การเช่าอสังหาริมทรัพย์

การเช่าอสังหาริมทรัพย์

RentHouse
การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ นอกจากการซื้อ-ขายขาด ซึ่งจะทำให้คุณได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นอย่างแท้จริงแล้ว “การเช่า” ยังเป็นอีกหนึ่งทางเลือกสำหรับคนที่ยังไม่มีกำลังซื้อเพียงพอ แม้การเช่าจะทำให้คุณมีสิทธิความเป็นเจ้าของเพียงชั่วคราว แต่หากไม่ระมัดระวัง เรื่องที่คิดว่าไม่น่าจะยุ่งยากอาจจะทำให้ชีวิตคุณยากอย่างที่ไม่ควรจะเป็น วันนี้เราเลยนำความรู้เกี่ยวกับ “การจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์” มาฝากค่ะ
การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นต่างกับการเช่า “สังหาริมทรัพย์” เนื่องจากการเช่าอย่างหลัง ทำได้ง่ายๆ โดยการเจรจาตกลงกัน ไม่จำเป็นต้องมีการทำสัญญาเช่าซื้อแต่อย่างใด ในขณะที่การเช่า “อสังหาริมทรัพย์” นั้น กฎหมายได้บัญญัติให้คู่สัญญาต้องทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือ ส่วนจะต้องทำการจดทะเบียนเช่าหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับระยะเวลาในการเช่า ทั้งนี้จะกำหนดระยะเวลาเช่าเกินกว่า 30 ปีไม่ได้
การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาไม่เกิน 3 ปีนั้น ตามคำสั่งกรมที่ดินที่ 5/2490 ลงวันที่ 31 พฤษภาคม 2490 กำหนดว่า พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ต้องรับจดทะเบียนและไม่มีหน้าที่ต้องทำสัญญาให้ แต่หากเป็นการเช่าที่มีระยะเวลาเช่าเกินกว่า 3 ปี หรือตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่านั้น คู่สัญญาจะต้องไปดำเนินการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ และต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนด้วยในอัตราร้อยละ 1 โดยติดตามค่าเช่าตลอดเวลาที่เช่าหรือเงินกินเปล่า หรือทั้งสองอย่างรวมกัน
ส่วนการเช่าตลอดชีวิตของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่านั้น ให้คำนวณค่าเช่าเท่ากับค่าเช่า 30 ปี และจะต้องเสียค่าอากรทุกจำนวน 1,000 บาท หรือเศษของ 1,000 บาทแห่งค่าเช่าหรือเงินกินเปล่า หรือทั้งสองอย่างรวมกันตลอดอายุการเช่า เป็นค่าอากรแสตมป์ 1 บาท และหากมิได้มีข้อตกลงในเรื่องการชำระค่าธรรมเนียมไว้ กฎหมายได้บัญญัติให้เป็นหน้าที่ของคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายพึงออกกันคนละครึ่ง
ตัวอย่างเช่น หากเช่าที่ดิน 10 ปี กำหนดค่าเช่ากันปีละ 10,000 บาท รวมค่าเช่าตลอดสัญญาคือ 100,000 บาท ดังนั้นค่าธรรมเนียมการเช่าที่เรียกเก็บจะเท่ากับ 1,000 บาทและต้องเสียค่าอากรอีก 100 บาท รวมเป็น 1,100 บาท
อย่างไรก็ดี ในการทำสัญญาเช่านั้น หากคู่สัญญาไม่ประสงค์จะไปดำเนินการจดทะเบียนกันตามกฎหมาย อันเนื่องมาจากเหตุผลที่แตกต่างกัน เช่น ไม่ต้องการเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน หรือไม่มีเวลาที่จะไปดำเนินการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ฯลฯ คู่สัญญามักจะวางข้อกำหนดในสัญญาว่า “สัญญาเช่านี้เริ่มต้นตั้งแต่ … ถึงวันที่…” (ซึ่งคำนวณเวลาแล้วเป็นเวลา 3 ปีพอดี จึงไม่ต้องไปจดทะเบียน) และวางข้อตกลงอีกข้อหนึ่งว่า “เมื่อครบกำหนดการเช่าแล้ว หากผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่อ ผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 3 ปี โดยผู้เช่าแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วันก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลง” เป็นต้น
การทำข้อตกลงลักษณะนี้ ไม่ถือว่าเป็นการหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนการเช่าแต่อย่างใด เนื่องจากในระหว่างเวลาที่สัญญาเช่าฉบับแรกมีผลใช้บังคับ สัญญาดังกล่าวย่อมมีระยะเวลาบังคับกันได้เพียง 3 ปี ส่วนอีก 3 ปีถัดไปจะเกิดสัญญาเช่าหรือไม่นั้นยังไม่แน่นอน เพราะหากว่าผู้เช่าไม่ได้ส่งคำสนองรับภายในระยะเวลาที่ผู้ให้เช่ากำหนดตามข้อตกลงในสัญญา ข้อตกลงดังกล่าวก็จะสิ้นผลผูกพันผู้ให้เช่าไป
การส่งคำสนองรับที่ว่านี้ ผู้เช่าจะต้องระมัดระวังให้ดี เนื่องจากข้อตกลงในสัญญาดังกล่าวตามกฎหมายจะถือว่า “เป็นคำมั่นจะให้เช่า” ซึ่งผู้เช่าจะต้องสนองรับกลับไปยังผู้ให้เช่าในขณะที่ผู้ให้เช่ายังมีชีวิตอยู่เท่านั้น หากว่าผู้ให้เช่าถึงแก่ความตายไปแล้วในระหว่างนั้นและผู้เช่าก็ทราบดีถึงความตายของผู้ให้เช่า แม้ว่าความตาช่าบ้านยของผู้ให้เช่าไม่ทำให้สัญญาเช่าฉบับแรกสิ้นสุดลงก็ตาม แต่ความตายของผู้ให้เช่านี้จะส่งผลทำให้คำมั่นที่ผู้ให้เช่าให้ไว้ก่อนตายสิ้นผลผูกพันทันที
สรุปง่ายๆ ก็คือ หากผู้เช่าตอบตกลงขอเช่าอีก 3 ปีโดยรู้ว่าผู้ให้เช่าตายแล้ว สัญญาเช่าต่ออีก 3 ปีก็จะไม่เกิดและหากภายหลังจากที่ผู้ให้เช่าตาย ผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินที่ให้เช่าต่อไป ตามกฎหมายจะถือว่าเป็นการเช่าทรัพย์นั้นต่อไปโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา
รายละเอียดเล็กๆ น้อยแบบนี้ ไม่ควรมองข้ามนะคะ จะซื้อหรือจะเช่า ยังไงก็ควรอ่านรายละเอียดสัญญาหรือข้อผูกพันต่างๆ ให้ดี ก่อนจะต้องมาเสียใจ เสียเวลา และอาจจะถึงกับต้องเสียทรัพย์กันในภายหลัง