ขายฝากอสังหาฯ

ขายฝากอสังหาฯ

banner_ad

รับขายฝาก อสังหาริมทรัพย์ รับขายฝากที่ดิน คอนโด รับขายฝากบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ กรุงเทพฯ และปริมณฑล บริการรวดเร็ว ทันใจ ฉับไว เป็นกันเอง เราเข้าใจทุกความต้องการของคุณ อนุมัติวงเงินรวดเร็ว สามารถไถ่ถอน ได้ก่อนกำหนดตามใจคุณ ไม่ต้องตรวจสอบให้ยุ่งยาก ไม่ต้องใช้คนค้ำประกัน ไม่เช็คแบล็คลิสต์ ไม่ต้องการดูเงินเดินบัญชี ซื่อสัตย์ โปร่งใส ตรงไปตรงมา ชัดเจน ตรวจสอบได้ ทุกขั้นตอนทำถูกต้องตามกฏหมายที่กรมที่ดิน

สอบถามรายละเอียดโทร 08.168.6.3288 , Line ID: deaw.era

หรือส่งรายละเอียดในแบบฟอร์มด้านล่างได้เลยครับ

รายละเอียดที่ต้องแจ้งลงในแบบฟอร์มด้านล่าง
เลือกรายการ *
1.ต้องการขายฝาก

ประเภททรัพย์สิน *
1.ที่ดิน
2.บ้านเดี่ยว
3.ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม
4.คอนโดมิเนี่ยม
5.อาคารพาณิชย์ สำนักงาน ออฟฟิศ
6.อพาร์ทเม้นท์ แมนชั่น
7.ทรัพย์สินอื่นๆ

รายละเอียดทรัพย์สิน ทำเล ที่ตั้ง *
เนื้อที่ ถนน ซอย เขต/อำเภอ จังหวัด (กรุณาระบุให้ชัดเจนเพื่อสะดวกในการขาย)

ราคาขาย * –

ชื่อ เบอร์โทร /email ผู้ฝากขาย *

แบบฟอร์มส่งรายละเอียดอสังหาฯ

* จำเป็น

เอกสารที่ต้องใช้ในการขายฝาก

บุคคลธรรมดา

  1. โฉนดที่ดิน ตัวจริง (พร้อมสำเนา)
  2. ทะเบียนบ้าน ตัวจริง (พร้อมสำเนา)
  3. บัตรประชาชน พร้อมสำเนา
  4. ใบเปลี่ยนชื่อตัว-ชื่อสกุล  ตัวจริง (พร้อมสำเนา)
  5. ทะเบียนสมรสหรือทะบียนหย่า
  6. หนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู่สมรส
  7. มรณะบัตรคู่สมรส
  8. ใบขออนุญาติปลูกสร้าง(กรณีที่ไม่ใช่โครงการบ้านจัดสรรแต่เป็นบ้านที่ปลูกสร้างเอง)
  9. ใบปลอดค่าสาธารณูปโภค(ค่าส่วนกลาง–ค่าน้ำ–ค่าไฟ ในกรณีเป็นอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมเท่านั้น)

 นิติบุคคล, ห้างร้าน

  1. โฉนดที่ดิน ตัวจริง (พร้อมสำเนา)
  2. บัตรประชาชน ของกรรมการผุ้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคคล ตัวจริง (พร้อมสำเนา)
  3. ทะเบียนบ้าน ของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคคล ตัวจริง (พร้อมสำเนา)
  4. หนังสือรับรองการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล
  5. หนังสือบริคณห์สนธิและวัตถุประสงค์
  6. ข้อบังคับของนิติบุคคล
  7. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของนิติบุคคลไทยที่ถือหุ้นในบริษัทจำกัด หรือบริษัทมหาชน จำกัด
  8. แบบรับรองรายการจดทะเบียนจัดตั้งห้างหุ้นส่วน–กรณีห้างหุ้นส่วนจำกัดหรือ ห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้ว
  9. หนังสือรายงานการประชุมนิติบุคคล
  10. ใบขออนุญาติปลูกสร้าง ( กรณีไม่ใช่โครงการบ้านจัดสรรแต่เป็นบ้านที่ปลูกสร้างเอง

ความรู้เกี่ยวกับสัญญาการขายฝาก

  1. สัญญาขายฝากและลักษณะสำคัญของสัญญาขายฝาก
  2. แบบของสัญญาขายฝาก
  3. ระยะเวลาในการไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากคืน
  4. บุคคลผู้มีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝาก
  5. บุคคลผู้มีหน้าที่รับไถ่
  6. สภาพของทรัพย์สินที่ไถ่คืนมา

    สัญญาขายฝากและลักษณะสำคัญของสัญญาขายฝาก

มาตรา 491

สัญญาขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้

  • ไม่ใช่ การฝากขาย
  • แต่เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดประเภทหนึ่งโดยเป็นการซื้อขายซึ่งมีการตกลงกันให้ฝ่ายผู้ขายสามารถไถ่ทรัพย์สินที่ขายไปแล้วคืนมาได้
  • สัญญาขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายประเภทหนึ่ง ดังนั้นจึงต้องนำบทบัญญัติเรื่อง “ซื้อขาย” (หลักทั่วไป) มาใช้บังคับด้วย
    • แบบและหลักฐานของสัญญาขายฝาก (มาตรา 456)
    • การโอนกรรมสิทธิ์ (มาตรา 458 – 460)

คำพิพากษาฎีกาที่ 788/2497 สัญญาซื้อขายเรือนกันโดยมีข้อสัญญาว่า ผู้ขายอาจซื้อกลับคืนได้ภายในกำหนดเวลา 2 เดือน ถ้าพ้นกำหนดแล้วไม่ซื้อคืน ผู้ซื้อจะรื้อเรือนไป ดังนี้เป็นสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ เพราะเรือนจะต้องคงสภาพเป็นอสังหาริมทรัพย์อยู่จนกว่าผู้ขายฝากจะไม่ซื้อคืน สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมเป็นโมฆะ

คำพิพากษาฎีกาที่ 5317/2538 สัญญาจะขายฝากที่ดินพร้อมบ้านที่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ย่อมฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ตามมาตรา 456 วรรคสาม ไม่เป็นโมฆะ

คำพิพากษาฎีกาที่ 6341/2535   จ. ขายฝากที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์รับซื้อที่ดินพิพาทโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริต กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทย่อมเป็นของโจทก์ตั้งแต่วันขายฝากตามมาตรา 491 แม้จะฟังได้ว่าจำเลยได้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินดังกล่าว เมื่อจำเลยมิได้จดทะเบียนการได้มาในที่ดินพิพาท จำเลยจึงยกขึ้นต่อสู้โจทก์ไม่ได้ตามมาตรา 1299 วรรคสอง

ข้อสังเกต 

  • ข้อตกลงให้ไถ่ทรัพย์สินคืนได้จะต้องทำตั้งแต่ขณะตกลงซื้อขายกัน
  • การจะไถ่ทรัพย์สินคืนหรือไม่เป็นสิทธิของผู้ขายฝาก ไม่ได้บังคับผู้ขายฝากว่าต้องไถ่คืน
  • เนื่องจากการขายฝากนั้น ผู้ซื้อฝากไม่มีทางที่จะบังคับให้ผู้ขายฝากใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากได้ แต่หากผู้ซื้อฝากบางรายอาจกังวลว่า หากผู้ขายฝากไม่ต้องการทรัพย์สินที่ขายฝากนั้นแล้ว หรือเกรงว่าทรัพย์สินที่ขายฝากหลุดเป็นสิทธิแก่ผู้ซื้อฝากและผู้ซื้อฝากนำทรัพย์สินนั้นออกขายอาจได้เงินไม่ครบตามจำนวนที่ขายฝาก ในวันทำสัญญาขายฝากนั้น ผู้ซื้อฝากอาจต้องทำสัญญากับผู้ขายฝากโดยกำหนดเงื่อนไขในสัญญาว่า

“ผู้ขายฝากต้องผูกพันที่จะต้องซื้อทรัพย์สินที่ขายฝากคืนไป หรือตกลงกับผู้ขายฝากว่า ถ้าผู้ซื้อฝากขายทรัพย์ที่ขายฝากได้เงินไม่ครบจำนวนที่ขายฝาก ยังขาดอยู่เท่าใดผู้ขายฝากยอมใช้ให้ผู้ซื้อฝากจนครบ”

การกำหนดเงื่อนไขเช่นนี้มีลักษณะคล้ายกับ “สัญญาจำนำ” หรือ “สัญญาจำนอง” แต่อย่างไรก็ตามก็มิได้ทำให้สัญญาขายฝากดังกล่าวเปลี่ยนลักษณะเป็นสัญญาจำนำ หรือจำนอง เพราะโดยเจตนาของคู่สัญญายังคงเป็นการขายฝากเป็นสำคัญ เพียงแต่คู่สัญญาได้ตกลงกันเองด้วยเงื่อนไขบางประการเพิ่มเติมในสัญญาเท่านั้น

แบบของสัญญาขายฝาก

เนื่องจากบทบัญญัติเรื่อง “ขายฝาก” ในมาตรา 491-502 มิได้บัญญัติเรื่อง “แบบของสัญญาขายฝาก” ไว้เป็นการเฉพาะ ดังนั้นจึงต้องนำบทบัญญัติในมาตรา 456 เกี่ยวกับเรื่องแบบของสัญญาซื้อขายมาบังคับใช้เพราะตามที่ได้กล่าวแล้วข้างต้นว่า “สัญญาขายฝาก” คือ สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด โดยมีเงื่อนไขดังนี้คือ

  • การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ จะต้องทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน
  • การขายฝากสังหาริมทรัพย์ชนิดธรรมดา กฎหมายไม่ได้กำหนด “แบบของนิติกรรม” เอาไว้ จึงอาจทำเป็นหนังสือหรือปากเปล่าก็ได้แต่ถ้าตกลงราคากันตั้งแต่ 20,000 บาท หรือกว่านั้นขึ้นไปจะต้องมีหลักฐานสำหรับฟ้องร้องให้บังคับคดี
  • สัญญาจะขายฝากในอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษมีได้หรือไม่ ?
คำพิพากษาฎีกาที่ 1075/2507 น้องชายของจำเลยถูกโจทก์กล่าวหาว่าฉ้อโกงและถูกจับจำเลยได้ตกลงกับโจทก์เพื่อเลิกคดี แล้วไปหาพนักงานสอบสวนเพื่อให้ทำสัญญาไว้เป็นหลักฐาน พนักงานสอบสวนร่างสัญญาจะขายฝากเพื่อปลดหนี้น้องชายจำเลย โจทก์จำเลยได้ลงลายมือชื่อไว้ มีข้อความว่าจำเลยจะขายฝากที่ดินให้โจทก์เป็นเงิน 10,000 บาท แล้วพนักงานสอบสวนเอาสัญญากู้กับสัญญาขายฝากที่น้องชายจำเลยทำให้โจทก์ไว้มาฉีกทิ้งแม้สัญญานี้จะไม่มีข้อกำหนดว่า จะไปทำหนังสือและจดทะเบียนเมื่อใด แต่ได้ระบุว่าค่าธรรมเนียมต่างๆผู้รับซื้อฝากต้องออกเอง แสดงว่าคู่สัญญามิได้มีเจตนาทำสัญญาขายฝากแต่ต้องการให้เป็นเพียงสัญญาจะขายฝากซึ่งจะต้องมีการทำหนังสือจดทะเบียนกันให้ถูกต้องอีกครั้งหนึ่ง เมื่อเป็นสัญญาจะขายฝากซึ่งมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญแล้ว โจทก์ก็ฟ้องร้องบังคับคดีได้ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง ไม่เป็นโมฆะ

ระยะเวลาในการไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากคืน

มาตรา 494-496

 หลัก    คู่สัญญาจะกำหนดระยะเวลาในการไถ่ทรัพย์สินคืนไว้นานเท่าไรก็ได้ ภายใต้เงื่อนไข ดังนี้

ก. อสังหาริมทรัพย์  จะกำหนดเกินกว่า 10 ปี ไม่ได้
ข. สังหาริมทรัพย์  จะกำหนดเกินกว่า 3 ปี ไม่ได้
ค. ถ้ากำหนดไว้นานกว่า ก,ข ให้ลดเวลาลงมาเหลือตาม ก,ข
ง. ถ้ากำหนดเวลาไว้ต่ำกว่า ก, ข ก็ให้เป็นไปตามที่กำหนด แต่คู่สัญญาอาจตกลงกันขยายกำหนดเวลาไถ่ (กี่ครั้งก็ได้) โดยเมื่อขยายแล้วกำหนดเวลาต้องไม่เกินกว่า ก,ข

การขยายเวลาไถ่ จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับไถ่

  • กฎหมายมิได้บังคับว่าสัญญาขายฝากจะต้องกำหนดระยะเวลาไถ่ทรัพย์สินคืนไว้ในสัญญา แม้ในสัญญาไม่ได้กำหนดเวลาไถ่คืนไว้ก็เป็นสัญญาขายฝากได้ เพราะหากไม่กำหนดระยะเวลาไถ่ทรัพย์สินไว้ก็จะต้องบังคับไปตามมาตรา 494 คือ ต้องไถ่ทรัพย์สินคืนภายใน 10 ปี หรือ 3 ปีนับแต่เวลาซื้อขายฝาก
  • การใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินภายในกำหนดระยะเวลา หมายถึง ผู้ขายฝากสามารถใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินคืนได้ตั้งแต่วันแรกจนถึงวันครบกำหนดระยะเวลาไถ่นั้นเอง
  • กำหนดเวลาไถ่นั้นอาจทำสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ได้ แต่กำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมดถ้าเกินกำหนดเวลาตามมาตรา 494 ให้ลดลงมาเป็นกำหนดเวลาตามมาตรา 494
  • การขยายกำหนดเวลาไถ่ตามวรรคหนึ่งอย่างน้อยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับไถ่
    • ถ้าเป็นทรัพย์ซึ่งการซื้อขายกันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ห้ามมิให้ยกการขยายเวลาขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้รับสิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว เว้นแต่จะได้นำหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือดังกล่าวไปจดทะเบียน หรือจดแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
  • การขยายกำหนดเวลาไถ่ มาตรา 496 วรรคสองบังคับให้มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับไถ่นั้นใช้บังคับกับการขายฝากทรัพย์ทุกประเภทไม่ว่าจะเป็น
    • สัญญาขายฝากสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาไม่ถึง 20,000 บาท ซึ่งไม่ต้องการหลักฐานฟ้องร้องบังคับคดี
    • สัญญาขายฝากสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาตั้งแต่ 20,000 บาท ซึ่งต้องการหลักฐานการฟ้องร้องบังคับคดีอย่างใดอย่างหนึ่ง ตามมาตรา 456 วรรคสามประกอบวรรคสอง
    • สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์พิเศษที่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 456 วรรคแรก (บุคคลสิทธิเท่านั้น)

ตัวอย่าง

ก. ขายฝากที่ดินไว้กับ ข. ราคา 1,000,000 บาท กำหนดไถ่ภายใน 5 ปีระหว่างยังไม่ครบกำหนดขายฝาก หาก ก. กับ ข. ตกลงขยายกำหนดเวลาไถ่เป็น 10 ปี การตกลงขยายกำหนดเวลาไถ่จะผูกพัน ข. ต่อเมื่อมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อ ข. ผู้รับไถ่

แต่ถ้า ข. ขายที่ดินแปลงนั้นต่อไปให้กับ ค. โดย ค. ไม่รู้ในขณะที่ทำสัญญาซื้อขายและขณะจดทะเบียนว่ามีการขยายกำหนดเวลาไถ่ การขยายเวลาที่ ก. และ ข. ได้ทำกันไว้โดยมีหลักฐานเป็นหนังสือ แม้จะผูกพัน ข. ก็ไม่ผูกพัน ค. การขยายเวลาจะผูกพัน ค. ก็ต่อเมื่อ ก. ได้นำหนังสือหรือหลักฐานการขยายกำหนเวลาไถ่ที่ ข. ลงลายมือชื่อไว้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก่อนที่จะมีการจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าว

  • หากมีการขยายกำหนดเวลาการไถ่ตามมาตรา 496 แล้วอาจมีการตกลงเพิ่มสินไถ่ให้มากขึ้นตามระยะเวลาไถ่ที่เพิ่มขึ้นก็ได้ ทั้งนี้เป็นไปตามมาตรา 499
  • การขยายระยะเวลาในการไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝาก ต้องได้กระทำกันให้แล้วเสร็จก่อนสิ้นกำหนดเวลาในการไถ่ การที่ผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากตกลงทำนิติกรรมหลังจากพ้นกำหนดไถ่ตามสัญญาขายฝากเพื่อให้ผู้ขายฝากซื้อ หรือมีสิทธิซื้อทรัพย์สินที่ขายฝากคืนได้ โดยปกติแล้วจะไม่ใช่เรื่องการขยายกำหนดเวลาไถ่ เพราะไม่มีกำหนดเวลาไถ่ให้ขยายได้เนื่องจากกำหนดเวลาไถ่ได้สิ้นสุดลงแล้ว

ตัวอย่าง

ก. ขายฝากที่ดินไว้กับ ข. เป็นเงิน 40,000 บาท พ้นกำหนดไถ่คืนแล้ว ข. จึงเขียนหนังสือให้ ก. ไว้ 1 ฉบับว่า “ถ้า ก. จะซื้อคืน ข. ก็จะยอมให้ ก. ซื้อที่ดินนั้นคืนได้” หนังสือที่ ข. เขียนให้ ก. นั้นมิใช่ความยินยอมขยายเวลาไถ่ทรัพย์ แต่เป็น “คำมั่นจะขายชนิดไม่มีกำหนดเวลาสนองตอบ

คำพิพากษาฎีกาที่ 601/2535  หลังจากครบกำหนดการขายฝาก ส.ผู้ซื้อฝากกับ บ. ผู้ขายฝากทำหนังสือสัญญากันมีข้อความว่า “บ.ได้ให้เงิน ส. ค่าไถ่ถอนที่พร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นเงิน 30,000 บาท ส. ขายคืนที่พร้อมสิ่งปลูกสร้างให้ บ.”

ในวันที่ ส. รับเงินจาก บ. นั้น ส.และ บ. ได้พากันไปที่สำนักงานที่ดินเพื่อโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้ บ.  แต่ยังไม่ได้โอนกัน เพราะ บ. ไม่มีเงินค่าธรรมเนียมการโอน ได้ตกลงกันว่าก่อนปีใหม่ 2-3 วันจะไปโอนกันใหม่ แต่ ส. ถึงแก่ความตายไปก่อน แสดงว่า ส. จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านให้ บ.  ภายหลัง  จึงมีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาท มิใช่เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด และข้อตกลงดังกล่าวก็มิใช่เป็นการขยายเวลาการขายฝาก เนื่องจากครบกำหนดการขายฝากและ บ. หมดสิทธิไถ่คืนการขายฝากไปก่อนแล้ว

สินไถ่

เงินที่ผู้ขายฝากจะต้องชำระแก่ผู้ซื้อฝากเพื่อไถ่เอาทรัพย์สินที่ขายฝากคืนและสินไถ่ต้องเป็นเงินเสมอ

มาตรา 499

  • สินไถ่นั้น ถ้าไม่ได้กำหนดกันไว้ว่าเท่าใดไซร้ ท่านให้ไถ่ตามราคาที่ขายฝาก
  • ถ้าปรากฏในเวลาไถ่ว่าสินไถ่ หรือราคาขายฝากที่กำหนดไว้สูงกว่า ราคาขายฝากที่แท้จริงเกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ให้ไถ่ได้ตาม ราคาขายฝากที่แท้จริงรวมประโยชน์ตอบแทนร้อยละ 15 ต่อปี

ข้อสังเกต

  • ราคาขายฝากที่กำหนดไว้ คือ จำนวนเงินที่ปรากฏในสัญญาว่าเป็นราคาขายฝาก ซึ่งถ้าไม่มีการกำหนดสินไถ่ไว้ในสัญญา ซึ่งหากต้องการไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากคืนผู้ขายฝากจะต้องชำระเงินเท่ากับจำนวนนี้แก่ผู้ซื้อฝาก
  • ราคาขายฝากที่แท้จริง คือ  จำนวนเงินที่ผู้ขายฝากรับไว้จริงจากผู้ซื้อฝาก ซึ่งอาจมีจำนวนเท่ากับ หรือ น้อยกว่าราคาขายฝากที่กำหนดไว้ในสัญญา

หลักเกณฑ์

  • สินไถ่จะกำหนดกันจำนวนเท่าใดขึ้นอยู่กับคู่สัญญาจะตกลงกันได้
  • แต่จะกำหนดสินไถ่ไว้สูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริง รวมประโยชน์ตอบแทนเกินอัตราร้อยละสิบห้าต่อปี ไม่ได้
  • ถ้าไม่ได้กำหนดสินไถ่ไว้ ให้ไถ่ตามราคาที่ได้ขายฝากไว้

ตัวอย่าง

ก. จดทะเบียนขายฝากที่ดินไว้กับ ข. ในราคา 1,000,000 บาท  กำหนดไถ่คืนภายใน 1 ปี โดยคิดสินไถ่ไว้ 1,200,000 บาท  ข. ได้รับเงินจาก ก. ไปในการขายฝากเพียง 1,000,000 บาท

คำถาม : การกำหนดสินไถ่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ อย่างไร

ตัวอย่าง

  • จดทะเบียนขายฝากที่ดินไว้กับ ข. ในราคา 1,000,000 บาท กำหนดไถ่ 1 ปี ไม่ได้กำหนดสินไถ่ไว้ ซึ่งในกรณีที่ไม่ได้กำหนดค่าสินไถ่ไว้นี้ แต่หากปรากฏข้อเท็จจริงว่า “ ก. รับเงินค่าขายฝากไปเพียง 800,000 บาท กรณีเช่นนี้ ก. จะต้องใช้สินไถ่เท่าใดเพื่อไถ่ที่ดินที่ขายฝากในครั้งนี้

คำถาม : การกำหนดสินไถ่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ อย่างไร  

ธงคำตอบตัวอย่างแรก สินไถ่ที่กำหนดสูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงรวมกับผลประโยชน์อัตราร้อยละ 15 ต่อปี (เกิน 50,000) กรณีนี้ ถ้า ก. ต้องการจะไถ่ทรัพย์ที่ขายฝากคืน ก. มีสิทธิไถ่คืนได้ในราคาเพียง 1,150,000 บาท โดยไม่จำต้องไถ่คืนในถึง 1,200,000 บาท ตามที่ตกลง

ธงคำตอบตัวอย่างสอง  กรณีไม่ได้กำหนดค่าสินไถ่ไว้ มาตรา 499 กำหนดให้ไถ่ได้ตามราคาที่ขายฝากไว้ (1,000,000 บาท) แต่อย่างไรก็ตามราคาที่ขายฝากจะต้องไม่เกินกว่า “ราคาขายฝากที่แท้จริงรวมกับผลประโยชน์ตอบแทนร้อยละ 15 ต่อปี” ซึ่งกรณีนี้ ราคาขายฝากที่แท้จริงรับไปเพียง 800,000 บาท เมื่อรวมกับผลประโยชน์ตอบแทนร้อยละ 15 ต่อปี จึงเป็นเงินเพียง 920,000 บาทเท่านั้น  ดังนั้นราคาขายฝากที่กำหนดในสัญญาจึงเกินกว่าที่กฎหมายกำหนด ในกรณีนี้หาก ก. ต้องการจะไถ่ทรัพย์คืนสามารถไถ่คืนได้ด้วยเงินเพียง 920,000 ไม่จำต้องไถ่ตามราคาที่ขายฝากที่กำหนดในสัญญา

ข้อสังเกต

  • มาตรา 499 วรรคสอง ได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบับที่ 12) มาตรา 6 โดยมีประเด็นที่สำคัญคือ

“มาตรา 499 วรรคสองมิให้ใช้บังคับแก่สัญญาขายฝากที่ได้ทำไว้ก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ” คือ วัน 10 เมษายน 2541

หลักเดิม : สินไถ่อาจกำหนดมากกว่าราคาขายฝากเท่าใดก็ได้

บุคคลผู้มีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝาก

มาตรา 497

  • ผู้ขายเดิม หรือ ทายาทของผู้ขายเดิม
  • บุคคลผู้รับโอนสิทธิไถ่
  • บุคคลซึ่งในสัญญาขายฝากยอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้

คำพิพากษาฎีกาที่ 2018/2530 มาตรา 497 บุคคลที่จะใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากต้องเป็นผู้ขายเดิม ทายาทของผู้ขายเดิม ผู้รับโอนสิทธิ หรือ บุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้ เป็นการกำหนดตัวผู้มิสิทธิไถ่ทรัพย์สินไว้โดยเฉพาะเจาะจงแล้ว โจทก์มิใช่บุคคลที่มีสิทธิในการไถ่ที่ดินพิพาทตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ ดังนั้นแม้โจทก์จะเป็นภริยาโดยชอบด้วยกฎหมายของจำเลยที่ 2 ผู้ขายฝากหรือไม่ก็ตาม โจทก์จะอ้างเหตุว่าที่พิพาทเป็นสินสมรสและขอใช้สิทธิไถ่ที่พิพาทหาได้ไม่

ตัวอย่าง

  • ก. ขายฝากแหวนเพชรราคา 1,000,000 บาทไว้กับ ข. ในราคา 200,000 บาท กำหนดไถ่ใน 3 ปี สินไถ่ 290,000 บาท การขายฝากครั้งนี้ ข. ได้ประโยชน์ทั้งสองทางไม่ว่าจะมาไถ่คืนหรือไม่ หากใกล้ครบกำหนดไถ่  ก. ไม่มีเงินพอจะไถ่แหวนคืน เมื่อ ค. ทราบเรื่องจึงเกิดอยากได้แหวนเพชร จึงขอซื้อสิทธิไถ่จาก ก. โดย ค. จ่ายเงินให้ ก. 200,000 บาท และ ก. ทำหนังสือโอนสิทธิในการไถ่ให้กับ ค. ดังนี้ ค. กลายเป็นผู้รับโอนสิทธินั้นตามมาตรา 497 (2) ไปไถ่แหวนเพชรคืนจาก ข. ได้ในราคา 290,000 บาท ซึ่งเท่ากับว่า ค. ได้กำไร 510,000 บาท เพราะได้แหวนเพชรราคา 1,000,000 บาท มาเป็นกรรมสิทธิ์โดยใช้เงินเพียง 490,000 บาท

การใช้สิทธิไถ่

ขณะใช้สิทธิไถ่ ผู้มีสิทธิไถ่จะต้องอยู่ในฐานะที่จะชำระหนี้ได้(จริง) คือ มีเงินสินไถ่พร้อมที่จะชำระหนี้ให้ผู้ซื้อฝาก หรือผู้อื่นซึ่งมีหน้าที่รับไถ่ เพียงแต่การแสดงเจตนาหรือพูดขอใช้สิทธิไถ่ แต่ไม่มีเงินค่าสินไถ่ หรือไม่พร้อมจะใช้สิทธิไถ่ กรณีเช่นนี้จะอ้างว่า ผู้ขายได้ใช้สิทธิไถ่โดยชอบแล้วไม่ได้

ข้อสังเกต

  • การชำระค่าสินไถ่แต่เพียงบางส่วน กว่าจะชำระหมดเกินกำหนดระยะเวลาไถ่แล้ว ไม่ถือว่าเป็นการใช้สิทธิไถ่โดยชอบ

คำพิพากษาฎีกาที่ 407/2540 การใช้สิทธิไถ่ทรัพย์ที่ขายฝากนั้นโจทก์ทั้งสองผู้ขายฝากจะต้องแสดงเจตนาเพื่อขอไถ่ต่อจำเลยผู้รับซื้อฝากและจะต้องนำสินไถ่ตามราคาที่ขายฝากพร้อมทั้งค่าฤชาธรรมเนียมการไถ่ไปพร้อมในวันไถ่การขายฝากด้วย ตามมาตรา 499 และมาตรา 500 ฉะนั้นแม้โจทก์ทั้งสองจะยืนยันว่า โจทก์ทั้งสองมีเงินพร้อมที่จะไถ่การขายฝากที่ดินจากจำเลยก็ตาม แต่ไม่ปรากฏว่าโจทก์ทั้งสองได้แสดงสินไถ่ให้แก่เจ้าพนักงานที่ดินดูและให้บันทึกไว้เป็นหลักฐานว่า โจทก์ทั้งสองมีเงินเพียงพอที่จะไถ่การขายฝาก แต่กลับได้ความจาก ว. พยานจำเลยซึ่งเป็นสมุห์บัญชีธนาคารว่า ได้รับการติดต่อจากจำเลยให้มารับเงินจากการไถ่การขายฝากที่ดิน แต่โจทก์ทั้งสองบอกให้รอนายทุนนำเงินมาไถ่ ซึ่งในวันนั้นก็ไม่มีผู้ใดมาไถ่ที่ดิน แสดงว่าโจทก์ไม่มีเงินสินไถ่จำนวนเพียงพอ จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ทั้งสองใช้สิทธิไถ่โดยชอบแล้ว

มาตรา 492

ในกรณี…ผู้ไถ่ได้วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่วางไว้ ให้ทรัพย์สินซึ่งขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาที่ผู้ไถ่ได้…

ในกรณีที่ได้วางทรัพย์ตามวรรคหนึ่ง ให้เจ้าพนักงานของสำนักงานวางทรัพย์แจ้งให้ผู้รับไถ่ทราบถึงการวางทรัพย์โดยพลัน โดยผู้ไถ่ไม่ต้องปฏิบัติตามมาตรา 333 วรรค 3 (คือ ผู้วางต้องบอกกล่าวให้เจ้าหนี้ทราบถึงการวางทรัพย์โดยพลันเอง)

  • การใช้สิทธิไถ่ต้องทำภายในกำหนดระยะเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝาก ถ้าใช้สิทธิไถ่หลังจากนั้นถือว่าสิทธิไถ่เป็นอันระงับไป แต่ถ้าผู้ขายฝากได้ขอใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากไว้ภายในกำหนดเวลาตามสัญญาขายฝาก
  • แต่ผู้ซื้อขอผัดผ่อน หรือประวิงเวลาไปเรื่อย ๆ จนพ้นกำหนดไถ่ถอนคืน ต้องถือว่ามีการใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนดระยะเวลาไถ่แล้ว ผู้ซื้อมีหน้าที่ต้องให้ผู้ขายไถ่ทรัพย์สินคืน

คำพิพากษาฎีกาที่ 128/2516 โจทก์ขายฝากที่นาไว้กับจำเลย ต่อมาโจทก์ขอไถ่การขายฝากภายในกำหนดเวลา จำเลยไม่ยอมโดยเกี่ยงจะให้โจทก์ชำระค่าเช่านาที่ค้างด้วย โจทก์จึงไม่ยอมวางเงินค่าขายฝาก เช่นนี้ยอมเห็นได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายไม่ยอมรับค่าขายฝากจากโจทก์ ถือได้ว่าโจทก์ได้ขอไถ่ทรัพย์สินจากจำเลยภายในกำหนดเวลาขายฝากแล้ว

คำพิพากษาฎีกาที่ 3372/2536 บันทึกด้านหลังของสัญญาขายฝากที่ดินพิพาทกำหนดเงื่อนไขว่า โจทก์ผู้ขายต้องนำเงินค่าไถ่ถอนไปวางไว้ ณ สำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาขายฝาก หากไม่สามารถติดตามตัวจำเลยผู้ซื้อฝากเพื่อขอไถ่ถอนได้นั้น หากปรากฏว่าโจทก์ได้ใช้สิทธิไถ่ถอนที่ดินพิพาทตามกำหนดเวลาแล้ว แต่จำเลยหลีกเลี่ยงประวิงเวลาเอาไว้ไม่ให้ไถ่ถอน โจทก์จึงหาจำต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขดังกล่าวไม่

บุคคลผู้มีหน้าที่รับไถ่ทรัพย์สิน

มาตรา 498

สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินนั้น จะพึงใช้ได้เฉพาะต่อบุคคลเหล่านี้ คือ

  1. ผู้ซื้อเดิม หรือทายาทของผู้ซื้อเดิม
  2. ผู้รับโอนทรัพย์สิน หรือผู้รับโอนสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้น แต่ในข้อนี้ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์จะใช้สิทธิได้ต่อเมื่อผู้รับโอนได้รู้ในเวลาโอน ว่าทรัพย์สินตกอยู่ในบังคับแห่งสิทธิไถ่คืน

ผู้ซื้อเดิม หมายถึง บุคคลที่ได้ซื้อฝากทรัพย์สินไว้ตามสัญญาขายฝาก

เช่น ก. ขายฝากแหวนเพชรไว้กับ ข.  ก. คือ ผู้ขายเดิม และ ข. คือ ผู้ซื้อเดิม  ถ้า ข. ขายแหวนเพชรต่อไปให้กับ ค. แล้ว ก.จะไปไถ่แหวนเพชรคืนจาก ค. ในฐานะที่ ค. เป็นผู้ซื้อเดิมไม่ได้ เพราะแม้ ค. จะเป็นผู้ซื้อเหมือนกัน แต่ไม่ใช่ผู้ซื้อเดิมตามความหมายของมาตรา 498 (1)

 ทายาทของผู้ซื้อเดิม หมายถึง

ทายาทโดยธรรม และทายาทโดยพินัยกรรมตามความในมาตรา 1603

 เช่น ก. ขายฝากแหวนเพชรไว้กับ ข. กำหนดไถ่คืนภายใน 3 ปี เวลาไถ่นั้น ก. ต้องไปไถ่คืนจาก ข. ผู้ซื้อเดิม แต่ถ้าภายในกำหนดเวลา 3 ปีดังกล่าว ข. เกิดตายไปเสียก่อนและแหวนเพชรตกเป็นมรดกของภริยา ข. หรือบุตรของ ข. ซึ่งเป็นทายาทโดยธรรมตามกฎหมาย ดังนั้น ทั้งภริยา และ/หรือ บุตรของ ข. ต่างก็เป็นทายาทของผู้ซื้อเดิมทั้งสิ้น

ข้อสังเกต

มาตรา 498 (2)

ผู้รับโอนทรัพย์สิน หรือผู้รับโอนสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้น  แต่ในข้อนี้ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์จะใช้สิทธิได้ต่อเมื่อผู้รับโอนได้รู้ในเวลาโอนว่าทรัพย์สินตกอยู่ในบังคับแห่งสิทธิไถ่คืน

ผู้รับโอนทรัพย์สิน หมายถึง ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ เช่น ซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ แต่ไม่หมายถึง ผู้รับโอนสิทธิครอบครอง

ผู้รับโอนสิทธิเหนือทรัพย์สิน หมายถึง ผู้รับโอนสิทธิใด ๆ ก็ตามที่อาจโอนกันได้ตามกฎหมาย เช่น สิทธิรับจำนำ จำนอง สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน หรือภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์

ข้อพิจารณา

 ข้อพิจารณา

มาตรา 502 บัญญัติเกี่ยวกับ สภาพของทรัพย์สินที่ผู้ขายฝากจะได้รับคืนเมื่อมีการไถ่ทรัพย์นั้นโดยชอบแล้ว ดังนี้คือ  ผู้มีสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ขายฝากที่ได้สิทธินี้มาก่อนเวลาไถ่จาก ผู้ซื้อเดิม ทายาท หรือผู้รับโอน(กรรมสิทธิ์)จากผู้ซื้อเดิม จะต้องยอมให้ผู้ไถ่ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากโดยปลอดจากสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้นของตน

 แต่มิได้บัญญัติถึงกรณีที่ผู้มีสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ขายฝากโอนสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้อื่นต่อไปว่า ผู้รับโอนสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ขายฝากนั้นต้องยอมให้ผู้มีสิทธิไถ่ใช้สิทธิไถ่โดยปลอดสิทธิใด ๆ เช่นกันด้วยหรือไม่

ในประเด็นนี้มีข้อสรุปได้ดังนี้คือ  แม้มาตรา 502 จะมิได้บัญญัติรวมถึง แต่มาตรา 498 บัญญัติให้ ผู้มีสิทธิไถ่ใช้สิทธิไถ่ต่อผู้รับโอนสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้น ย่อมหมายความว่า ผู้รับโอนสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ขายฝากจะต้องยอมสูญเสียสิทธิที่ตนรับมา ทำนองเดียวกับ “ผู้มีสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ขายฝาก”

ตัวอย่าง

ก. เอาที่ดินไปขายฝาก ข. มีกำหนดเวลา 3 ปี ต่อมาระหว่างที่ยังไม่มีการไถ่ถอนกัน ข. เอาที่ดินแปลงนั้นไปก่อสิทธิเหนือพื้นดินขึ้นกับ ค. โดย ค. มีสิทธิปลูกเรือนในที่ดินที่ซื้อฝากมานั้น และ ค. เป็นเจ้าของเรือน

  • เมื่อ ก. นำเงินมาเพื่อใช้สิทธิไถ่แล้ว ก. ย่อมได้กรรมสิทธิ์คืนไปโดยปลอดจากสิทธิเหนือพื้นดิน โดยที่ ค. จะอ้างว่าตนมีสิทธิเหนือพื้นดินขึ้นยันต่อ ก. และไม่ยอมส่งคืนที่ดินนั้นไม่ได้ (มาตรา 502)
  • ถึงแม้ต่อมา ค. จะโอนสิทธิเหนือพื้นดินนี้ให้แก่ ง. ก่อนมีการไถ่ที่ดิน ต่อมา ก. ก็ใช้สิทธิไถ่โดยชอบแล้ว  ง. ก็ไม่มีสิทธิเหนือพื้นดินนั้นอีกต่อไป

มาตรา 498 (2) (พิจารณาต่อ)

ผู้รับโอนทรัพย์สิน หรือผู้รับโอนสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้น  แต่ในข้อนี้ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์จะใช้สิทธิได้ต่อเมื่อผู้รับโอนได้รู้ในเวลาโอนว่าทรัพย์สินตกอยู่ในบังคับแห่งสิทธิไถ่คืน

  • ดังนั้นกรณีที่ต้องมาพิจารณาว่า “ผู้รับโอนรู้หรือไม่รู้ในเวลาโอนกันว่า ทรัพย์สินตกอยู่ในบังคับแห่งสิทธิไถ่คืนหรือไม่ให้ใช้พิจารณาเฉพาะการโอนสังหาริมทรัพย์เท่านั้น และไม่ต้องพิจารณาประเด็นว่า “เสียค่าตอบแทน” หรือไม่
  • ถ้าเป็นการโอนอสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องพิจารณาว่า ผู้รับโอนรู้หรือไม่รู้ในเวลาโอน ผู้มีสิทธิไถ่ย่อมสามารถไถ่คืนได้เสมอ (โดยปลอดจากสิทธิผูกพันทั้งปวง) เนื่องจากกฎหมายเห็นว่า “อสังหาริมทรัพย์”เป็นกรณีที่มีทะเบียนควบคุม
  • ทำหนังสือและจดทะเบียนขายฝากแพให้แก่ ข. เป็นเงิน 10,000 บาท กำหนดไถ่คืนภายใน 1 ปี มีข้อตกลงกันว่า “ผู้ซื้อจะโอนจำหน่ายแพต่อไปไม่ได้”

อีก 8 เดือนต่อมา ข. เสนอขายแพนั้นให้ ค.  โดยหลอกว่า ตนรับซื้อฝากแพจาก ก. กำหนดไถ่ถอนคืนภายใน 6 เดือน และขาดการไถ่ถอนแล้ว ค. อ่านหนังสือไม่ออก และหลงเชื่อว่าเป็นเรื่องจริง จึงรับซื้อไว้โดยทำหนังสือและจดทะเบียน

ต่อมาอีก 2 เดือน ก. ทราบเรื่องจึงขอไถ่ถอนการขายฝากต่อ ค.

กรณีนี้ โดยที่แพเป็นสังหาริมทรัพย์และไม่ปรากฏว่า ค. ผู้รับโอนรู้อยู่ในเวลาโอนว่าแพนั้นตกอยู่ในบังคับแห่งสิทธิไถ่คืน  ก. จึงไถ่ถอนแพไม่ได้ แต่ ก. มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจาก ข. ได้ (มาตรา 493)

ข้อสังเกต

  • แม้ผู้รับโอนจะไม่ได้รู้ในเวลาโอนว่าทรัพย์สินนั้นตกอยู่ในบังคับแห่งสิทธิไถ่ถอนคืนได้ แต่หากเป็นการโอนให้โดยเสน่หา ไม่มีค่าตอบแทน แต่มีข้อเท็จจริงอื่นอันเข้าลักษณะเป็น การฉ้อฉล” นิติกรรมการโอนครั้งนี้ก็อาจถูกร้องขอให้ศาลสั่งเพิกถอนการให้ได้ [1]

ผลของการใช้สิทธิไถ่โดยชอบด้วยกฏหมาย

  • ในกรณีที่มีการไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝาก
    ก. ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา หรือ
    ข. ภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด หรือ
    ค. ผู้ไถ่ได้วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่ โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้
  • ผล: ให้ทรัพย์สินซึ่งขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์(ทั้งสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝาก)ของผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาที่ผู้ไถ่ได้ชำระสินไถ่ หรือวางทรัพย์สินอันเป็น สินไถ่ แล้วแต่กรณี

 สภาพของทรัพย์สินที่ไถ่คืนมา

 ก. กฎหมายกำหนดให้ผู้ซื้อส่งคืนทรัพย์สินตามสภาพที่เป็นอยู่ในเวลาที่ผู้ขายฝากใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินคืน (มาตรา 501) แต่ถ้าทรัพย์สินได้ถูกทำลายหรือทำให้เสื่อมเสียไป เพราะความผิดของผู้ซื้อฝาก(จงใจหรือประมาทเลินเล่อ และไม่จำกัดว่าทรัพย์นั้นจะถูกทำลาย หรือเสียหายก่อนหรือหลังการไถ่)  ผู้ซื้อฝากจะต้องชดใช้ค่าสินไหมทดแทน

  • แม้การขายฝากจะบัญญัติให้ “กรรมสิทธิ์” ในทรัพย์สินที่ขายฝากตกเป็นของผู้ซื้อฝากเมื่อได้ซื้อขายฝากกันเสร็จเด็ดขาดก็ตาม แต่ก็มิได้ให้สิทธิผู้ซื้อฝากจะใช้สอยทรัพย์สินที่นำมาขายฝากไปในทางให้เสียหายอย่างจงใจ หรือประมาทเลินเล่อโดยคิดว่าตนเองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ (ล้านเปอร์เซ็นต์)
  • หากแต่การใช้สอยทรัพย์สินในระหว่างที่ขายฝากนั้นต้องมีความระมัดระวังดูแลรักษาเช่น “วิญญูชน” จะพึงกระทำ เพราะ “กรรมสิทธิ์”ที่ได้จากสัญญาขายฝาก มีความหมายเพิ่มเติมว่า “ผู้ซื้อสัญญา(รู้อยู่แก่ใจ)ว่าผู้ขายสามารถมาไถ่คืนได้(กลับมาเป็นเจ้าของได้เหมือนเดิม)”

ข.  ทรัพย์สินซึ่งไถ่คืน  ผู้ไถ่ย่อมรับคืนไปโดยปลอดจากสิทธิใดๆ ซึ่งผู้ซื้อเดิม หรือทายาท หรือผู้รับโอนจากผู้ซื้อเดิมได้ก่อให้เกิดขึ้นก่อนเวลาไถ่ 

ยกเว้น  การเช่าทรัพย์สินที่ขายฝาก

  1. ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
  2. การเช่าได้ทำขึ้นในอายุการไถ่ถอนทรัพย์สินที่ขายฝาก
  3. การเช่ามิได้ทำขึ้นเพื่อต้องการก่อความเสียหายแก่ผู้ขาย

    แต่ การเช่าทรัพย์สินนี้  เหลือเวลาเช่าอยู่เพียงใด ก็ให้สมบูรณ์อยู่เพียงนั้น แต่ไม่เกินกว่าหนึ่งปี

ก. ขายฝากเรือนแห่งหนึ่งไว้กับ ข. มีกำหนดไถ่ถอนภายใน     8 ปี  ต่อมา ข. ให้ ค. เช่าเรือนนั้นเปิดร้านค้าโดยจดทะเบียนการเช่าไว้ 5ปี  หลังจากที่ขายฝากผ่านมาได้ 2 ปี ปรากฏว่า ก. มีเงินและมาไถ่ถอนบ้านที่ขายฝากไว้ แต่ปรากฏว่า สัญญาเช่าระหว่าง ข. กับ ค. ยังคงเหลือบังคับกันอีก 3 ปี

กรณีนี้ ตามมาตรา 502 วรรคสอง เมื่อ ก. ไถ่ถอนการขายฝากแล้ว หากการเช่าระหว่าง ข. กับ ค. มีเจตนาทำขึ้นเพื่อจะสร้างความเสียหายให้ ก. สัญญาเช่าที่เหลืออยู่เช่นนั้นมิอาจยกขึ้นมายัน ก. ได้แต่ถ้ามิได้ทำขึ้นเพื่อการเช่นนั้น ให้การเช่ายังคงมีผลบังคับต่อไปได้อีกเพียง 1 ปี เท่านั้น ตามมาตรา 5o2 วรรคสอง

[1] ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237   เจ้าหนี้ชอบที่จะร้องขอให้ศาลเพิกถอน นิติกรรมใด ๆ   อันลูกหนี้ได้กระทำลงทั้งรู้อยู่ว่าเป็นทางให้เจ้าหนี้เสียเปรียบ…แต่หากกรณีเป็นการทำให้โดยเสน่หา ท่านว่าเพียงแต่ลูกหนี้เป็นผู้รู้ฝ่ายเดียวเท่านั้นก็พอแล้วที่จะขอเพิกถอนได้