การตั้งราคาขายบ้าน

การตั้งราคาขายบ้าน

การตั้งราคาขายบ้านนับเป็นประเด็นสำคัญที่ผู้ขายมักจะกังวลใจว่าจะขายเท่าไหร่ดีจึงจะไม่ขาดทุน บ้างก็ตั้งราคาสูงเกินไป หวังที่จะได้กำไรมากๆจนทำให้ขายได้ช้า หรือขายไม่ออกเลย บ้างก็ตั้งราคาต่ำจนแทบมองไม่เห็นกำไร ดังนั้นการตั้งราคาขายจึงต้องอาศัยหลักการ รวมถึงการคำนวณบนพื้นฐานความเป็นจริง โดยหลักๆแล้ว ราคาบ้านที่แท้จริงประกอบไปด้วย 5 องค์ประกอบ ดังนี้

1. ราคาเดิมที่ซื้อมา – คิดย้อนกลับไปว่า เดิมซื้อมาเท่าไหร่ และทำเลที่เราอยู่มีศักยภาพในการเพิ่มขึ้นของราคากี่ % ต่อปี

2. ค่าตกแต่งและค่าซ่อมแซม – ดูตามสภาพว่าบ้านหลังนี้มีการซ่อมแซมอะไรมาบ้าง หรือมีการต่อเติมอะไรที่สร้างมูลค่าเพิ่มได้อีก เช่น ต่อเติมห้องครัวให้ขยายออกไป หรือต่อเติมเพิ่มออกมาอีกห้องหนึ่ง เป็นต้น

3. ราคาตลาด – สำรวจบ้านที่มีลักษณะใกล้เคียงกับเราเพื่อเปรียบเทียบดูว่า ถ้าเป็นบ้านเราควรจะขายราคาประมาณเท่าไหร่ โดยการหักลบส่วนที่ต่างออกไป เช่น บ้านที่ขนาดใกล้เคียงกับเรา แต่อยู่ท้ายซอยลึกเข้าไป ขายราคา 5 ล้านบาท แต่บ้านเราอยู่ต้นซอย สะดวกกว่าอาจจะขายประมาณ 5.2-5.3 ล้านบาท เป็นต้น

4. ภาษีและค่าธรรมเนียมอื่นๆ – โดยทั่วไปแล้วผู้ขายจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการขาย เช่น ภาษีเงินได้, ค่าธรรมเนียมการโอน (ออกคนละครึ่งกับผู้ซื้อ), ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (กรณีที่ครอบครองบ้านไม่ถึง 5 ปี), ค่าอากรแสตมป์ (หากเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วก็ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์)

5. ดอกเบี้ยเงินกู้- นอกจากจะคำนึงถึงราคาเดิมที่ซื้อมาแล้ว แต่อย่าลืมถึงดอกเบี้ยจ่ายที่ได้จ่ายให้กับธนาคารในช่วงเวลาที่ผ่านมาด้วย เช่น ซื้อบ้านหลังนี้มา 10 ปี จ่ายดอกเบี้ยไปแล้ว 40% ของเงินต้น ดังนั้นดอกเบี้ยจ่ายที่เสียไปตลอด 10 ปีให้บวกเข้าไปในราคาขายด้วยเช่นกัน

ขอบคุณบทความจาก TerraBKK