สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเกินกว่า 3 ปี

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเกินกว่า 3 ปี

453

ตาม ป.พ.พ.มาตรา 538 บัญญัติว่า “ เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่า 3 ปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียง 3 ปี”
จากบทบัญญัติกฎหมายดังกล่าวข้างต้น ในกรณีที่คู่สัญญาประสงค์จะเช่าอสังหาริมทรัพย์กันมีกำหนดกว่า 3 ปีขึ้นไป จึงมักจะทำสัญญาเช่าที่มีลักษณะเป็นการหลีกเลี่ยงการจดทะเบียน เนื่องจากการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่จะต้องเสียค่าธรรมเนียมด้วย เช่น กรณีคู่สัญญาตกลงเช่าอสังหาริมทรัพย์กันมีกำหนด 9 ปี แต่ทำสัญญาแบ่งเป็น 3 ฉบับๆ ละ 3 ปี กรณีเช่นนี้ถือเป็นการหลีกเลี่ยงการจดทะเบียน และเมื่อไม่ได้จดทะเบียนสัญญาเช่าดังกล่าวจึงใช้บังคับได้แต่เพียง 3 ปี เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด 3 ปีแรกแล้ว การเช่าภายหลังจากนั้นถือเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาตาม ป.พ.พ.มาตรา 570 คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต่างมีสิทธิบอกเลิกสัญญากันได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 566 ก่อให้เกิดการได้เปรียบเสียเปรียบ การเช่าอาจไม่เป็นไปตามกำหนดเวลาที่ตกลงกันแต่แรก
ทีนี้ลองมาดูกันนะคะว่า การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์โดยมีคำมั่นว่าจะต่อสัญญาเช่า เช่นทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดระยะเวลา 3 ปี แล้วระบุในข้อสัญญาไว้ว่า เมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว ผู้ให้เช่าตกลงยินยอมให้ผู้เช่าทำการเช่าต่อไปได้อีก 1 ปี โดยที่ผู้เช่าจะต้องมีหนังสือบอกกล่าวแสดงเจตนาที่จะเช่าต่อมายังผู้ให้เช่าภายใน 60 วัน ก่อนครบกำหนดระยะเวลาการเช่านั้น จะถือว่ามีเจตนาหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนหรือไม่ ?
ในกรณีนี้ผู้ให้เช่าและผู้เช่าสามารถทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์กันในลักษณะนี้ได้ ไม่ถือเป็นการหลีกเลี่ยงการจดทะเบียน เพราะข้อตกลงที่ผู้ให้เช่าระบุในสัญญาเช่าว่าจะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อนั้นเป็นการแสดงเจตนาฝ่ายเดียวคงมีผลผูกพันเฉพาะผู้ให้เช่าเท่านั้น โดยผู้เช่าจะตกลงทำสัญญาเช่ากันต่อไปหรือไม่ยังไม่แน่นอน ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นคำมั่นจะให้เช่า เมื่อผู้เช่ามาขอทำสัญญาเช่าต่อภายในกำหนด อันเป็นการสนองรับคำมั่นโดยชอบ จึงจะเกิดเป็นสัญญาเช่าใหม่ทันทีโดยไม่ต้องทำสัญญาเช่าฉบับใหม่ ผู้ให้เช่าจึงจะผูกพันตามสัญญาเช่า โดยต้องให้ผู้เช่าได้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นต่อไปอีก 1 ปี ตามสัญญา (เทียบเคียงคำพิพากษาฎีกาที่3761-3765/2533)
อย่างไรก็ตาม ถ้าผู้ให้เช่าโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าไปยังบุคคลอื่นในระหว่างที่สัญญาเช่ามีผลใช้บังคับ แม้สัญญาเช่ายังมีผลอยู่ต่อไปจนกว่าจะครบกำหนด แต่ข้อสัญญาที่เป็น “คำมั่นว่าจะให้เช่า” ดังกล่าวข้างต้น จะไม่มีผลผูกพันให้ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ต้องปฏิบัติตาม ดังนั้น ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์จึงมีสิทธิที่จะไม่ให้ผู้เช่าทำสัญญาเช่าต่อไปก็ได้
ฉะนั้นแล้ว เพื่อไม่ต้องเสี่ยงต่อการเกิดปัญหาในภายหน้า ในกรณีที่ประสงค์จะเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดกว่า 3 ปีขึ้นไป ผู้เขียนขอแนะนำให้ทำสัญญาให้ถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนดจะดีกว่า โดยการยอมเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนตามที่รัฐกำหนด ซึ่งขณะนี้รัฐกำหนดให้เสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่า (ค่าธรรมเนียมและค่าอากรแสตมป์) ในอัตราร้อยละ 1.1 ของอัตราค่าเช่าทั้งหมด
ทั้งนี้เพราะการทำสัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลากว่า 3 ปีขึ้นไป โดยการหลีกเลี่ยงไม่จดทะเบียน อาจเป็นช่องว่างให้ผู้ให้เช่าเอาเปรียบผู้เช่าในภายหน้าได้

 

ขอบคุณบทความจาก

เกศรินทร์   แตงโสภา  (ทนายความ)
www.fpmconsultant.com