ขั้นที่ 3 สามสัญญาต้องรู้ต้องใช้

ขั้นที่ 3 สามสัญญาต้องรู้ต้องใช้

ขั้นที่ 3 สามสัญญาต้องรู้ต้องใช้
  • สัญญาจอง
  • สัญญาจะซื้อจะขาย
  • สัญญาซื้อขาย

*เมื่อการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินเสร็จสมบูรณ์ เจ้าหน้าที่จะส่งมอบโฉนดที่ดินพร้อมใบ ทด.13 ให้กับผู้ซื้อ

สัญญาจองซื้อ เป็นสัญญาลักษณะใหม่ ที่ปัจจุบันผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ พัฒนาขึ้น เพื่อนำมาใช้แทน “สัญญาจะซื้อจะขาย” เพื่อใช้เลี่ยงข้อจำกัดในการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทำให้เกิดความเสี่ยงขึ้นในฝั่งผู้ชื้อ

ในการทำธุรกิจบ้านจัดสรร ตามขั้นตอนปกติผู้ประกอบการจะต้องไปซื้อที่ดินมาก่อน เสร็จแล้วจึงจะทำแผนผังไปขออนุญาตจากหน่วยงานราชการต่างๆ เมื่อได้รับอนุญาตแล้ว จึงจะสามารถทำการโฆษณาประชาสัมพันธ์เปิดการขาย แต่ผู้ประกอบธุรกิจเลี่ยงข้อจำกัดทางกฎหมาย โดยทำการขาย ในระหว่างที่ยังไม่สามารถซื้อที่ดินได้ หรือมีที่ดินแล้ว ยังไม่ได้รับอนุญาตจากหน่วยงานราชการ เป็นการล่วงหน้า จึงเลี่ยงมาใช้ สัญญาจองซื้อแทนที่จะเป็น สัญญาจะซื้อจะขาย

เมื่อผู้ซื้อตกลงใจที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ ก็จะต้องวางเงินจองเอาไว้ก่อน ทางผู้ขายก็จะออกใบรับเงินจองให้ สัญญาจองซื้อ นี้จะระบุเงื่อนไขให้ผู้ซื้อต้องผ่อนเงินดาวน์ไปเรื่อยๆ และระบุเงื่อนไขด้วยว่า เมื่อผู้ขายได้รับอนุญาตให้ปลูกสร้างจากหน่วยงานราชการแล้ว ผู้จะซื้อจะต้องเข้ามาทำ สัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งมักมีเงื่อนไขระบุว่าหากไม่มาทำสัญญาจะซื้อจะขาย จะถือเป็นการยกเลิกสัญญาและจะริบเงินมัดจำทั้งหมด

แต่หากครบกำหนดผ่อนชำระและผู้ขายไม่ยอมขึ้นโครงการหรือไม่สามารถขออนุญาตก่อ สร้างได้ ผู้ซื้อทำได้เพียง เรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยจะบังคับให้โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ เพราะไม่มีการกำหนดสิ่งที่ผู้ขายจะต้องปฏิบัติตอบแทนไว้

สัญญาจะซื้อจะขาย กฎหมายไม่ได้บังคับว่าต้องทำเป็นหนังสืออย่างเดียว เพราะหากว่ามีการวางมัดจำ หรือการชำระหนี้บางส่วนก็สามารถฟ้องร้องกันได้ตามกฎหมาย หากไม่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหนังสือ แต่ผู้ซื้อได้วางมัดจำไว้บางส่วนส่งมอบให้แก่ผู้ขายแล้ว ถึงเวลานัดโอนที่ดิน ผู้ขายไม่ยอมไปโอนที่ดิน กรณีนี้แม้ว่าจะไม่มีการทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายก็ตาม แต่เมื่อมีการวางมัดจำ ก็สามารถฟ้องร้องให้ผู้ขายโอนที่ดินได้

ใน สัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อมีหน้าที่จ่ายเงินตามสัญญา เมื่อครบกำหนดผู้ขายก็มีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือบ้าน หากฝ่ายผู้ซื้อผิดสัญญา ฝ่ายผู้ขายก็สามารถยกเลิกสัญญา แล้วริบเงินมัดจำหรือเงินดาวน์ที่ผ่อนมาแล้วได้ตามกฎหมาย

ในทางกลับกันหากฝ่ายผู้ขายผิดสัญญา ฝ่ายผู้ซื้อก็สามารถฟ้องให้โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือบ้านก็ได้ หรือยกเลิกสัญญาแล้วให้คืนเงินพร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่รับเงินแต่ละงวดจนกว่าจะชำระเสร็จสิ้น ก็ได้แล้วแต่จะเลือก

สัญญาซื้อขาย ตามกฎหมายต้องทำเป็นหนังสือและจะมีผลสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อทำการจดทะเบียนต่อ เจ้าหน้าที่ที่ดิน มีผลเป็นการโอนที่ดินทันทีเมื่อทำการจดทะเบียนที่ที่ดิน

หากว่าซื้อขายกันโดยไม่ได้ทำการจดทะเบียนแล้ว ผลทางกฎหมายจะถือว่าเป็นโมฆะ ไม่มีผลผูกพันทันที หากมีการชำระเงินกันแล้ว ก็ต้องคืนเงินกันไป

สัญญาจะซื้อจะขาย ก็คือสัญญาซื้อขายเหมือนกัน แต่ผลของสัญญาจะซื้อจะขายจะแตกต่างจากสัญญาซื้อขาย รูปแบบสัญญาจะซื้อจะขายก็จะง่ายกว่าสัญญาซื้อขาย เช่นกำหนดว่าจะไปโอนที่ดินกันในภายหลังจากวันที่ทำสัญญา

ข้อสังเกต :

  • สัญญาจอง ปกติจะใช้เป็นจุดเริ่มต้นการขาย เพราะไม่ผูกมัดผู้ขาย กรณีขึ้นโครงการไม่ได้ ทำได้เพียง คืนเงินจอง โดยไม่มีดอกเบี้ย
  • สัญญาจะซื้อจะขาย เนื่องจากมีผลบังคับตามกฎหมายได้ง่ายกว่า และสามารถกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์หลังการเซ็นต์สัญญาได้โดยมีผลบังคับตาม กฎหมาย
  • สัญญาซื้อขายถ้าไม่นำไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ ระยะเวลาระหว่างนั้น หากเกิดการยกเลิกสัญญาจะไม่สามารถบังคับตามกฎหมายได้ทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ ขาย สัญญาซื้อขายจึงนิยมทำหลังสัญญาจะซื้อจะขาย และมักจะใช้แบบสัญญามาตรฐานของกรมที่ดิน

เอกสารประกอบ :

  • สำเนาบัตรประชาชน
  • สำเนาทะเบียนบ้านผู้ซื้อ
    หนังสือและสัญญาอื่นๆ สามารถดาวน์โหลดได้จาก www.thailaws.com