วิธีซื้อคอนโดฯให้ดีและถูก

วิธีซื้อคอนโดฯให้ดีและถูก

2015_10_16_9_24_14

วิธีซื้อคอนโดฯให้ดีและถูก

ช่วงนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเรากำลังเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) โดยเฉพาะในกลุ่มสินค้าคอนโดฯ ทำให้โอกาสที่จะเจรจาต่อรองเพื่อให้ได้ของดีราคาถูกเป็นไปได้สูงและเปิดกว้างกว่า กลยุทธ์เจ๋งๆที่นิยมทำกันมีดังนี้

1.เจรจาซื้อก่อนพรีเซลล์

เป็นกลยุทธ์ที่นักเก็งกำไรคอนโดฯสร้างใหม่ในบ้านเรานิยมทำกันมากในเวลานี้โดยอาศัยเส้นสาย ความสัมพันธ์และการรู้จักมักคุ้นเจรจากับเจ้าของโครงการในแบบ “คนใน (insider)” เพื่อขอซื้อห้องชุดดีๆ ราคาพิเศษก่อนที่โครงการจะเปิดขายพรีเซลล์ เพื่อรอการขายต่อทำกำไรในช่วงที่โครงการเปิดขายพรีเซลล์

กลยุทธ์แบบนี้ปกติจะเกิดจากความสมยอมของเจ้าของโครงการเอง ส่วนใหญ่มักทำกันเงียบๆ แต่ก็มีบางแห่งโฉ่งฉ่างถึงขั้นจัดเป็นรอบขายพิเศษเพื่อ VIP โดยตรงเลยก็มีโดยแรงจูงใจก็คือทำแล้วโครงการได้ประโยชน์ตรงที่มั่นใจยิ่งขึ้นว่าจะมียอดขายพรีเซลล์มาโชว์ธนาคารได้แน่ๆ ซึ่งทำให้ความเสี่ยงในการไม่ได้รับการสนับสนุนเงินกู้น้อยลง

นอกจากนั้นยอดขายที่เกิดขึ้นในช่วงก่อนเปิดพรีเซลล์ยังเท่ากับเป็นการปั่นราคากระตุ้นให้การขายรอบพรีเซลล์ฮ็อตยิ่งขึ้นได้ด้วย เพราะทำให้ซับพลายห้องชุดมีน้อยลงกว่าปกติจึงต้องแย่งซื้อกัน

จริงๆแล้วยังมีเหตุผลลึกๆ อีกอย่างหนึ่งที่คนไม่ค่อยรู้กัน นั่นคือแรงจูงใจในเรื่องผลประโยชน์ร่วมใต้โต๊ะระหว่างคนในกับคนที่ซื้อไปขายต่อทำกำไร ว่ากันว่านี่คือรายรับนอกบัญชีที่ทำเงินเป็นกอบเป็นกำเลยทีเดียว

2.รวมกลุ่มเจรจาซื้อจำนวนมากเพื่อขอส่วนลด

การเจรจาซื้อในลักษณะ “ผู้ค้าส่งอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Wholesaler)” คือขอซื้อทีละมากๆ ในราคาขายส่งเพื่อนำไปจัดสรรแบ่งกันภายในกลุ่มหรือนำไปขายต่อทำกำไร เป็นอีกวิธีที่นิยมกันมากกับโครงการคอนโดฯ ใหม่ในบ้านเรา และมีโอกาสประสบความสำเร็จได้ค่อนข้างสูง เนื่องจากยอดขายในช่วงแรกๆ ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลกับความเป็นไปได้ของโครงการมาก

เท่าที่สำรวจพบว่ามีโอกาสได้ส่วนลดสูงถึง 35% จากราคาขายปกติเลยทีเดียว นอกจากนี้ผู้ซื้อยังมีโอกาสเจรจาต่อรองขอเลือกห้องชุดที่ดีที่สุด เพื่อทำให้มั่นใจว่าเมื่อขายไปแล้วนั้นจะได้รับผลกำไรและประโยชน์สูงสุด

ในทางปฎิบัติแล้วผู้ซื้ออาจเลือกที่จะซื้อห้องชุดทั้งหมดในชั้นเดียวกันหรือซื้อทั้งโครงการ บางครั้งอาจเลือกเฉพาะห้องชุดที่ต้องการมากที่สุด ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขส่วนลดที่จะได้รับและโอกาสในการขายต่อทำกำไร

3.ซื้อเป็นเงินสดแล้วขอส่วนลด

หลักคิดนี้อยุ่บนพื้นฐานข้อเท็จจริงที่ว่าในตลาดผู้ซื้อที่มีเงินสดมากๆ มีอยู่ค่อนข้างน้อยดังนั้นใครก็ตามที่มีเงินสดอยู่ในมือก็จะมีอำนาจต่อรองสูง สามารถเจรจากับผู้ขายเพื่อขอซื้อสังหาฯ เป็นเงินสดเพื่อแลกกับส่วนลดมากๆได้ เป้นกลยุทธ์พื้นฐานรูปแบบหนึ่งที่นอกจากใช้ได้ดีกับสินค้าราคาแพงทั่วไปแล้วยังใช้กันอย่างแพร่หลายกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กลุ่มที่ธนาคารไม่ค่อยปล่อยกู้ เช่น ที่ดิน,ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือแม้กระทั่งการซื้อขายบ้านหรือคอนโดฯ ในช่วงที่ธนาคารกำลังเข้มงวดปล่อยกู้

ทั้งนี้ส่วนลดจะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับสภาพคล่องในการซื้อขายของตัวสินค้าเป็นสำคัญ กรณีของอสังหาริมทรัพย์แล้วเนื่องจากเป็นสินค้าที่ขายยากมาก จึงมีโอกาสเจรจาขอส่วนลดได้มากกว่าสินค้าประเภทอื่น และส่วนลดนี้หากมีนัยสำคัญมากเพียงพอก็จะสามารถขายต่อทำกำไรได้เลย แต่วิธีที่ทำกันมากที่สุดซึ่งช่วยให้ขายต่อได้ง่ายและได้ราคาขึ้นก็คือนำมาขายแบบผ่อนกัน ภายใต้เงื่อนไขกำหนดเงินดาวน์และผ่อนส่งไม่มาก ซึ่งในแง่การลงทุนแล้วเรียกว่าเป็นกลยุทธ์ “ซื้อสดมาขายผ่อน (Buy for Cash, Sell for Credit)” นั่นเอง

ตัวอย่างการนำกลยุทธ์ลักษณะนี้ไปใช้กับอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นเจรจาซื้ออาคารแห่งหนึ่งเป็นเงินสดในราคา 2,400,000 บาท และขายต่อให้กับผู้ซื้อที่ยังไม่พร้อมกู้ยืมเงินในราคา 3,000,000 บาท โดยเรียกเงินดาวน์เพียง 300,000 บาท ผ่อนดาวน์ได้ 10 งวด ส่วนที่เหลือค่อยให้ลูกค้ากู้ยืมเงินจากธนาคารต่อไป

ที่มา นิตยสาร Home Buyers’ Guide เดือนตุลาคม 2558