันระหว่าง “สัญญาเช่า” กับ “สัญญาจะซื้อจะขาย” สำหรับกรณีที่ผู้ซื้อตกลงกับผู้ขายว่าจะซื้อบ้านพร้อมที่ดิน แต่ในสัญญากลับระบุว่าซื้อที่ดินเพียงอย่างเดียวเพื่อหลีกเลี่ยงภาษีอากรและ ค่าธรรมเนียม ในบางครั้งก็ทุจริตไม่ยอมย้ายออกจากบ้าน

2.สับเปลี่ยนเอกสารสิทธิ์ ในกรณีที่มีบุคคลแปลกหน้าหรือบุคคลที่ไม่สนิทขอดูโฉนดที่ดินอาจจะเกิดการนำ โฉนดปลอมมาเปลี่ยนคืนได้ โดยทำท่าทีว่าขอยืมโฉนดจากเจ้าของที่ดินเพื่อไปดูเพื่อช่วยหาผู้ซื้อ หรือขอไปตรวจที่สำนักงานที่ดิน เสร็จแล้วทำโฉนดปลอมคืนให้เจ้าของที่ดินไป บางครั้งอาจโฉนดปลอมอาจจะมองดูด้วยตาเปล่าไม่ออกถ้าไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญจริงๆ ถ้าเจอกรณีเช่นนี้ผู้ซื้อต้องรีบแจ้งความ
3.การรับจำนอง ผู้รับจำนองต้องระวังสวมรอยนำโฉนดที่ดิน น.ส.3. เอกสารสิทธิ์ ปลอมมาจำนองแล้วเชิดเงินหนีไป
4.ทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินซ้ำซ้อน ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน นำเอกสารสิทธิ์ไปค้ำประกัน โดยไม่ได้จดทะเบียนเป็นหนังสือต่อเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่ แล้วขอใบแทนจากพนักงานเจ้าหน้าที่ใบใหม่ มาจำนองซ้ำกับอีกครั้ง
5.กรณีผู้ถือกรรมสิทธิ์ทุจริตขายที่ดินซ้ำสองครั้ง เกิดจากผู้ถือกรรมสิทธิ์รับเงินมาแค่บางส่วน แล้วตกลงกันว่าจะโอนกันภายหลัง ผู้ถือกรรมสิทธิ์เดิมนำโฉนดไปจดทะเบียนแก่ผู้อื่นอีก จนอีกฝ่ายหนึ่งรู้เป็นคดีขึ้นศาล
6.ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินมอบอำนาจให้ผู้รับอำนาจไปทำหน้าที่ จำนองหรือขอสอบเขตที่ดิน แต่ผู้รับมอบอำนาจทุจริตกรอกข้อความให้เป็นเรื่องจดทะเบียนขายหรือขายฝาก ซึ่ง จดจำนอง กับฝากขาย มีผลทางกฎหมายที่แตกต่างกัน

7.ผู้ซื้อหลงเชื่อนายหน้าหรือผู้ขายมากเกินไป ผู้ซื้อไม่ได้ลงไปดูที่ดินด้วยตนเอง ดูจากเพียงรูปถ่าย และภาพถ่ายทางอากาศ เมื่อตกลงโอนเอกสารสิทธิ์กันสมบูรณ์แล้ว ไปดูที่ดินเอาเข้าจริงที่ดินที่ขายเป็นบ่อน้ำ หลักหมุดไม่ตรงตามที่บอกไว้
8.ผู้ซื้อยังจ่ายเงินไม่ครบเมื่อได้รับการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว แล้วนำที่ดินที่มีการตกลงซื้อขายกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ไปขายให้บุคคลอื่น ไปขายต่อให้ผู้อื่นรับแล้วกำไรส่วนต่างและเบี้ยวหนี้
9.โครงการหมู่บ้านจัดสรร บอกว่าโครงการจะมีสิ่งอำนวยความสะดวก ฟิตเนส สระว่ายน้ำ สนามเด็กเล่น และอื่นๆอีกมากมายในโครงการ แต่พอเอาเข้าจริงๆสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านั้นเจ้าของโครงการนำไป ปล่อยเช่าหรือทำเป็นอย่างอื่นไม่ได้ตามที่ลูกบ้านกำหนด
10.ผู้ขายสวมรอยแปลงที่ดินของผู้อื่น แล้วนำมาหลอกขาย เมื่อผู้ซื้อจ่ายเงินครบแล้วกลับไม่ได้รับโอนตามที่สัญญากันเอาไว้

วิธีป้องกันกลโกงการทุจริตซื้อขายที่ดิน

1.ไม่ควรมอบโฉนดไปพร้อมกับบัตรประชาชนและควรระมัดระวังที่จะถูกปลอมลายเซ็นต์
2.ควรเก็บโฉนดที่ดินไว้ในที่ๆดีที่สุดเหมือนทรัพย์สินเงินทองที่ท่านเก็บไว้ในตู้เซฟ
3.กรณีเอกสารสิทธิ์สูญหาย รีบแจ้งความต่อตำรวจโดยเร็ว แล้วขอใบแทนจากกรมที่ดิน
4.กรณีจัดสรรเลือกซื้อบ้านและที่ดินที่ได้รับอนุญาติจัดสรรถูกต้องแล้ว เท่านั้น เวลาที่จะทำการซื้อโครงการจัดสรร ผู้ซื้อต้องมั่นใจว่าผู้ขายได้รับการอนุญาตจัดสรรที่ดินถูกต้อง โดยผู้ขายจะต้องมีหนังสืออนุญาตการทำจัดสรร หลังจากตัดสินใจซื้อแล้วผู้ซื้อและผู้ขายควรจะชี้แปลงที่ดินให้ตรงตามผังของ โครงการที่กำหนดไว้
5.ซื้อขายที่ดินต้องจดทะเบียนและทำเป็นหนังสือต่อพนักงานเจ้าที่เท่านั้น จึงจะชอบด้วยกฎหมาย ห้ามทำด้วยปากเปล่า เพราะจะไม่มีหลักฐานยืนยันเลยถ้าทำปากเปล่า
6.ผู้รับมอบอำนาจ ต้องเป็นบุคคลที่ไว้วางใจได้นั้น ไม่ควรนำบุคคลที่ไม่เกี่ยวข้อง หรือใครก็ไม่รู้มอบอำนาจให้ไปทำธุรกรรม และในใบมอบอำนาจ ควรระบุว่าให้บุคคลนี้ไปทำอะไรให้ชัดเจน เช่น “ข้าพเจ้ามอบอำนาจให้นาย ข. จดทะเบียนขายแทนข้าพเจ้า” สำหรับทางที่ดีที่สุดให้ไปกรมที่ดินด้วยตนเอง ถึงแม้จะเสียเวลาแต่ก็ปลอดภัยและวางใจตัวเองมากที่สุด
7.สัญญาพร้อมสิ่งปลูกสร้างต้องระบุให้ชัดเจน สัญญาที่ทำระหว่างกันไม่ควรใช้ภาษากำกวมเพราะเมื่อเป็นคดีความเราจะฟ้องร้อง ยาก และต้องระบุขอบเขตความเป็นเจ้าของให้ละเอียดทั้งหมด
8.การจดจำนอง ควรไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ไม่ควรรับแบบปากเปล่าหรือไม่มีบุคคลยืนยัน หลักปฏิบัติที่ถูกต้องควรนำโฉนดไปขอตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินก่อน เมื่อแน่ใจค่อยขอจดทะเบียนรับจำนอง หรือรับซื้อฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
9.ผู้ซื้อควรตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และตำแหน่งที่ดินด้วยตนเองก่อนซื้อทุก ครั้ง เช็คหลักหมุด ว่าตรงกับที่บอกไว้หรือไม่ หรือเรียกรังวัดให้รังวัดที่ดินใหม่เสียก่อนเพื่อความแน่ใจ อย่าหลงเชื่อนายหน้าเพียงแค่คำบอกเล่า
10.เมื่อซื้อขายที่ดินเรียบร้อย ต้องลงชื่อผู้ซื้อในทะเบียนที่ดินในทันที
11.ถ้าผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้เงินไม่ครบ ไม่ควรโอนแม้กรณีใดๆทั้งสิ้น เว้นแต่มีหลักประกัน
12.ผู้ถือกรรมสิทธ์ที่ดินควรหมั่นลงพื้นที่ตรวจสอบที่ดินตัวเองว่ามีการรุกล้ำ เขตแดนหรือไม่ ควรเช็คข้อมูลกับกรมที่ดินด้วยเสมออย่างน้อย 2 ปีครั้ง หรือปีละครั้งได้ยิ่งดี

อ่านเนื้อหาต้นฉบับได้ที่ : TerraBKK.com

ขั้นที่ 6 การตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดินก่อนซื้อ

ขั้นที่ 6 การตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดินก่อนซื้อ

ในการซื้อที่ดินแต่ละครั้งโดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินที่มีราคาแพงๆ หากคนซื้อไม่อยากเจอเรื่องยุ่งๆ ให้ปวดหัวทั้งก่อนการโอนและหลังการโอนแล้ว มีสิ่งที่ต้องตรวจสอบหลายเรื่อง เป็นต้นว่าการไปตรวจดูที่ดิน ดูหมายเลขหลักเขตที่ดิน ลองวัดระยะและคำนวณเนื้อที่คร่าว ๆ ว่าตรงหรือใกล้เคียงกับที่ระบุไว้ในโฉนดที่ดินหรือไม่ ดูว่ามีใครอยู่ในที่ดิน เป็นคนเช่าหรือคนบุกรุก หรืออยู่โดยอาศัยสิทธิอะไร ตรวจดูว่าที่ดินนั้นอยู่ในแนวเขตเวนคืน เขตปฏิรูปที่ดิน เขตจัดรูปที่ดิน หรือมีข้อจำกัดทางด้านผังเมืองหรือไม่ ตรวจดูว่าที่ดินนั้นมีค้างภาษีบำรุงท้องที่หรือไม่ และสิ่งที่สำคัญที่สุดซึ่งถือเป็นหัวใจของการซื้อที่ดินเลยก็ว่าได้ นั่นก็คือการไปขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดินที่สำนักงานที่ดิน แต่ปรากฏว่าผู้ซื้อที่ดินโดยทั่วไปไม่สนใจ เหตุผลหลักคือเห็นว่ามีโฉนดที่ดินฉบับเจ้าของให้ตรวจดูอยู่แล้ว และอีกเหตุผลหนึ่งคือ ไม่ทราบว่าจะต้องตรวจดูอะไรบ้าง จึงขอแนะนำว่าก่อนจะซื้อหรือรับจำนองที่ดินควรยื่นคำขอตรวจสอบหลักฐาน ทะเบียนที่ดินเพื่อตรวจดูเรื่องต่อไปนี้

1. โฉนดที่คนขายนำมาให้ดูนั้นเป็นโฉนดปลอมหรือไม่

การตรวจสอบเรื่องนี้มีความจำเป็นมาก เพราะจะได้ยินว่ามีการปลอมแปลงโฉนดไปหลอกขายหลอกจำนองกันเองบ่อย ๆ ซึ่งในทางปฏิบัติแล้ว ถ้าไม่นำโฉนดที่ดินที่คนขายนำมาให้ดู ไปตรวจสอบเปรียบเทียบกับโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินแล้ว จะไม่สามารถบอกได้ว่าโฉนดที่ดินนั้นเป็นโฉนดจริงหรือโฉนดปลอม เนื่องจากเหตุผลสองประการ ประการแรก การปลอมแปลงโฉนดที่ดินมักปลอมแปลงจากแบบพิมพ์โฉนดที่ดินของกรมที่ดินที่สูญ หายไป หรืออาจปลอมแปลงจากโฉนดที่ดินที่ออกไปโดยถูกต้องแล้ว โดยการแก้ไขข้อความให้ผิดไปจากเดิม หากไม่นำไปเปรียบเทียบกับโฉนดของสำนักงานที่ดิน จะเข้าใจว่าเป็นโฉนดจริง เพราะกระดาษและข้อความที่พิมพ์อยู่ในโฉนดปลอมจะเหมือนกับโฉนดที่ดินอื่น ๆ ที่เป็นรุ่นเดียวกัน ประการที่สอง ผู้ซื้อไม่มีทางทราบว่า ลายมือ ลายเซ็น ของเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องเป็นอย่างไร จึงไม่มีทางรู้ว่าข้อความที่เขียนลงตามปกติ หรือกรณีมีการขีดฆ่า ตกเติม ซึ่งในการปฏิบัติงานมักมีอยู่เป็นปกตินั้น เป็นลายมือ ลายเซ็นของเจ้าหน้าที่จริงหรือไม่ ทางเดียวที่จะทราบว่าเป็นของจริงก็ต้องเอาไปตรวจสอบกับฉบับสำนักงานที่ดิน

2. ตรวจดูข้อมูลรายละเอียดเกี่ยวกับตัวเจ้าของที่ดิน

การตรวจดูในเรื่องนี้เป็นการตรวจว่าเจ้าของ ที่ดินเป็นใคร อายุเท่าไร บิดามารดาชื่ออะไร มีหน้าตาอย่างไร(กรมที่ดินให้ถ่ายบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และเอกสารอื่นๆ เก็บไว้ในสารบบที่ดินเป็นเวลานานหลายสิบปีแล้ว) จะได้แน่ใจว่าคนที่ผู้ซื้อติดต่อด้วยเป็นเจ้าของที่ดินจริง ไม่ใช่ตัวปลอม การตรวจรายละเอียดเกี่ยวกับตัวเจ้าของที่ดินนี้มีความสำคัญมาก เพราะหากคนที่ผู้ซื้อติดต่อซื้อขายด้วยไม่ใช่เจ้าของที่ดินตัวจริงแล้ว หากมีการฟ้องร้องกันศาลจะถือว่าผู้ซื้อมีส่วนในการประมาทเลินเล่อในการซื้อ ที่ดินนั้น เป็นเหตุให้ได้รับค่าเสียหายน้อยกว่าที่ควรจะเป็นเมื่อมีการเพิกถอนนิติกรรม นั้นในภายหลัง (คำพิพากษาฎีกาที่ 2947/2523 แม้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องจะประมาทเลินเล่อ ไม่ตรวจสอบตามระเบียบปฏิบัติการจดทะเบียนนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน จนเป็นเหตุให้มีการจดทะเบียนนิติกรรมโดยใช้โฉนดที่ดินปลอมก็ตาม แต่การที่โจทก์เพียงแต่ใช้ให้คนไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินว่ามีที่ดินตาม โฉนดที่ดินและมีภาระติดพันหรือไม่ ส่วนตัวผู้เป็นเจ้าของที่ดินตามโฉนดที่ดินนั้น โจทก์ก็ดูบัตรประจำตัวปลอมที่จำเลยที่ 1 แสดงเท่านั้นว่ามีชื่อตรงกับชื่อเจ้าของที่ดินที่ระบุในโฉนดที่ดินปลอมของ จำเลยที่ 1 ทั้ง ๆ ที่โจทก์ควรสืบสวนดูให้ดีกว่านี้ โดยการตรวจสอบถึงที่อยู่ของเจ้าของที่ดินที่ปรากฏในหน้าโฉนดที่ดินด้วย เพราะโจทก์ไม่เคยรู้จักจำเลยที่ 1 มาก่อน และยังกลับให้คำรับรองด้วยว่าโจทก์ได้ติดต่อกับเจ้าของที่ดินโดยตรง หากเกิดการผิดพลาดเพราะผิดตัวเจ้าของที่ดิน โจทก์ขอรับผิดชอบตัวเอง ถือได้ว่าโจทก์มีส่วนส่งเสริมให้จำเลขที่ 2 ประมาทยิ่งขึ้น นับว่าโจทก์ประมาทเลินเล่อด้วย โจทก์จึงควรรับผิดในค่าเสียหายเป็นจำนวนหนึ่งในห้า

3. โฉนดหรือรายการจดทะเบียนถูกยกเลิกเพิกถอนหรือไม่

ตามข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้นจะมีโฉนดที่ดินฉบับ เจ้าของที่ดินบางแปลงถูกยกเลิกเพิกถอน เพราะออกไปโดยไม่ถูกต้อง เช่น ออกทับที่สาธารณะ ที่ป่า หรือถูกยกเลิกเพราะมีการออกใบแทนโฉนดที่ดินให้ไปแล้ว ซึ่งตามปกติเมื่อมีการยกเลิกหรือเพิกถอนโฉนดที่ดิน เจ้าหน้าที่จะเรียกโฉนดที่ดินของเจ้าของที่ดินมาบันทึกการยกเลิก หรือเพิกถอน ให้ปรากฏในตัวโฉนดที่ดิน และเก็บรักษาไว้ในสารบบที่ดิน เจ้าของที่ดินก็จะไม่มีโฉนดนั้นในครอบครองอีกต่อไป แต่ข้อเท็จจริงที่เกิดอยู่บ่อย ๆ เจ้าของที่ดินหรือคนอื่นที่ยึดถือโฉนดหรือพบโฉนดที่สูญหายไป ไม่ยอมส่งมอบให้เจ้าหน้าที่ แต่กลับเอาไปหลอกขายหรือกู้เงินและให้ยึดโฉนดไว้อีก

4. ที่ดินนั้นถูกยึดหรืออายัดหรือไม่

ที่ดินแปลงหนึ่ง ๆ อาจถูกยึดหรืออายัดได้ตามกฎหมายหลายฉบับ เช่น ตามประมวลกฎหมายที่ดินเอง หรือประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ประมวลรัษฎากร พ.ร.บ.ภาษีบำรุงท้องที่ กฎหมายล้มละลาย การยึดหรืออายัดนี้จะไม่ปรากฏในโฉนดฉบับเจ้าของที่ดิน ผู้ซื้อจะทราบก็ต่อเมื่อขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน เพราะเมื่อมีการยึดหรืออายัดที่ดินแล้ว จะมีการแจ้งมายังสำนักงานที่ดินให้ทราบ และเจ้าพนักงานที่ดินจะบันทึกเรื่องการยึดอายัดนั้นไว้ในบัญชีอายัด และปิดคำสั่งห้ามโอนไว้ที่โฉนดฉบับสำนักงานที่ดิน หากผู้ซื้อไม่ขอตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดิน ก็จะไม่มีทางรู้ว่าที่ดินนั้นถูกยึดหรืออายัด หากทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางมัดจำกันไว้ก็ไม่สามารถโอนกันได้

5. ที่ดินนั้นมีเรื่องราวอยู่ในระหว่างดำเนินการใดบ้าง

สิ่งสำคัญที่ต้องตรวจดูอีกคือ ที่ดินนั้นอยู่ในระหว่างพิจารณาเพิกถอนโฉนดที่ดิน แก้ไขเนื้อ แก้ไขรายการจดทะเบียนสิทธิหรือนิติกรรม อยู่ในระหว่างรังวัดสอบเขต แบ่งแยก อยู่ระหว่างประกาศออกใบแทนโฉนด ประกาศขอรับโอนมรดก หรือเปล่า

หากมีก็ควรรอดูผลการพิจารณาดำเนินการให้ถึงที่ สุดก่อน เพราะการดำเนินการเหล่านั้นอาจมีผลสำคัญต่อที่ดินที่จะซื้อได้ กล่าวคือ ถ้าโฉนดที่ดินถูกเพิกถอนทั้งฉบับหรือถูกเพิกถอนรายการจดทะเบียน ก็จะทำให้โฉนดใช้การไม่ได้ หรือตัวเจ้าของเปลี่ยนไป

ถ้าเป็นกรณีมีการรังวัดค้างอยู่ผลการรังวัดอาจ ได้เนื้อที่หรือมีแนวเขตเปลี่ยนไปได้ ซึ่งตามข้อเท็จจริงที่เป็นอยู่ในขณะนี้มีการรังวัดที่มีกรณีต้องแก้ไข เนื้อที่หรือรูปแผนที่ตามผลการรังวัดใหม่เป็นจำนวนมาก และบางกรณีการรังวัดนั้นอาจมีการคัดค้านแนวเขตที่ดิน ทำให้การรังวัดไม่สำเร็จก็มี

หากซื้อที่ดินไปโดยไม่รอให้ทำการรังวัดให้ เสร็จก่อน ก็อาจได้เนื้อที่น้อยกว่าเดิม หรือซื้อไปแล้วต้องพิพาทกับผู้คัดค้านเหมือนเจ้าของเดิม ถ้ามีการขอออกใบแทนโฉนดที่ดินโดยอ้างว่าโฉนดที่ดินสูญหายหรือถูกทำลาย ก็ต้องรอให้ออกใบแทนเรียบร้อยเสียก่อน เพราะบางครั้งเจ้าของที่ดินเอาโฉนดไปให้เจ้าหนี้ยึดไว้เป็นประกันหนี้ แล้วไปแจ้งเท็จต่อเจ้าหน้าที่ เมื่อมีการประกาศออกใบแทนโฉนด เจ้าหนี้ทราบเรื่องก็มาคัดค้าน เจ้าหน้าที่ก็จะไม่ออกใบแทนโฉนดให้

ในกรณีนี้ถ้าทำสัญญาจะซื้อไปก็จะไม่สามารถนำ โฉนดมาจดทะเบียนได้ ส่วนการตรวจว่ามีคำขอรับโอนมรดกหรือไม่นั้น อาจมีความจำเป็นในบางกรณี

เช่น กรณีผู้ขายกำลังขอรับโอนมรดกเพื่อนำมาขาย หรือกรณีจะซื้อที่ดินเฉพาะส่วนของคนใดคนหนึ่งแล้วต้องการแบ่งแยกทันที แต่มีเจ้าของร่วมบางคนตายไป ก็ต้องรอให้มีการรับมรดกให้เรียบร้อยก่อน แล้วจึงทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะคำขอรับโอนมรดกของผู้จะขายนั้นอาจมีการคัดค้านทำให้ไม่สามารถรับ โอนมรดกได้ หรือรับโอนมรดกได้แต่ต้องรับร่วมกับคนอื่น ทำให้ส่วนแบ่งที่จะตกได้แก่ผู้ขายน้อยลง

ถ้าที่ดินที่จะซื้อนั้นมีเจ้าของร่วมตายไปและ ซื้อแล้วต้องการแบ่งแยกโฉนดโดยเร็ว ก็ต้องดูว่าคำขอรับโอนมรดกนั้นมีผู้เยาว์รับมรดกด้วยหรือไม่ ถ้ามีผู้เยาว์รับโอนมรดกด้วย ก็จะทำให้แบ่งแยกโฉนดได้ลำบาก เพราะข้อตกลงแบ่งแยกที่ดินซึ่งมีกรรมสิทธิ์รวมนั้น ตามแนวคำพิพากษาฎีกาที่ 318/2495 ตัดสินว่าเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความ ซึ่งการทำสัญญาประนีประนอมยอมความเกี่ยวกับทรัพย์สินของผู้เยาว์นั้นต้องได้ รับอนุญาตจากศาลก่อน เมื่อมีข้อยุ่งยากในทางกฎหมายเช่นนี้ ผู้เยาว์ก็อาจไม่ต้องการแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมได้ เพราะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการร้องขออนุญาตต่อศาล นอกจากนี้ต้องดูว่ามีการคัดค้านการรับมรดกด้วยหรือไม่ เพราะถ้าตกลงกันไม่ได้ก็ทำให้การรับโอนมรดกไม่สำเร็จ ยังคงมีชื่อคนตายอยู่ในโฉนดตามเดิม ซึ่งย่อมทำให้ไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินตามที่คนซื้อต้องการได้

นอกจากนี้ถ้าเป็นการซื้อที่ดิน น.ส.3 ธรรมดา ก็ควรตรวจดูว่าอยู่ในระหว่างประกาศขายหรือไม่ ถ้ามีก็ไม่ควรซื้อเพราะอาจมีข้อพิพาทกับคนซื้อคนก่อนได้

และในขณะนี้ได้มี พระราชบัญญัติการดูและผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 ออกใช้บังคับแล้ว ซึ่งในมาตรา17 ได้บัญญัติไว้ว่า “ในกรณีที่ทรัพย์สินที่คู่สัญญาต้องส่งมอบหรือโอนสิทธิเป็นอสังหาริมทรัพย์ ที่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ให้ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญามีหนังสือแจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ประมวลกฎหมายที่ดินทราบและให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดังกล่าวบันทึกเป็นหลักฐาน ไว้ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นอยู่ภายใต้บังคับแห่งสัญญาดูแลผลประโยชน์และห้าม จดทะเบียนโอนสิทธิในทรัพย์สินนั้นจนกว่าจะได้รับแจ้งเป็นหนังสือจากผู้ดูแล ผลประโยชน์ของคู่สัญญา”

ในกรณีซื้อขายที่ดินในลักษณะที่มีคนดูแลผล ประโยชน์ของคู่สัญญาเช่นนี้ ถ้าคนซื้อคนหลังไปขอตรวจดูโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินก็จะเห็นชัดว่ามีการ ทำสัญญาจะซื้อจะขายกันไว้แล้ว ก็จะไม่ไปทำสัญญาซ้ำให้เลี่ยงถูกโกงได้

6. ตรวจดูว่าเคยมีการขอยกเลิกค่าขอรังวัดแบ่งแยก สอบเขต หรือมีกรณีที่กฎหมายถือว่าผู้ขอไม่ประสงค์จะแบ่งแยกหรือสอบเขตที่ดินต่อไป หรือไม่

แม้ว่าการขอยกเลิกคำขอรังวัดและการที่กฎหมาย ให้ถือว่าผู้ขอรังวัดไม่ประสงค์จะแบ่งแยกหรือสอบเขตที่ดินต่อไป จะทำให้การรังวัดที่ได้ทำไปแล้วไม่มีผลบังคับตามกฎหมายก็ตาม แต่ผู้ซื้อควรจะต้องรับรู้ เพราะการขอยกเลิกการรังวัดอาจเกิดจากผู้ขอได้ทราบว่าผลการรังวัดมีเนื้อที่ น้อยกว่าที่ปรากฏในโฉนดที่ดิน จึงขอยกเลิกการรังวัดนั้นเสีย เพื่อจะได้ไม่ต้องมีการแก้ไขเนื้อที่ให้น้อยลงตามความเป็นจริง ซึ่งก็สามารถทำได้(ตามหนังสือเวียนกรมที่ดิน ที่ มท 0609/20524 ลงวันที่ 29 กันยายน 2523) และเวลาขายก็ขายตามเนื้อที่ที่ปรากฏในโฉนดที่ดิน ซึ่งทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบ

ส่วนเหตุผลที่ต้องรู้ว่ามีกรณีที่กฎหมายให้ถือ ว่าผู้ขอรังวัดไม่ประสงค์จะทำการแบ่งแยก หรือสอบเขตต่อไปนั้น จะเกิดกับการรังวัดที่มีการคัดค้านแนวเขตที่ดิน แต่เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินสอบสวนไกล่เกลี่ยแล้ว คู่กรณีไม่อาจตกลงกันได้ เจ้าพนักงานที่ดินจะแจ้งให้คู่กรณีไปฟ้องศาลภายในเก้าสิบวัน นับแต่วันได้รับแจ้ง ถ้าไม่มีการฟ้องภายในกำหนดดังกล่าว กฎหมายให้ถือว่าผู้ขอรังวัดไม่ประสงค์จะแบ่งแยกหรือสอบเขตที่ดินอีกต่อไป ซึ่งจะมีผลให้การรังวัดนั้นไม่สำเร็จ และข้อพิพาทยังคงมีอยู่ต่อไป หากผู้ซื้อเข้าทำสัญญาจะซื้อก็อาจยุ่งยากในภายหลังได้ เพราะข้อพิพาทยังไม่ได้รับการแก้ไข

ทั้งสองกรณีผู้ซื้อสามารถทราบข้อเท็จจริงได้ โดยง่าย(แม้ว่าคนขายจะพยายามปิดก็ตาม) ถ้าหากขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน เพราะเมื่อมีการยกเลิกคำขอรังวัดที่ดิน หรือมีกรณีที่กฎหมายให้ถือว่าผู้ขอไม่ประสงค์จะแบ่งแยกหรือสอบเขตที่ดิน เจ้าหน้าที่จะต้องเก็บเรื่องทั้งหมดเข้าสารบบที่ดินแปลงนั้น และถ้าหากเป็นกรณีขอยกเลิกคำขอเพราะผู้ขอเห็นว่าครอบครองไม่ตรงกับแผนที่ หลังโฉนดที่ดิน หรือผลการรังวัดใหม่ได้เนื้อที่น้อยกว่าเดิม เจ้าพนักงานที่ดินจะต้องกลัดคำสั่งให้สอบเขตที่ดินติดกับโฉนดที่ดินฉบับ สำนักงานที่ดินด้วย ซึ่งก็ยิ่งทำให้ตรวจสอบได้ง่ายขึ้น

นอกจากจะมีปัญหาที่เกิดขึ้นจากการขอดำเนินการ เกี่ยวกับที่ดินที่จะซื้อโดยตรงแล้ว บางครั้งมีการขอรังวัดที่ดินแปลงข้างเคียงแปลงที่จะซื้อ และปรากฏว่ารูปแผนที่การรังวัดใหม่แตกต่างกับแผนที่ในโฉนดที่ดิน ซึ่งอาจมีผลกระทบต่อที่ดินแปลงที่จะซื้อ ทำให้ต้องมีการแก้ไขรูปแผนที่ที่ดินที่จะซื้อให้ถูกต้องตามไปด้วย เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินได้ดำเนินการแก้ไขรูปแผนที่ในโฉนดที่ดินแปลงข้าง เคียงไปแล้ว เจ้าพนักงานที่ดินก็จะกลัดคำสั่งให้สอบเขตที่ดินไว้ในโฉนดที่ดินแปลง ติดต่อ(แปลงที่จะซื้อด้วย) เพื่อจะได้แก้ไขแผนที่ให้ถูกต้องก่อนด้วย (ตามระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยแผนที่ในโฉนดที่ดินแตกต่างจากเดิมเนื่องจากการ รังวัดใหม่ แล้วทับแผนที่ในโฉนดที่ดินแปลงข้างเคียง พ.ศ. 2525) หากผู้ซื้อขอตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดิน ก็จะทราบความจริง และขอให้ผู้ขายดำเนินการสอบเขตให้ถูกต้องก่อน ผู้ซื้อก็จะไม่เดือดร้อนหรือเสียหายในภายหลัง

7. โฉนดที่ดินของผู้ขายมีรายการครบถ้วนหรือไม่

การที่ต้องตรวจสอบเรื่องนี้เพราะบางครั้งเจ้า หน้าที่คัดลอกข้อความหรือรายการจดทะเบียนไม่ครบถ้วน ซึ่งเกิดขึ้นได้บ่อย ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรณีมีการออกใบแทนโฉนดที่ดิน หรือกรณีสำนักงานที่ดินทำโฉนดที่ดินใหม่ทั้งสองฉบับ นอกจากนี้บางกรณีอาจมีการบันทึกรายการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินแต่เพียง โฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดิน ไม่ได้มีการบันทึกไว้ในโฉนดฉบับเจ้าของที่ดินด้วย เช่น การบันทึกการขายหรือการแบ่งขายที่ดินตาม มาตรา 11 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 (ระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการแก้ไขหลักฐานทางทะเบียนในหนังสือแสดงสิทธิใน ที่ดินตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 พ.ศ.2531) การบันทึกการเช่าที่ดินเพื่อการทำนาตามมาตรา 24 แห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท 0612/1/ว.26720 ลงวันที่ 21 ธันวาคม 2524 เรื่องการจดทะเบียนนิติกรรมตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524) ซึ่งรายการที่หายไปนี้อาจมีผลกระทบต่อสิทธิหรือการใช้สอยของคนซื้อที่ดินได้ มากหากไม่ตรวจสอบให้ดี

8. ตรวจดูข้อความในสัญญาที่ยังมีผลผูกพันที่ดินอยู่

ในกรณีซื้อที่ดินโดยยอมรับเอาการจดทะเบียน อื่นๆ ที่ยังมีผลผูกพันที่ดินนั้นอยู่ไปด้วย เช่น จำนอง เช่า บุริมสิทธิ์ ภาระจำยอม ขายฝาก สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อจำเป็นต้องรู้ว่าได้มีการตกลงทำสัญญากันในรายละเอียด เช่น จำนวนเงิน ข้อห้าม ข้อตกลงในเรื่องสิ่งปลูกสร้าง หรือเงื่อนไขอื่น ๆ อย่างไรบ้าง เพื่อจะได้ตัดสินใจได้ถูกต้องว่าควรซื้อที่ดินนั้นหรือไม่ หรือถ้าจะซื้อจะต้องวางเงื่อนไขหรือต่อรองอย่างไร จึงจะไม่เสียเปรียบ รายละเอียดต่าง ๆ นี้จะไม่ปรากฏในโฉนดที่ดิน แต่จะทราบได้โดยตรวจดูจากตัวสัญญาหรือบันทึกต่าง ๆ ที่เก็บไว้ในสารบบที่ดิน หรือจากสัญญาคู่ฉบับที่เจ้าของที่ดินหรือเจ้าของสิทธินั้นเก็บไว้ แต่อย่างไรก็ตาม โดยที่การปลอมแปลงแก้ไขสัญญาทำได้ไม่ยากนัก เพราะแบบฟอร์มสัญญาต่าง ๆ สามารถหามาได้อย่างง่ายดาย จึงควรตรวจดูจากเอกสารที่เก็บไว้ที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น

9. โฉนดที่ดินของสำนักงานที่ดินอยู่ในสภาพที่จะจดทะเบียนได้หรือไม่

มีอยู่บ่อยครั้งที่โฉนดที่ดินฉบับสำนักงาน ที่ดินสูญหายหรือชำรุดหรือกรอบจนเป็นชิ้นเล็กชิ้นน้อย จนไม่อยู่สภาพจะจดทะเบียนได้(เกิดขึ้นในจังหวัดที่มีการออกโฉนดมาตั้งแต่ สมัยแรกๆ ของการออกโฉนดที่ดินซึ่งมีอายุเกือบร้อยปี) หากไม่ตรวจดูแต่แรก เมื่อถึงวันโอนขายก็จะทำให้จดทะเบียนไม่ได้ ดังนั้นจึงต้องตรวจดูให้ดีเพื่อที่จะได้กำหนดนัดจ่ายเงินและโอนที่ดินได้ เหมาะสม

แม้ว่าสิ่งผิดปกติหรือข้อขัดข้องที่กล่าวมา ทั้งหมดนี้จะเกิดขึ้นไม่ถึงขั้นมากมาย แต่ก็มีเกิดขึ้นได้เรื่อย ๆ แต่ก็ไม่อาจทราบได้ว่าจะเกิดกับที่ดินแปลงใด ดังนั้น ผู้ซื้อที่รอบคอบไม่อยากเดือดร้อนเพราะเหตุดังกล่าว จึงควรระมัดระวังในการติดต่อกับเจ้าของที่ดิน และขอตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดินทุกครั้งก่อนซื้อหรือรับจำนองที่ดิน ในต่างประเทศที่เจริญแล้ว เช่น อังกฤษ สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย นิวซีแลนด์ และแม้แต่สิงคโปร์ มาเลเซีย ฮ่องกง ผู้ซื้อผู้ขายมักจะจ้างให้โซลิซิเตอร์เป็นผู้ตรวจสอบและจัดทำสัญญาเกี่ยว ข้องกับที่ดินจนเป็นเรื่องปกติธรรมดา บางประเทศมีผู้ประกอบอาชีพในการตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน และดำเนินการโอนที่ดิน เรียกว่า Conveyancer สำหรับประเทศไทยไม่ให้ความสำคัญในเรื่องนี้แม้แต่นิดเดียว

ผลจึงเป็นว่าหากใครต้องการโกงแล้วละก้อ โอกาสสำเร็จมีมากจริง ๆ เพราะคนซื้อไม่มีความรู้ความเข้าใจในเรื่องที่ดินดีพอ ไม่รู้ว่ามีอันตรายหรือขวากหนามอะไรแอบแฝงอยู่บ้าง

 

ขอบคุณข้อมูลดีๆ จากคุณหมอที่ดิน

ขั้นที่ 5 ประโยชน์ของโฉนดที่ดิน

ขั้นที่ 5 ประโยชน์ของโฉนดที่ดิน

เอกสาร แสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินที่มีผลมากที่สุดตามกฎหมาย ณ ปัจจุบัน คือโฉนดที่ดิน ซึ่งทำให้ผู้ถือกรรมสิทธฺ์เหนือที่ดินนั้น สามาถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้อย่างเต็มที่ ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัย ทำการเกษตร ประกอบอาชีพ หรือขาย นอกจากสิ่งที่กล่าวมาแล้ว โฉนดที่ดินยังมีความสำคัญด้านอื่นที่อาจคาดไม่ถึงด้วย

  • แสดงกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้องตามกฎหมาย โฉนด ที่ดินเป็นเอกสารที่รับรองโดยราชการ สามารถใช้เป็นหลักฐานพิสูจน์ความเป็นเจ้าของตามกฎหมายได้ และทำให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินนั้นได้อย่างเต็มที่
  • บอกที่ตั้ง โฉนดที่ดินจะมีเลขที่กำกับไว้ทุกฉบับ ทำให้เราทราบได้ว่าที่ดินแปลงนี้ตั้งอยู่ที่ไหน และติดกับแปลงใดบ้าง เป็นที่ตาบอดหรือไม่
  • ป้องกันการรุกที่ การมีโฉนดที่ดิน ทำให้สามารถชี้จุดได้ชัดเจนว่าที่ผืนใดมีขนาดเท่าใด แม้เวลาจะผ่านมาเนิ่นนาน เปลี่ยนเจ้าของมาหลายรุ่น แต่โฉนดที่ดินจะบอกความจริงได้เสมอ การอ้างสิทธิเหนือที่ดินโดยมิชอบ จึงไม่ใช่เรื่องง่าย
  • ใช้ในการลงทุน โฉนดดินสามารถแปรเป็นเงินโดยนำไปจำนองเพื่อนำเงินมาลงทุนได้ โดยที่ที่ดินนั้นก็ยังอยู่เช่นเดิม
  • เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน เช่นประกันตัวผู้ต้องหา ค้ำประกันบุคคลเข้าทำงาน
  • แสดงหลักฐานตามกฎหมาย หากมีข้อพิพาททางกฎหมาย เช่นไม่แน่ใจว่าที่ดินของใครมีพื้นที่ถึงจุดไหน หรือกรณีมรดก โฉนดที่ดินก็สามารถช่วยแก้ไขปัญหาเหล่านี้ได้
ประโยชน์หลักๆ ของโฉนดที่ดินคือการแสดงกรรมสิทธิ์แก่เจ้าของ เพื่อการใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้นอย่างเต็มที่ แต่ยังมีประโยชน์รองๆ ที่คนนึกไม่ถึงอีกหลายข้อ ซึ่งช่วยให้ปัญหาหลายๆ อย่างคลี่คลายได้อย่างง่ายดาย ดังนั้นจึงต้องมีความชัดเจนในอาณาเขตและชื่อผู้ถือครอง